[업다운뉴스 김혜원 기자] 한국은행이 지난달 말 발표한 주택가격전망 소비자 동향지수(CSI)는 91로 관련 통계를 작성한 2013년 1월 이후 역대 최저치로 떨어졌다. 지난해 9월 사상 최고치인 128을 찍은 이후 넉 달 만에 무려 37포인트나 급락한 것이다.

지난달 서울 주택가격전망 CSI 역시 92로 지난해 9월에 비해 45포인트나 내렸다. CSI가 100에 못 미치면 향후 집값 전망을 좋게 보기보다는 비관적으로 내다보는 소비자가 많다는 의미다.

통상적으로 설 연휴 이후에는 주택시장 상승 압력이 커지지만 올해는 상황이 사뭇 다르다. 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 발표 이후 까다로워진 청약조건, 강화된 대출규제 등으로 집값 하락세가 이어지면서 거래절벽을 맞고 있어 예년과 같은 계절적 요인도 별무소용일 것이라는 관측이 이 같은 비관심리에 반영된 것으로 풀이된다.

실제 거래절벽이 깊어지면서 지난달 서울 아파트 매매량의 경우 6년 만에 최저치로 떨어졌다. 서울부동산정보광장이 공개한 지난달 서울 아파트 매매량은 1877건으로 2013년 1월(1196건) 이후 1월 거래량 기준으로 가장 낮은 수준을 보였다. 지난해 1월과 견줘봐도 81.6%나 감소했다.

집값 하락에 대한 우려가 커지면서 실수요자들은 기존 아파트 시장 매매보다 2월부터 상반기까지 역대급 공급량이 쏟아지는 신규 분양시장으로 눈길을 돌리고 있다.

9일 부동산 리서치업체 리얼투데이 등에 따르면 2~3월 분양 예정인 전국 아파트 물량이 60개 단지에서 5만여 가구가 넘는 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 79% 늘어난 수준이다. 부동산인포의 집계로는 올해 상반기 10대 건설사 분양 물량은 20년 만의 상반기 기준으로 가장 많은 7만가구가 쏟아질 예정이다.

하지만 주택시장의 한 축을 이루는 분양시장에서 ‘미분양 대란’ 조짐을 보이고 있다. 주택산업연구원이 조사한 지난달 전국 분양경기실사지수(HSSI)는 67.2로 기준선인 100에 현격하게 못 미쳤다. 실제로 지난달 서울과 대구 등 '청약 불패' 지역에서 1순위 청약 미달이 발생하는 등 분양사업 경기에 대한 부정적 인식이 체감할 수 있는 수준까지 커진 상황이다.

정부의 강력한 부동산 투기 억제책으로 ‘로또’ 청약광풍은 잦아들었지만 그만큼 분양시장이 얼어붙고 있는 것이다. 미분양이 확산될 경우 분양가 거품이 꺼지는 반면 건설경기 침체라는 동전의 양면효과로 주택시장에 큰 영향을 미칠 수밖에 없기에 비상한 관심을 끈다.

9ㆍ13 대책 이후 전국의 미분양은 감소를 보이고 있지만 악성 미분양은 오히려 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준으로 전국의 미분양 주택이 전달 대비 2.1% 감소한 5만8838가구로 집계됐다. 지난해 9월 6만596가구에서 계속 줄어들어 6만가구 밑으로 내려갔다.

반면 완공되고 나서도 분양되지 않은 '준공 후 미분양'은 지난해 12월 말 기준으로 전달 대비 0.6% 증가한 1만6738가구로 나타났다. 50개월 만의 최대치다. 지난해 9월(1만4946가구) 이후 악성 미분양이 증가추세를 보이고 있는 것이다.

9ㆍ13 대책 이전 24곳에 불과했던 전국 미분양관리지역은 지난 2일 현재 35곳까지 늘어나며 미분양 대란이 전국으로 확산될 우려를 낳고 있다.

아파트 분양을 시작한 지 3~6개월 평균치로 따지는 초기 분양률에서는 수도권과 지방의 양극화가 심해졌다.

주택도시보증공사(HUG)가 집계한 전국 민간아파트 평균 초기분양률에서 서울은 지난해 4분기 100%를 달성했지만 광역시와 세종을 제외한 지방은 61.4%에 불과한 것으로 나타났다. 특히 강원(41.5%)과 경남(33.3%)은 초기 분양에 성공한 가구가 전체의 절반을 넘지 못했다.

부동산 전문가들은 지난해 대출 규제가 강화되고 청약제도 개정으로 1순위 자격이 까다로워지면서 분양시장으로 진입 장벽이 높아진 요인이 컸다고 분석한다.

지방을 중심으로 분양 경기가 악화됐음에도 불구하고 건설사들은 공격적인 주택공급 계획을 내놓으며 시장 활성화를 유도하고 있다. 다만 주택공급이 서울과 세종, 대구 등 이른바 '팔리는 지역'에 쏠려 있고, 지난해 청약제도 개편 등 정부 규제로 분양 일정을 미룬 건설사들이 많아 지방 분양경기 진작은 기대하기 어렵다는 전망이 지배적이다.

주택도시보증공사 관계자는 "전반적인 주택시장 침체로 저조한 초기분양률이 나타났다"며 "주택 공급과잉이 불러온 집값 하락세가 수요층의 소비심리를 위축시킨 점 또한 주요 원인으로 작용했다"고 설명했다.

청약조건, 대출조건 강화로 청약의 문을 두드리기가 어려워졌다는 현실론, 공급과잉과 집값 하락 사이에서 내집마련 시기에 신중해지는 관망론이 혼재되면서 분양시장의 미분양 이슈는 당분간 뜨거운 이슈가 될 전망이다. 통상적으로 3~5월은 분양시장 성수기로 꼽히는데 올해는 정부의 부동산 시장 규제 여파로 ‘역주행’ 추세가 두드러져 보인다. 2월 분양시장부터 얼마나 온기가 돌지 예의주시해야 하는 이유다.