[업다운뉴스 장용준 기자] 기준금리 제로시대로 접어들면서 부동산 시장은 주택 매매시장보다 임대시장이 활황세를 띨 것으로 전망된다. 하지만 서울 아파트를 기준으로 최근 5년간 월세보다 전세 거래 비중이 높았던데다 이번 제로금리 적용 이후 전세 수요에 비해 공급이 줄어들면서 수급불균형에 따른 전셋값 상승 우려가 제기되고 있다.

부동산114는 23일 '서울부동산정보광장'의 전월세 거래건수를 분석한 결과 전세 비중은 2015년 65.3%(10만2630건)으로 저점을 찍은 후 2019년에는 72.4%(12만5071건)까지 높아졌다고 밝혔다.

여경희 부동산114 수석연구원은 전세 거래비중이 늘어난 원인을 "2015년 이후 서울 아파트 입주물량이 꾸준히 증가한데다 집값 상승기에 시세차익을 노린 갭투자가 성행하면서 시중에 전세물량이 많이 풀렸기 때문"이라고 분석했다.

반면 같은 기간 서울 아파트 월세 거래비중은 낮아졌는데 특히 준전세 거래 감소가 두드러졌다. 서울 아파트의 준전세 거래비중은 2016년 50.1%(2만6964건)를 찍은 후 꾸준히 낮아져 지난해엔 38.7%(1만8485건)를 기록해 전체 월세 거래비중의 하락세를 이끌었다. 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 월세를 의미하며 보증금이 커 전세로의 전환이 비교적 쉽다. 

여 연구원은 "저금리 기조가 이어지면서 준전세 세입자 가운데 대출을 받아 전세로 갈아타려는 수요가 늘어 거래비중이 낮아진 것으로 추정된다"고 밝혔다.

이런 추세는 코로나19 여파로 제로금리 시대가 열리면서 더욱 가속화될 것으로 보인다. 제로금리 시대엔 대출을 받아서 전세로 갈아타려는 월세 세입자와 대출규제, 경기침체와  미래 불확실성을 이유로 매매를 미루는 수요까지 서울 아파트의 전세수요는 확대될 것이라는 전망도나왔다.

문제는 낮은 은행이자와 보유세 부담으로 월세 수익을 원하는 집주인들이 늘면서 전세 공급은 감소할 것이라는 점이다. 

여 연구원은 "올해 서울 아파트 입주물량은 전년과 비슷한 4만여 가구가 공급되지만 양도세 비과세 거주요건 2년을 충족하기 위해 세를 놓지 않고 입주하는 집주인들도 상당수일 것으로 예상되면서 수급불균형에 따른 전셋값 상승 우려도 커지고 있다"며 "전셋값 급등으로 가계부담이 가중되지 않도록 대비책이 필요해 보인다"고 제언했다.

우용표 한강부동산경제연구소 소장도 "기준금리가 0%대로 떨어지면서 주택 임대인은 전세의 매력이 떨어져 기존 전세의 월세 전환율이 높아질 것”이라며 “기존 월세 세입자는 대출을 받아서라도 전세로 전환하려 하기에 전셋값 상승의 가능성이 높아질 것"이라고 예상했다.

이어 "다만 지방 부동산 시장은 제로금리 시대의 영향을 받는 것은 맞지만 서울·경기 등 수도권과는 별개로 분석해 봐야 한다"는 견해를 덧붙였다.

반면 일각에서는 0%대 초저금리가 장기간 지속되면 계약기간이 끝날 때 보증금을 돌려받는 임대유형인 전세가 점차 사라지고 매매 가격과 전세가격의 차이는 줄게 돼 갭투자가 다시 성행할 가능성도 있다는 전망도 제기됐다.

이로 인해 임대 세입자의 주거 부담을 완화시킬 수 있도록 정부가 보완책을 마련해야 한다는 주장도 힘을 싣고 있다.

경실련 부동산건설개혁본부는 지난 19일 한국경제TV와의 인터뷰에서 "현 정부 들어 집값이 떨어지지 않았고 그 결과 전월세 부담이 높아진 것이 사실"이라며 "월세 세입자 보호를 위한 계약갱신청구권이나 또는 임대료상한제 같은 정책이 추진되는 것이 매우 중요한데 현대 20대 국회에서 이런 논의들이 제대로 되지 않았다"고 지적한 바 있다.