[업다운뉴스 장용준 기자] 정부의 부동산 규제가 강화되고 분양가상한제가 시행되면서 공급절벽 우려가 이어지는 가운데 서울권 도시정비사업지 가운데 신반포3차, 신반포15차, 둔촌주공 등의 9월 분양도 빨간불이 들어왔다. 이를 두고 정비업계에서는 여러 이유가 있지만 분양가상한제를 피하기 위한 무리한 분양 계획을 둘러싸고 발생한 조합 내 갈등과 치열한 수주전의 후유증이라는 분석이 나온다. 

3일 정비업계에 따르면 서울에서 9~10월 분양예정이던 강동구 둔촌주공과 서초구 반포동의 신반포3차 래미안원베일리, 신반포15차 래미안원펜타스 분양이 사실상 힘들어졌다.

앞서 지난달 31일 직방은 9~10월 서울 지역 분양예정 물량을 2개 단지 699가구로 예상한 바 있다.

서울 강동구 둔촌주공은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 수용 여부를 놓고 조합내 갈등을 지속하다가 결국 지난달 조합 집행부 해임 사태까지 이르렀다. 이로 인해 당초 계획했던 분양 일정이 연기되면서 분양가상한제를 피할 수 없게 됐다.

신반포·경남 재건축 래미안 원베일리도 다음달 분양 예정이었지만 뚜렷한 결론을 내리지 못하고 있다. 시공사인 삼성물산 측은 HUG가 제시한 분양가격인 3.3㎡당 4891만원에 분양할 예정으로 알려졌지만, 정확한 시기는 밝히지 않고 있다. 

신반포15차 재건축사업지에 들어서는 래미안원펜타스의 이달 분양도 어려울 전망이다. 이 단지는 5년 만에 재건축 시장에 뛰어든 삼성물산이 수주한 곳으로 삼성물산은 수주 과정에서 착공과 동시에 분양을 추진, 분양가상한제 적용 이전에도 분양(입주자모집공고)신청을 할 수 있다는 점을 내세운 바 있다.

이에 따라 시공사 선정 후 신반포15차 조합이 분양가상한제 유예기간에 입주자모집 공고를 신청했지만 서초구청의 승인이 나지 않은 상황이다. 입주자모집 공고 신청에 HUG의 분양보증서가 필요하기 때문이다. 

신반포15차는 이전 시공권을 가지고 있던 대우건설이 공사비 증액 문제로 조합과 갈등을 겪다 시공사 지위를 취소당한 곳이기도 하다. 이 때문에 대우건설 측이 ‘시공사지위확인의 소’를 내고 토지를 점유한 상황이라 HUG 측에서 조합에 분양보증을 내주지 않는 것이다. 서초구청 측에서도 관련서류 미비로 조합에 오는 10일까지 보완을 요청한 상태이지만 이때까지 해결이 안되면 이 단지는 사실상 분양가상한제를 피할 수 없게 된다.

현장 유치권을 유지하고 있는 대우건설 관계자는 "조합이 해지를 통보한 것은 계약서에 따르지 않은 불법이기 때문에 대법원 최종 3심까지 법적 대응을 이어갈 것"이라며 "HUG 보증은 물론 대지 확보도 되지 않은 상황에서 분양은 힘들 것"이라고 말했다.

삼성물산이 수주한 또 다른 재건축 사업장이 반포주공1단지 3주구의 경우도 연내 분양은 힘들 전망이다. 이곳은 삼성물산이 처음부터 후분양으로 추진하기는 했지만 수주전에서 경쟁사인 대우건설보다 빠른 사업진행을 내세운 바 있어 관심을 끈 지역이다.

당시 제안서의 '착공기준일'을 기준으로 보면 삼성물산(2021년 5월15일)이 대우건설(2022년 3월)보다 무려 1년 가까이 앞선 데다 관리처분인가도 시공사 도급계약 체결 이후 3개월 만에 진행하겠다고 제안해 수주전에서 우위에 섰다. 통상 6개월 이상 소요되는 것보다 신속한 진행을 약속한 것이다.
 
이에 수주전이 마무리된 후 조합이 지난달 초 서초구청에 재초환 부담금 산출액을 제출했고 8월 말이나 9월 초 예정액이 통지될 것으로 예상했다. 하지만 지난달 말 서초구청은 '재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액 검증과 관련한 일정이 다소 지연된다'는 내용의 예정액 산정업무 지연을 통보한 것으로 알려졌다. 서초구청 측은 외부 감정평가업체를 선정해 검증하는 데에만 한 달 정도 소요될 것으로 보고 있다.

A건설사 관계자는 "삼성물산이 통상 6개월을 잡아야 하는 관리처분인가를 3개월 안에 끝낸다는 것도 현실적으로 어려운 일이었다"며 "이 때문에 분양 시기가 예정보다 많이 늦어질 가능성이 높다"고 내다봤다. 

이 같이 연내 분양을 계획했던 서울 도시정비사업장들이 분양에 난항을 겪으면서 서울시의 연내 주택공급도 원활하지 못할 것이라는 전망이 나온다. 조합 집행부가 교체되는 정비사업장들은 조합 집행부 재구성 이후에도 시공사 재선정 절차를 밟아야 하고, 이전 조합 집행부가 현 조합을 상대로 해임 가처분 무효소송을 제기할 가능성이 높아 양측의 법적 공방이 이어지면 결국 분양 일정도 표류하는 수순으로 이어질 것이라는 예상이다.

업계 관계자는 "7월말 분양가상한제 시행을 전후해 정비사업 조합 내 갈등이 확대일로를 걷고 있다"면서 "조합원 사이에서 분양가상한제를 피할 수 없다면 이미 글러버린 분양을 앞당기기보다 해당 단지의 브랜드 가치를 높일 수 있는 쪽으로 선회하자는 요구도 커지고 있다"고 달라진 정비사업 분위기를 분석했다.

B건설사 관계자는 "이런 변화는 일부 사업장들의 문제만은 아니고, 서울권 정비사업의 분위기가 바뀌는 것이라 건설사들도 예의주시하고 있다"고 말했다.