[업다운뉴스 장용준 기자] 7·10 부동산대책을 통해 '임대차3법'이 시행된 지 한 달이 지난 현재 시장에서는 전세매물 가뭄에 월세매물 급증 현상이 나타났다는 분석이 나왔다. 하지만 전문가들 사이에서도 전세소멸과 월세시장 가속화 여부를 두고 예측이 엇갈린다.
다만 이전과는 다른 임대시장의 대변환이 올 수 있어 대비가 필요하다는 전망이 나온다.
7일 부동산정보업체 직방은 임대차법 시행을 전후로 지난 7~8월 서울 전세거래 발생 건수를 조사하고 분석해 임대시장 변화 양상을 발표했다. 이에 따르면 지난 7월과 지난달 서울에서는 각각 8827건과 5099건의 전세거래가 발생했다. 이 가운데 동일단지 및 면적에서 두 달 모두 거래가 발생한 1596건의 사례를 분석 자료로 활용했다고 직방은 설명했다.
직방 관계자는 이 같은 조사를 실시한 이유로 "임대차3법 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 지난달부터 시행되고 있으며, 전월세신고제는 내년 6월부터 시행예정"이라며 "임대차3법의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(5%이내)은 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있는 반면, 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점이 시장의 이슈로 부각됐다"는 점을 꼽았다.
조사 결과에 따르면, 전체적으로 8월 전세가격이 상승하지는 않았으며, 단지별로는 소형면적 중심으로 월세거래가 발생하면서 오히려 7월 거래가격보다 8월 거래가가 낮은 사례가 관측되기도 했다. 이를 근거로 직방 관계자는 "임대차3법 시행에 따른 불안 등으로 지난 7월 미리 높은 가격에 거래됐다"며 "지난달 신규 재계약 등에 따라 낮은 가격도 분석에 포함되며 7~8월 전세거래 시장은 혼조세를 보였다"고 분석했다.
이어 "임대차3법 시행 후 임대시장의 가장 큰 변화는 바로 시장에 전세매물이 희소하다는 점"이라며 "지난 2년간 서울 아파트 가격이 급격히 상승하며, 절세에 대한 니즈가 증가했는데 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이 이번 7·10대책에 삽입됐다"고 덧붙였다. 아울러 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가됐다.
함영진 직방 데이터 랩장은 "결국 이 같은 점이 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있으며, 시장에서 전세매물의 감소로도 이어졌다고 판단된다"고 말했다.
앞서 임대차3법 시행을 전후해 전세시장의 소멸과 월세시장의 도래가 앞당겨질 것이라는 부동산 전문가들과 각계각층의 전망이 줄을 이었다. 다수의 부동산 전문가들은 이 제도에 불만을 가진 집주인들이 전세를 거둬들이거나 실거주를 주장할 때의 문제점과 전세를 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높아져 전세가 소멸할 수 있다고 우려했다. 또 4년마다 새로운 계약을 체결할 때 전셋값이 급등할 가능성도 있어 대응이 필요하다는 지적이다.
정치권에서도 지난달 3일 김현아 국민의힘 비상대책위원이 CBS라디오 '김현정의 뉴스쇼'와의 인터뷰에서 "임대차 3법은 18대 국회부터 계속 논의됐는데 통과가 안 된 이유가 있다"며 "약 10년 전인 당시에도 전세 급감 위험성이 제기된 법"이라고 말한 바 있다.
이는 임대차3법 시행 시 단기적으로 임대료가 급등하는 문제와 구조적으로 월세 전환을 촉발시킬 수 있다는 우려가 공존했고, 이를 정부가 정치적으로나 경제적으로 감당하기가 굉장히 어렵다고 판단을 해서 그동안 법안이 통과가 안 된 것이라는 설명이다.
반면 임대차 3법이 세입자 권익 보호화 안정적인 주거를 가능케 한다는 점에서 긍정적인 작용을 할 것이라는 의견도 나왔다.
시중은행 부동산투자지원센터 관계자는 "임대차 3법 도입 이후 세입자의 권익이 최소 4년은 지켜질 수 있게 됐다"며 "제도가 처음부터 완벽할 순 없지만, 세입자들은 이 기간 동안 안정적인 주거를 할 수 있다는 점만으로도 장족의 발전"이라고 말했다.
함 랩장은 "이 같은 논란은 전세시장이 불안정할 때마다 항상 나오는 시장의 이슈이며 지난 2012년에도 논의된 바 있다"며 "분명 시장에서 전세매물은 급감했고, 월세매물은 급증했지만 현재와 같은 대출 규제상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조이며, 거주의 안정성 측면과 부동산의 미래가치라는 투자자들의 시각을 감안하면 전세시장은 축소되더라도 소멸되지는 않을 것"이라고 전망했다.
임대차3법의 시행 후 한달이 흐는 현재, 전세시장은 단지별로 가격이 오르기도 하고 기존 전세매물이 월세 전환도 가속화하는 등 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있다.
함 랩장은 현 임대시장의 흐름을 크게 3가지로 꼽았다.
먼저 소형면적 중심으로 월세전환이 나타나고 있는데 임대인 입장에서는 보증금 반환의 부담이 적고, 임차인도 월세부담이 적기 때문에 가능한 현상으로 보인다고 분석했다.
이어 제로금리에 가까운 저금리가 지속되면서 보증금보다는 월세 수입을 더 선호하게 된다. 소형면적이 자리잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 존재한다는 설명이다.
아울러 거주요건의 강화로 인해 시장에서 임차인들에게 공급되는 이른바 민간임대시장이 축소될 것으로 예상했다.
함 랩장은 "전세시장이 소멸되고 월세시장으로 급격히 전환되지는 않을 것으로 보인다"면서도 "확실히 2012년과는 다른 임대시장의 대전환이 예상되기 때문에 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보인다"며 부동산 시장의 불확실성을 강조했다.