[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 수도권 공공분양주택에 대한 사전청약 6만호 계획을 확정·발표하면서 특히 서울과 수도권에서 3040세대의 '패닉바잉(공황구매)' 현상을 분산시킬 수 있을 것이라는 기대감이 커진다. 하지만 전문가들은 청약대기 기간과 거주요건을 갖춰야 하는 제약이 있어 전월세시장이 불안해질 수 있다는 우려를 나타내고 있다. 아울러 근본적으로 서울의 거주 수요를 충족시키지 못해 일시적인 효과에 머무를 것이라는 부정적 전망도 나온다.  

국토교통부는 '서울권역 등 주택공급 확대방안'의 후속조치로 내년 7월 이후 실시될 공공분양주택 6만호에 대한 사전청약 실시계획을 8일 발표했다. 이에 따르면 내년 하반기에 3만호, 2022년에 3만호를 사전청약으로 공급할 계획으로 주요 청약 대상지도 함께 공개했다.

사전청약이란 본 청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 것으로, 당첨 후 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장하는 제도다. 내년 하반기인 7~8월 인천계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주왕숙 신도시, 11~12월 고양창릉·부천대장 신도시, 과천지구 등의 사전청약이 순차 진행된다.

국토부 관계자는 "이와 함께 3기 신도시, 주거복지로드맵 포함지구 등 수도권 공공택지에서 2022년까지 총 37만호의 주택을 집중적으로 공급한다"며 "이는 수도권 전체 아파트 재고(539만호)의 7%에 달하는 물량이며, 총 37만호 중 분양물량은 24만호에 달해 무주택자의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것"이라고 전망했다. 37만호 가운데 임대주택이 13만호이고, 분양주택은 사전청약 6만호, 본 청약 18만호 등 총 24만호로 구성됐다.

특히 본 청약(분양) 물량 18만호는 2기 신도시, 주거복지로드맵 지구 등 공공분양 6만호와 민간분양 12만호를 통해 공급되는데, 올해 4분기에 위례지구(2300호), 고양장항(1400호), 성남판교대장(700호), 과천지식정보타운(600호) 등 비교적 대기수요가 풍부한 입지에 공급 예정이다.

정부의 이번 사전청약 계획은 수도권 주택 패닉바잉의 주 수요층이었던 3040세대가 특별공급 자격을 적극 활용할 수 있도록 하는 데 초점이 맞춰진 것으로 분석된다.

국토부는 지난달 6일 3기 신도시에 대한 관심을 높이기 위해 홈페이지를 개설하고 '청약일정 알리미 서비스'를 운영했다고 밝혔다. 서비스 신청자에 대한 데이터 분석결과 연령대별로는 △30대(38%) △40대(31%) △50대(16%) 순으로 3040세대의 관심이 높았으며, 이들의 신청 이유는 95%가 본인거주 목적을 꼽아 3기 신도시를 내 집 마련의 기회로 생각하는 국민이 많음을 알 수 있다고 국토부는 설명했다.

3기 신도시는 민간·공공분양 주택 모두 분양가 상한제가 적용될 뿐만 아니라 신혼부부·생애최초 특별공급, 청약저축 가입기간 등에 따라 점수를 부여하는 가점제 및 추첨제 등 다양한 청약 방식이 적용되는 만큼 소득, 연령대별로 보다 많은 무주택자들이 고루 혜택을 누릴 수 있을 것으로 보인다는 게 부동산업계의 평이다.

아울러 주거선호와 택지구득난, 정비사업 정체로 집값 고공행진을 기록하고 있는 서울의 주택 수요 및 쏠림 현상을 경기권으로 일부 분산하는 효과도 기대할 수 있다.

정부는 이번 사전청약 계획에서 3~4인가구가 거주할 수 있는 중형주택 비율을 최대 50% 공급하겠다고 약속했다. 국토부는 공공분양 단지에서 전용 60∼85㎡ 규모 주택 비율을 30~50% 수준으로 확대할 계획이다. 현행 법규상 공공분양 단지에서 60∼85㎡ 비율은 15%를 넘기지 못하게 돼 있는데, 이를 개정하겠다는 방침이다.

다만 신혼부부·생애최초 특별공급, 청약저축 가입기간 등에 따라 점수를 부여하는 가점제 및 추첨제 등 사전청약에 다양한 방식이 적용되는 만큼 소득 및 연령대별로 청약 시 주의해야할 점이 많다.

사전청약 공고는 내년부터 각 지역 아파트 단지별로 순차 진행된다. 사전청약 때는 입지조건, 주택규모(면적), 세대수, 추정 분양가격, 개략설계도 등 기본적인 주택정보와 본청약 시기, 입주예정월 등의 일정만 제공된다. 분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 본청약 때 확정된다. 이 때문에 집값 상승률에 따라 추정 분양가와 실제 분양가가 달라질 가능성도 있다는 지적이 나온다. 

이에 대해 국토부 관계자는 "거의 차이가 나지 않도록 추계하겠다"고 입장을 밝혔다.

정부의 사전청약 계획 발표가 나오자 부동산업계도 이를 분석하는데 분주한 분위기다. 전문가들은 3040세대를 중심으로 한 무주택자들의 주거불안을 낮춰 매매시장의 수요분산을 기대할 수 있다는 긍정적인 전망도 내놨다. 하지만 청약대기 수요 증가와 거주요건 강화로 인해 서울과 수도권 전세시장에 혼란이 가중될 것이라는 전망도 동시에 나왔다. 

이미윤 KB국민은행 부동산전문위원은 "이번 사전청약 계획이 3040세대의 패닉바잉을 진정시키는데 어느 정도 도움이 될 것은 분명하다"면서도 "다만 임차수요는 현재와 크게 다르지 않을 것"이라고 유보적인 전망을 내놓았다.

반면 권일 부동산인포 리서치팀장은 "지금은 집을 사고 싶어도 강남권 등 서울의 인기 있는 지역은 살 엄두를 내기 힘들다"며 "이번 사전청약 특별공급 대상이 되는 3040세대 무주택자 역시 차선책으로 3기 신도시로 눈을 돌리는 것이라 과열을 어느 정도 순화해주겠지만, 일정 시기가 지나면 정책 효과는 떨어질 수밖에 없다"고 내다봤다.

이어 "과거 2012년에도 과천 신도시 지정 후 집값이 안 오르는 대신 전세가격은 올랐던 사례가 있는데 추후 전세시장도 이와 비슷하지 않겠느냐"고 덧붙였다.

사전청약이 집값 안정에 큰 도움이 안되고 전세시장 불안도 이어질 수밖에 없다는 지적도 나온다. 대한부동산학회장인 서진형 경인대 교수는 "이번 사전청약은 청약대기자들이 새 집에 들어가기 위해서는 5~10년은 대기해야 하는 상황이라 전세불안을 가중시킬 수밖에 없다"며 "문제는 궁극적으로 수도권에 공급되는 30만호로는 공급안정이 충분치 않고 도심재개발지역 수요가 어느 정도 부족한 면을 감당해줘야 하는데 이마저도 여의치 않은 상황"이라고 짚었다.
 
함영진 직방 데이터랩장은 "하반기 코로나19로 인한 유례없는 4차 추가경정예산과 남양주왕숙·하남교산·인천계양지구의 토지보상절차로 하반기 시중 부동자금은 더욱 풍부해질 것"이라며 "무주택 실수요자에게 사전청약 일정을 미리 알림에 따라 기존 주택시장으로 몰렸던 매입 수요를 조절하는 효과를 기대할 만하지만 3기 신도시 분양을 노리는 무주택자가 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 꾸준한 오름세는 우려되는 부분"이라고 분석했다.