UPDATED. 2020-09-25 18:23 (금)
둔촌주공·신반포3차경남·신반포15차 분상제 고민에 분양 표류...서울 공급절벽 우려
둔촌주공·신반포3차경남·신반포15차 분상제 고민에 분양 표류...서울 공급절벽 우려
  • 장용준 기자
  • 승인 2020.09.16 15:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[업다운뉴스 장용준 기자] 최근 서울의 공급절벽 우려가 가중되는 가운데 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비 상한액이 15일부터 2.19% 상승했다. 분상제 적용을 받지 않고 분양을 하려던 서울 서초구 반포동 신반포3차경남아파트(래미안 원베일리)와 신반포15차(래미안 원펜타스), 여기에 강동구 둔춘주공아파트까지 해당 조합들은 이제 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG) 분양가 사이에서 저울질을 이어가고 있다. 

하지만 정비업계에서는 해당 단지들이 이달까지 입주자 모집공고 승인을 받지 못하면 분상제를 피할 수 없어 서울의 공급절벽에 대한 고민이 커질 것이라고 전망한다. 

최근 분양을 계획하고 있던 신반포3차경남아파트(래미안 원 베일리)와 신반포15차(래미안 원 펜타스), 둔춘주공 조합들은 분양가상한제와 HUG 분양가 사이에서 저울질을 이어가고 있다. [사진=연합뉴스]

국토교통부는 지난 3월 고시 이후 노무비, 건설자재 등 가격변동을 고려해 기본형건축비를 고시한다고 밝혔다. 이번 고시로 인해 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비 상한액이 15일부터 2.19% 상승했다. 이에 따라 공급면적(3.3㎡)당 건축비 상한액은 633만6000원에서 647만5000원으로 조정된다.

국토부는 공사비 증감요인을 반영한 기본형건축비를 6개월(매년 3월 1일, 9월 15일)마다 정기적으로 조정하고 있다.

국토부 관계자는 "이번 기본형건축비 주요 상승요인은 노무비 상승과 이로 인한 간접공사비 상승 등에 따른 것"이라며 "개정된 고시는 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다"고 밝혔다.

이에 따라 조정된 건축비 상한액이 적용되는 해당 단지로는 신반포15차, 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리), 둔촌주공아파트 등이 손꼽힌다.

통상적으로 기본형건축비 상한액이 오르면 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격도 상승한다. 분양가 상한제 하의 분양가는 택지비와 기본형건축비를 합산해 결정하기 때문이다.

하지만 실제로는 상한액 상승률만큼 분양가가 오르지는 않을 것으로 보인다. 이와 관련해 국토부는 분양가 상한제 하의 기본형 건축비는 투기과열지구 공급주택 건축비 상한금액을 제시한 것이며, 분양가가 얼마로 책정되는지는 시·군·구 심사 심의를 거쳐야 하기 때문에 실제 상승률은 기본형건축비의 인상분보다 낮을 것이라고 전망했다.

정비업계 관계자는 "분양가 상한제 적용 주택의 분양 가격은 기본형건축비보다는 오히려 택지비가 좌우할 것"이라며 "민간택지에 분양 아파트는 감정평가를 통해 택지비를 산정하기에 상대적으로 땅값이 비싼 서울의 강남지역은 분양가 변동이 있을 것"이라고 전망했다.

16일 정비업계에 따르면 분상제 적용을 피해 분양할 것으로 예상했던 래미안 원베일리와 둔촌주공아파트, 래미안 원펜타스 등이 모두 이와 같은 택지비 산정 문제로 HUG 분양가와 분상제를 저울질 하다 일반 분양 일정이 표류하고 있는 것으로 나타났다.  

이 가운데 래미안 원베일리와 둔촌주공 조합은 각각 지난 7월말 이전에 HUG의 분양 보증을 받아 분양가 상한제를 피했지만, 토지 감정평가를 진행 중에 있다.

래미안 원 베일리 조감도. [사진=삼성물산 제공]

래미안 원베일리의 경우 분상제 유예기한이 끝나기 전날인 지난 7월 28일 HUG로부터 분양보증서를 발급받았다. 하지만 조합 측은 HUG가 제시한 분양가인 3.3㎡당 4891만원이 너무 낮다고 판단하고,  지난달 초에 서초구청에 감정평가업체 선정을 신청하고 평가를 진행 중인 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “래미안 원베일리의 경우 분양가 상한제 적용시 분양가가 3.3㎡당 5700만원을 넘어설 것”으로 예측했다. 

조합은 HUG의 분양보증서 만료기간인 오는 28일 전까지는 결정을 내리겠다는 의중이지만, 문제는 토지감정평가 기간이 대략 한 달 정도 소요되기에 HUG 분양보증서를 날리게 될 가능성이 높다는 점이다. 

이로 인해 시공사인 삼성물산이 HUG에 분양보증 연장을 요청했으나 현실적으로 불가하다는 통보를 받았다. 

HUG 관계자는 "요청을 받아들이는 건 현실적으로 불가능하다"며 "보증서 유효기간은 약관에 따라 2개월이며 이후에는 재심사 및 보증 절차를 밟아야 하는데, 이 경우 2개월 이후 시점에서 모든 것을 원점으로 돌려놓고 시작해야 한다”고 밝혔다. 

2019년 철거중인 둔촌주공아파트. [사진=연합뉴스]

둔촌주공의 경우엔 HUG분양보증서를 받고 토지감정평가를 받고 있지만 조합내 갈등으로 지도부가 해임된 뒤 내홍이 깊어지고 있어 사업의 표류가 길어질 수 있다는 우려가 나온다. 

이로 인해 시공사인 현대건설 컨소시엄이 HUG에 분양보증 연기를 신청했지만 역시나 불가 판정을 받았다. 

HUG 관계자는 "앞서 설명한 것과 마찬가지 이유"라며 "래미안 원베일리와 둔촌주공의 경우엔 결국 분상제를 적용하지 않겠느냐"고 내다봤다.

삼성물산이 올해에 수주했던 신반포15차 래미안 원펜타스도 상황은 비슷하게 흘러가고 있다. 이곳은 당초 분양가상한제 시행 직전 HUG분양보증서 없이 서초구청에 입주자모집 공고 신청서를 냈지만 서초구청은 “이달 10일까지 HUG분양보증서를 내지 않으면 분양 신청을 반려하겠다”고 밝혔고, 결국 조합이 분양보증서를 발급받지 못하면서 분양가상한제에 적용될 가능성이 높아졌다.

이는 조합과 이전 시공사인 대우건설 간의 법적 다툼이 이어지고 있어 HUG가 현재 대우건설이 권리 행사 중인 부동산에 심사가 불가능해 보증서를 발급해줄 수 없다는 입장을 취했기 때문이다.

조합은 최근 '추석 명절을 감안해 서류 보완 기한을 조정해 달라'는 취지로 기한 연장을 요청한 것으로 알려졌다. 연장 요청은 현행법상 최대 2회까지 할 수 있는데, 이 요청이 거절되면 사실상 7월에 진행한 분양신청이 무효화돼 분양가상한제 적용을 피할 수 없다.

문제는 대우건설이 아직도 "억울하게 시공사 지위를 해제당해 정당한 시공사 지위를 되찾기 위해 법적 절차를 밟는 것"이라는 입장이 확고하다는 점이다. 

새 시공사인 삼성물산은 "사업 진행은 조합에서 하는 것이고, 우리는 원활한 사업이 이루어지도록 도울 뿐"이라는 입장이다. 

래미안 원 펜타스 조감도. [사진=삼성물산 제공]

이날 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 지역 아파트 실거래 신고 건은 14일 기준 216건에 불과한 것으로 나타났다. 이달 거래량은 실거래 신고기한(계약 후 30일)을 고려하더라도 많이 줄었다는 분석이다. 부동산업계에서는 이달 실거래 신고 건은 전월보다 30~40% 더 줄어들 가능성이 높다고 내다봤다.

부동산 관계자는 "앞서 세 단지 모두 조합원들이 수익성을 따지다 보니 일정이 지연될 수밖에 없다"며 "정부가 계획하는 공공재건축 또한 이익 환수를 낮추는 등 조합원 수익 개선을 고려하지 않으면 서울의 공급절벽은 더 커질 수 있다"고 전망했다.