UPDATED. 2020-09-28 11:44 (월)
[포커스] 서울 아파트 전셋값 급등에 수도권 '깡통전세' 우려까지...전세난 언제까지?
[포커스] 서울 아파트 전셋값 급등에 수도권 '깡통전세' 우려까지...전세난 언제까지?
  • 장용준 기자
  • 승인 2020.09.17 15:09
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[업다운뉴스 장용준 기자] 대출 규제가 강화되고 사전청약 등 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 '전세대란'이 가중되고 있다는 분석이 나온다. 실제로 서울 아파트 전셋값은 5년 만에 최대 상승률을 기록하고 있고, 수도권 일부 지역 아파트 전셋값이 매매가격을 넘어서는 '깡통전세'가 속속 등장하고 있다. 이를 두고 부동산 전문가들은 전세난이 이어질 것이라는 데는 한목소리를 내면서도 깡통전세 우려에 대해서는 엇갈린 전망을 내놓았다.  

17일 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 전세가격이 5.90% 올라 2015년 이후 5년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 전세 매물 부족으로 계절적 비수기 없이 꾸준히 상승한 결과로 풀이되고 있다.   

최근 '전세대란' 우려가 커져 가고 있는 가운데 깡통전세에 대한 전망도 나오고 있다. [사진=연합뉴스]

자료에 따르면 서울 아파트 전셋값이 5.90% 올라 최근 5년 사이 가장 높은 상승률을 보였다. 이는 올들어 1~8월 누적분이며, 지난해 5월부터 지난달까지 16개월째 꾸준한 오름세가 이어졌다. 특히 올해는 전세 매물 부족으로 전통적인 비수기인 7~8월에도 전셋값 상승폭이 커지면서 오름세가 지속된 것으로 나타났다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "현재 가을 이사 시즌이 한창인 점을 고려하면 올해 전세가격은 당분간 고공행진이 이어질 것"이라며 "특히 임대차3법에 따른 계약갱신청구권과 사회적 거리두기 영향으로 인해 재계약 위주로 전세시장이 움직이는 상황에서 사전청약 대기수요까지 가세한 분위기"라고 분석했다.

2010년 이후 최근 10년 동안 가을 이사 시즌(9~11월)의 서울 아파트 전세가격 변동률을 살펴보면 대부분 1% 이상의 상승세를 나타냈다. 전세가격이 가장 안정됐던 2018년 가을에 0.64% 오른 반면, 입주물량이 크게 줄어들며 전세시장이 가장 불안했던 2013년과 2015년 가을 시즌에는 전셋값이 각각 4.05%, 3.50% 뛰었다. 

이를 통해 올가을은 전세물건 부족으로 인해 최근의 상승 추세가 당분간 유지될 가능성이 높아 지난해 가을(1.29%)보다는 높은 전세가격 상승 흐름이 예상된다는 게 윤 수석연구원의 분석이다.

서울 아파트 전셋값 상승률 추이. [그래프=연합뉴스]

서울의 아파트 전셋값이 급등세를 보이는 가운데 수도권 일부 지역에서는 전세 보증금이 매매가에 근접하는 ‘깡통전세’의 전조가 감지되고 있다는 분석이 나온다. 

이날 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 경기도 안산시 상록구 서해아파트 전용 59㎡가 지난 3일 2억1000만원에 전세 계약이 체결됐다. 지난달까지 2억~21000만원에 매매 계약이 체결된 단지로 전셋값이 매매가를 넘어선 사례다.

경기도 용인시 처인구 e편한세상 용인한숲시티 3단지 44㎡도 이날 1억8000만원에 전세거래가 이뤄져 지난달 11일 같은 전용면적의 매매가와 가격대가 같아졌다. 경기도 김포시 감정동 삼환아파트 전용 101㎡는 지난 4일 전세계약은 2억3000만원에 이뤄지고, 매매계약은 2억5000만원에 실거래 신고되면서 2000만원 격차로 좁혀졌다.

이를 두고 부동산 전문가들은 정부의 잇단 부동산 규제와 임대차3법 시행 본격화로 인한 전세대란이 빚어지고 있는 것이라고 입을 모았다. 다만 수도권 일부 지역에서 빚어지고 있는 깡통전세 우려에 대해서는 전망이 엇갈리기도 했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "일반적인 경우라면 아파트는 전세가 비싸도 집값이 오르는 수준을 뛰어넘지는 않으나 나홀로아파트나 대단지 가운데 10년 정도 된 매매가가 높지 않은 아파트의 경우 입지나 학군 등으로 인해 전세가가 많이 오른다"며 "반면 최근엔 집값은 어느 정도 오름세가 둔화되고 있지만 전세가 오르고 있는 게 현실"이라고 분석했다. 

이어 "통상적으로는 매매가가 오른 뒤 전셋값이 올라 매매가를 끌어올리는 상호작용을 하는데, 최근엔 다주택자의 세금부담이 커진 상황에서 전세가 오르고 전세계약 시 매매가와 근접해지는 경우가 많아지고 있다"며 "이로 인해 깡통전세 우려가 커지고 있는 것은 분명하다"고 덧붙였다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "깡통전세는 전셋값은 오르고 집값이 떨어질 때 나타나는 것인데, 현재 시장에서는 매매가 자체가 너무 오른 것 아니냐는 우려가 있어 깡통전세가 현실화될 가능성이 높다"고 내다봤다.

그러면서 "특히 경기권의 경우 이전까지 이어져왔던 갭투자가 코로나로 인해 붕괴될 상황에 이른 영향도 있고, 정부의 강력한 부동산 규제로 인해 전세수요는 늘고 매매는 정체되는 현상이 빚어지면서 전세가를 끌어올리는 것"이라고 설명했다.   

서울과 수도권의 전셋값 급등이 깡통전세로 이어질 것이냐에 대해 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다. [사진=연합뉴스]

반면 윤지해 부동산114 수석연구원은 "깡통전세는 아직까지 빌라나 오피스텔에 한정된 모습이며, 일부 수도권의 역전세는 대다수 아파트 단지의 사례가 아니기 때문에 깡통전세 우려는 아직 이르다"고 전망했다. 

다만 "최장 4년의 계약기간 보장되는 계약갱신청구권 시행으로 전세 물건이 부족한 상황"이라며 "여기에 코로나로 인한 사회적 거리두기로 모르는 사람에게 전셋집 보여주기를 꺼리는 분위기가 결국 재계약(임대인과 기존 임차인 거래) 위주로 시장이 재편돼 전세 유통물량이 줄어드는 주요 원인이 될 것"이라고 덧붙였다.

서울과 수도권의 임차수요 유입은 내년까지 이어질 가능성이 높다는 분석이 나온다. 윤 수석연구원은 "최근 정부가 발표한 3기신도시와 서울 도심 사전청약 6만가구 공급 계획으로 인해 상당 수준이 될 것으로 보인다"며 "청약 당첨을 위해 지역 거주기간을 미리 채우려는 무주택자들의 쏠림 현상으로 인해 전세 물건은 줄어드는 반면, 전세 수요는 늘어나는 상황이어서 상승세가 올해를 넘어 내년까지도 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다.