UPDATED. 2020-10-28 18:19 (수)
[포커스] 강남권 재건축 단지, 분양가상한제 적용 속 '택지비' 갈등...공급절벽 새 불씨되나
[포커스] 강남권 재건축 단지, 분양가상한제 적용 속 '택지비' 갈등...공급절벽 새 불씨되나
  • 장용준 기자
  • 승인 2020.10.01 12:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[업다운뉴스 장용준 기자] 서울시 강동구 둔촌주공 재건축사업을 비롯한 강남권 주요 재건축 단지들이 모두 분양가상한제를 적용받게 되면서 이들 재건축조합의 선택은 결국 후분양이 될 것이라는 전망이 우세하다. 이에 따라 '택지비' 감정평가를 둘러싼 갈등이 공급절벽의 새로운 불씨가 될 수 있다는 우려가 나온다. 

1일 업계에 따르면 둔촌주공 재건축사업이 분양가상한제를 적용받게 됐다. 앞서 둔촌주공은 지난달 24일 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 기간 만료로 인해 분양하상한제 적용을 예고했지만, 관할 강동구청이 10월 16일까지 입주자모집공고 승인기간을 연장해준 사실이 알려져 HUG 분양가를 받아들일 수도 있을 것이라는 전망이 나온 바 있다. 

둔촌주공 재건축사업이 분양가상한제를 적용받게 되면서 강남권 주요 재건축 단지가 모두 분상제를 적용받게 됐다. 사진은 철거 중인 둔촌주공아파트. [사진=연합뉴스]
둔촌주공 재건축사업이 분양가상한제를 적용받게 되면서 강남권 주요 재건축 단지가 모두 분상제를 적용받게 됐다. 사진은 철거 중인 둔촌주공아파트. [사진=연합뉴스]

하지만 HUG 측에 확인 결과 24일까지 모집공고가 나지 않았기 때문에 기존 보증서는 이미 효력을 상실했다는 설명이 돌아왔다. HUG 관계자는 "둔촌주공 재건축조합은 기존관리처분인가 변경을 총회 승인을 거쳐 승인해야 하는데 이 절차를 누락한 바 있다"며 "강동구청이 보완기간을 연장해 준 건 HUG 분양가 2978만원이 조합원의 부담을 가중시킬 수 있다는 점을 들어 이를 보완해 총회의 승인을 거치라는 입장이었으나, 조합장이 해임된 상황에서 유명무실해 결국 HUG 분양 보증은 원점으로 돌아간 것"이라고 설명했다. 

지난달 28일을 기준으로 분양가상한제 적용 유예기간이 끝나면서 이전에 HUG 분양보증서를 발급받은 사업장인 서울 서초구 반포동 신반포3차 래미안원베일리 재건축 사업장도 분양가상한제를 적용받게 됐다. 

래미안원베일리 조합은 HUG의 제안과 분양가상한제 중 어느 것이 유리한지 토지 감정평가를 받으면서 그 기간이 길어질 수밖에 없기에 사실상 분양가상한제를 선택했다는 분석이 나온 바 있다.

이에 대해 HUG 관계자는 "분양 보증서는 연장이 불가능하고, 재발행하더라도 분양가상한제가 적용된 가격을 기준으로 발행하게 된다"는 입장을 다시 확인했다. 

이미 지난달 22일 HUG 보증기간이 만료된 신반포15차 래미안원펜타스 재건축 사업장과 함께 연내 분양가상한제 적용을 피하려던 강남권 재건축 사업장들이 모두 분양가상한제 적용을 받게 됨에 따라 업계의 시선은 그 이후로 향하고 있다.

업계 관계자는 "분상제로 일반분양가가 낮아지는 것을 원하는 조합은 없다"며 "이젠 후분양이 대세가 될 것으로 보이는데 택지비 감정평가가 변수가 될 것"이라고 분석했다.

분양가 상한제를 적용받는 재건축 단지들이 후분양을 선택하면 토지가격 감정평가 결과가 갈등의 불씨가 될 수 있다는 전망이 나온다. [사진=연합뉴스]

알려진 대로 분양가상한제를 적용하면 분양가는 택지비+기본형건축비+가산비에 적정이윤을 보태 지방자치단체 분양가심의위원회의 심의를 통해 결정되는데, 후분양을 선택할 경우 특히 강남권 재건축 단지의 경우 분양 시기에 더 높은 분양가를 적용받을 수 있다는 기대감을 갖는 것이 일반적이다.  

도시정비업계 관계자는 "하지만 여기서 변수는 한국감정원의 적정성 검토 과정이 조합원들을 만족시킬 수 있느냐의 문제"라며 "분양가상한제가 적용된 아파트는 지자체가 지정한 감정평가사를 통해 택지가격 감정평가를 받고 난 이후에도 지자체장이 감정원에 감정평가의 적정성 검토를 의뢰하는 복잡한 과정을 거치는데 이때 갈등이 증폭될 가능성이 높다"고 지적했다.

국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원실이 지난달 28일 한국감정원에서 받은 자료에 따르면 감정원은 올해 분양가상한제 대상 사업장 7곳에 대한 토지가격 감정평가 결과의 적정성을 따져 모두 재평가하란 판정을 내렸다.

재평가 대상은 △서초구 서초동 1486-17 공동주택 신축공사 △서초동 낙원·청광연립 가로주택정비사업 △강동구 상일동 벽산빌라 가로주택정비사업 △둔촌동 632 민영주택건설사업 △강서구 공항동 발쿠치네하우스 민영주택사업 △양천구 신월동 스위트드림아파트 △은평구 역촌동 역촌1주택재건축정비사업 등이다.

정 의원실 관계자는 "감정원에서 감정평가 재실시를 요구해 7곳 중 1곳을 제외하곤 토지가격이 모두 당초 감정평가액보다 떨어졌다"고 밝혔다.

감정원은 이에 대해 토지가격 산정은 공시지가를 기본으로 하지만 시세와 괴리가 있다 보니 현실화율을 적용해 보정을 한다는 입장을 전한 것으로 알려졌다. 감정평가사가 보정하는 과정에서 참고해야 할 사례들을 선별적으로 취했거나 관련 서류가 미비해 재검토 요청을 한 것이라는 해명이다.

업계 관계자는 "분상제가 적용되고 후분양을 택하는 단지가 대세가 되고 나면 이번처럼 택지비 갈등으로 인한 사업 지연 사례도 자연스레 늘 것"이라면서 "이 때문에 공급절벽의 새로운 불씨가 지펴질 수 있다"고 전망했다.