[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 추진하는 공공개발 가운데 공공재건축과 공공재개발의 희비가 엇갈리고 있다. 공공재개발 사업에 대해서는 처음부터 공공의 성격을 띠고 있어 적극적인 관심과 빠른 사업 전개가 이뤄질 것이라는 전망이 나온다.

반면 공공재건축 사업은 초과이익환수제 적용 등으로 사유재산에 대한 인센티브가 불확실하다는 점이 발목을 잡고 있다는 분석이 따른다. 

12일 도시정비업계에 따르면 서울시가 실시한 공공재건축 사전컨설팅에 15개 주요 단지가 참여했다. 해당 15개 단지는 △강남구 은마(4424가구) △강남구 일원우성7차(802가구) △송파구 잠실주공5단지(3930가구) △용산구 중산시범(228가구) △광진구 중곡(270가구) △관악구 건영1차(492가구) 등이다. 사전컨설팅은 재건축조합이 향후 공공재건축을 적용했을 경우의 사업성을 가늠할 수 있도록 국토교통부와 서울시 등이 마련했다.

앞서 정부는 8·4 공급대책을 통해 공공재개발로 2만가구 이상, 공공재건축으로 5만가구 이상을 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 특히 공공재건축은 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화하는 것을 요체로 한 대책이다.

업계 관계자는 "공공재개발에 비해 공공재건축에 대한 관심이 얼어붙은 상황이다 보니 서울시가 서둘러 사전컨설팅을 준비한 것으로 보인다"며 "15개 단지 참여가 어떤 결과를 가져올지는 아직 불분명하다"고 밝혔다. 

서울시는 이번에 사전컨설팅을 신청 단지들을 대상으로 사업성을 분석하고 결과를 주민들에게 통보할 예정이다. 이 과정에서 공공재건축 진행 시 공사비 및 일반분양가, 사업 시행 후 자산 가치, 추정분담금 등을 분석할 방침이다. 또한 논란이 되고 있는 추가 용적률 등 인센티브에 대한 명확한 기준도 함께 제시할 것으로 보인다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부와 서울시가 추진하는 공공재건축은 해당 조합에게 인센티브가 전혀 없는 사업이다 보니 조합의 관심이 떨어질 수 없다"며 "이번에 사전컨설팅에 참여한 15개 단지 가운데 기존에 재건축 자체가 전혀 가능성이 없었던 곳을 제외하면 실제 사업으로 이어질 수 있는 가능성이 희박할 것"이라고 전망했다.

권일 부동산인포 리서치팀장 역시 "공공재건축은 초과이익환수제를 적용하기 때문에 인센티브가 명확히 제시되지 않으면 긍정적인 반응을 이끌어내기 힘들 것"이라며 "분담금을 얼마나 줄일 수 있을 것인지가 중요한 조합원의 입장에서는 임대주택을 더 준다 해도 현 부동산 규제에서는 사업을 진행하는 게 실효성이 없다고 볼 것"이라고 분석했다.

반면 공공재개발에 대해서는 긍정적인 전망이 나온다. 공공재개발의 경우 이미 임대주택 의무비율이 존재해서다. 국토교통부도 수도권 재개발 임대주택 의무비율을 기존 10~15%에서 10~20%로 확대하는 도시 및 주거환경정비시행령을 개정한 상태라는 이유다.   

앞서 지난달 21일부터 국토부와 서울시는 공공재개발 공모 접수를 시작했다. 이를 통해 20여곳이 관심을 가졌으며, 아현1구역과 흑석2구역 등이 사업을 추진 중이라고 알려졌다.

권 팀장은 "공공재개발의 경우는 이미 임대주택 의무비율이 존재해 왔기 때문에 공공재건축과 달리 조합이 관심을 가지고 사업을 진행할 수 있을 것"이라고 전망했다. 

하지만 공공재건축뿐만 아니라 공공재개발도 힘들 수 있다는 시각도 있다.

대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 "현 시점에서는 공공재건축뿐만 아니라 공공재개발도 사실상 힘들다"며 "내 집에 집을 지어서 일반인에게 공급한다는 것 자체가 수지타산이 안 맞고, 임대주택이 공존하면 아파트 가격이 떨어진다는 인식이 강하다보니 부정적 시각이 더 클 것"이라고 내다봤다. 

이어 "재건축사업은 민간사업이라 수익성이 보장돼야 한다"며 "공공재건축처럼 일률적으로 용적률을 상향하게 되면 단지의 입지나 규모에 따라서 사업성의 차이가 생기고 50~60%의 기부채납시 실익이 없어 공공이 참여하는 것을 망설이게 되는 것"이라고 지적했다. 

아울러 "용적률을 올려주면 난개발의 우려도 있기에 용적률을 상향하더라도 일정 부분 건폐율을 축소하여 사회기반시설이나 공원용지 등으로 제공하도록 하는 개발이익의 사회적 환원도 병행되어야 할 것"이라고 덧붙였다.