[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 최근 불거지고 있는 전세난 우려에 대해 공개적으로 반박에 나섰다. 정부는 임대차 3법 때문에 전세난이 가중되고 있다는 기존 통계를 조목조목 반박하며 전셋값 상승은 저금리 영향이며, 거래물량 자체도 오히려 늘었다는 통계를 제시했다.

반면 부동산 전문가와 시장의 반응은 정부가 전세난에 대해 너무 낙관적인 시각을 가지는 것은 위험하다는 의견이 우세하다.

20일 국토교통부는 지난달 전국 전월세 거래량은 17만5126건으로 8월(17만5355건)에 비해 0.1% 감소했지만, 지난해 9월보다는 18.1% 늘어났다고 밝혔다. 이는 확정일자 신고 기준이다.

국토부에 따르면 지역별로는 수도권 전월세 거래량이 12만508건으로 8월(11만8801건)보다 오히려 1.4% 증가했으며, 서울도 5만4632건으로 전달(5만4498건) 대비 0.2% 늘었다. 1년 전과 비교해도 수도권 거래량이 19.5%, 서울은 17.8% 각각 늘었다. 

주택 유형별로는 아파트(8만5767건) 전월세는 전달 대비 1.0% 줄었고 아파트 외 건물(8만9359건)은 0.7% 늘었다. 전세(10만3295건)는 전달보다 1.2% 줄었으며, 지난해 9월에 비해선 19.1% 증가했다. 월세(7만1831건)는 8월보다 1.5%, 전년 9월보다 16.6% 각각 늘었다. 9월 전월세 거래량 중 월세비중은 40.4%로 전달(40.3%) 대비 0.1%포인트 상승했다.

국토부가 인용한 한국감정원 부동산통계시스템 통계는 서울시 부동산정보광장 통계와는 큰 차이를 보이고 있다. 전세계약갱신청구권 등 임대차 3법 시행으로 전세매물이 희귀해졌다는 것이 기존 통계를 분석한 부동산 전문가들의 주장이었기 때문이다. 서울시 부동산정보광장 통계는 지난달 아파트 전세거래량은 5262건으로 7월 대비 57% 감소했고, 지난해 9월에 비해선 절반 수준으로 급락한 수치를 보였다. 

국토부는 이를 두고 통계 작성의 차이 때문에 빚어진 문제라고 표현했다. 서울시 통계는 확정일자 신고를 한 거래를 계약일 기준으로 소급해 반영하기 때문이라는 설명이다. 즉 9월에 전세 계약을 하고 11월에 확정일자 신고를 하면 서울시 통계에는 9월 거래로 기록되는 반면, 국토부 통계상으로는 확정일자 신고일을 기준으로 삼는다는 차이가 있다는 것이다. 

이와 함께 국토부는 현재 임대차계약 시엔 세입자 동의 없이 집주인의 의사만으로 월세로 전환할 수 없다는 점을 강조하며, 설령 전환이 이뤄지더라도 법정 전환율 2.5%가 적용되고 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한된다고 밝혔다. 부동산 전문가들과 시장에서 지적하는 전월세상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없다고 선을 그은 것이다. 

국토부는 지속적인 금리 인하의 영향으로 전세 임대인의 실질수익률이 낮아진 것이 월세 전환의 요인이라고 강조했다.

하지만 부동산시장과 전문가들의 시각은 다르다. 정부가 전세 수요층의 우려를 너무 쉽게 판단하고 있다는 지적이 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "시장에서 전셋값이 계속 오르고 있다는 우려를 반박하는 것은 어폐가 있다"며 "당장 부동산에 연락만 해 봐도 전세난을 체감할 수 있고, 통계 수치만의 문제가 아니라 시세는 조사방식에 따라 다르지만 중요한 건 전세가 오름세를 타고 있느냐를 따져야 하는데 이를 놓치고 있는 것으로 보인다"고 진단했다.  

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수 또한 "국토부 주장과 달리 시장에서는 전세 물량부족 문제가 불거져 나오고 있다"며 "체감 경기가 너무나 다른 상황에서 통계만으로 수요층을 설득시킬 수는 없다"고 강조했다. 이어 "국토부에서는 통계상 전월세 거래량이 늘었다고 하지만 통계라는 건 전체 주택수와 늘어난 가구수를 반영해야 경감치를 알 수 있는데 이번 통계에서는 이를 확인할 수 없다"고 덧붙였다.

또한 서 교수는 저금리와 유동성 확대, 임대차3법 시행을 통한 전월세 지원제도 활성화가 복합적으로 작용하면서 전세난을 부채질한다는 점도 지적했다. 

반면 현 상황을 전세난으로 규정 짓기보다는 우상향 구간이라는 점에 주목해야 한다는 주장도 나왔다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "현 상황이 전세난은 아니지만 우상향 국면이라는 게 문제"라며 "정부가 지적한 저금리 요인도 기저에 깔려 있는 것은 맞으며, 임대인이 수익성이 떨어지다 보니 전세가 월세로 넘어가는 현상이 늘어나는 것"이라고 분석했다. 이어 "전셋값 상승폭이 6개월 이상 지속되면서 더 오를 기미가 있다는 게 우려를 낳는 것"이라며 "통계로 밝혀지지 않는 시장의 분위기는 전월세 통계가 신규만 반영된다는 것이고, 재계약 중심에 전월세 상한제를 적용받게 되는 최근의 추세를 반영하지 못했다는 것"이라고 덧붙였다. 

실제 집을 구하지 못한 수요층인 세입자들의 체감 온도는 더욱 차갑다. 지난달부터 부동산 중개업소와 인터넷 부동산 커뮤니티를 찾는 세입자들은 물건을 발견하면 경쟁이 치열해 반나절도 안돼 나가버리곤 한다는 사례가 늘고 있다. 

서울 반포 24평형 아파트에 전세를 살다 만기가 다 돼 새로운 전세를 찾던 30대 A씨는 주변 시세가 2억 가까이 올라 인천, 경기권으로 눈을 돌렸으나 현지 부동산 중개업소에서도 단지에 물건이 없거나 만만치 않은 시세에 발길을 돌리는 일을 3주 내내 반복했다.

인천에 사는 B씨 역시 기존 전셋집 재계약 날짜가 한 달 앞으로 다가왔으나 집주인이 실거주를 위해 집을 비워달라고 하면서 갈등이 빚어진 상황이다. 

윤 연구원은 "현재 시장에서는 대단지 아파트 기준으로 전세 매물이 거의 보이지 않는 것은 사실”이라면서도 "정부의 임대차보호법이 과도기적 국면이다 보니 전세난이라고까지 단정지을 수는 없지만 이 추세가 이어지면 전세난이 올 수 있다"고 내다봤다.