[업다운뉴스 장용준 기자] 앞으로 '택지개발촉진법' 및 '공공주택특별법'에 따라 조성된 2기·3기 신도시 등 공공택지 내 아파트 건설용지 공급방식이 단순 추첨에서 임대주택 공급 실적 등을 평가하는 입찰 경쟁으로 바뀜에 따라 건설사들의 경쟁구도와 시장에 어떤 변화가 생길지 주목된다.

국토교통부가 내년부터 추점방식 참여요건을 다양화하고, 주택품질이나 주거복지 등 참여업체의 사회적 기여도를 평가해 견실한 업체를 대상으로 공공택지 공급을 추진한다고 지난 26일 발표하자 그동안 강세를 보이던 중소건설사들의 입지가 좁아들고, 시공능력과 실적에서 앞서는 대형건설사들의 시장이 더 넓어질 것이라는 전망과 함께 새로운 시장이 될 것이라는 분석도 나온다. 

지금까지 택지개발지구 및 공공주택지구 내의 공동주택 건설용지는 1984년 택지개발촉진법 시행령에 추첨 공급 방식을 원칙으로 규정한 후, 일시적으로 채권 입찰제 등이 시행(2005~2006년)된 바 있으나 추첨 공급방식이 유지돼 왔다. 이는 낙찰가격이 높은 업체에 공급하는 경쟁입찰 방식 등은 주택 분양가를 상승시킬 수 있다는 우려 때문이었다.

◇ 편법 '벌떼'입찰 막고 주택품질·이익공유 등 평가경쟁으로...임대주택 많이 지을수록 유리

국토부 관계자는 "지금까지 운에 의존하는 추첨 공급방식 하에서는 중소건설사 등이 낙찰가능성을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니와 같은 계열사를 동원해 편법입찰하는 '벌떼입찰'과 청약 경쟁 과열 문제 등이 발생했다"며 "토지 수용을 통해 조성된 공적 자산인 공공택지를 공급받은 건설사가 주택품질 제고, 주거복지 향상 등에 기여할 필요성이 있다는 사회적 요구도 지속 제기돼 왔다"고 지적했다.

이어 "이에 형식적인 참여 요건만을 평가해 각종 부작용을 야기했던 기존 추첨 공급 방식을 전면 개선할 것"이라며 "실질적인 요건을 평가하는 방식으로 전환하는 개선방안을 마련하게 됐다"고 설명했다.

구체적으로 정부는 사회적 기여와 주택품질 등을 평가하는 경쟁 공급방식을 활성화하겠다는 계획이다. 공급할 필지의 특성에 따라 주된 경쟁 요소를 차별화하고, 택지 입찰 참여한 업체들에 대해 임대주택 건설 계획, 이익 공유 정도, 특화 설계 등을 평가해 택지를 공급하는 것이다.

이를 위해 일정비율의 임대주택 건설을 의무화하고 입주민 편의제공, 단지 내 커뮤니티 시설 등 사회적 기여 관련 사업계획을 평가해 우수업체에 택지를 공급한다. 이렇게 건설된 임대주택은 민간분양주택과 구별되지 않도록 동·호수 랜덤방식으로 선정·매입해 향후 저렴한 수준의 공공임대로 공급할 계획이다.

아울러 주택건설 및 분양 시 발생하는 이익을 주택건설사업에 투자한 일반 국민과 공유하는 공모리츠 방식을 도입하고, 주식 공모 비율, 목표 배당률, 소액 투자자에 대한 주식 배정 계획 등을 평가하여 공공택지 공급 대상자를 선정한다.

특별설계공모 제도에서는 특화설계계획뿐만 아니라 주택품질이나 건축효율성 등의 평가항목도 새로 도입한다. 이를 위해 국토부는 2024년까지 경쟁공급 방식 비율을 60% 이상으로 높인다는 목표를 세웠다.

오성익 국토교통부 부동산개발정책과 과장은 "공공택지의 공급 제도 개선을 통해 향후 주택품질 및 사회적 기여 정도가 높은 업체에 택지가 공급됨으로써 건전한 택지 공급질서가 확립될 것으로 기대한다"며 "경쟁 방식으로 공급하는 택지의 비율을 점차 늘려 나가고, 향후 입주민 만족도가 높은 업체에 대한 택지 공급우대 등을 시행해 전반적인 주거 만족도 향상을 도모할 계획"이라고 밝혔다.

◇ 건설사들의 시각...대형 "새로운 기회" 중견 "또 다른 시장" 지방 "설자리 줄어"

건설업계에서는 국토부가 전환을 발표한 이번 경쟁공급 방식으로 인해 신도시 공공택지 내 아파트 건설에서도 대형건설사가 주도권을 쥘 것이라는 예측이 나온다. 정부가 요구하는 특화설계의 요건을 갖춘 건설사가 결국 대형건설사들이 위주일 수밖에 없다는 시각에서다.

실제로 지방의 한 건설사 관계자는 "그나마 기회를 부여받던 공공택지마저 대형건설사의 브랜드에 밀려버리면 많은 지방을 비롯한 중소건설사들의 설자리가 더 줄어들 수밖에 없다"고 우려를 나타냈다.

한 중견건설사 관계자는 "정부의 이번 계획은 임대주택 공급 실적을 보겠다는 뜻으로 비친다"며 "2기와 3기 신도시 토지에 대해 지금까지 건설사들이 생각하는 임대주택 형태가 아니라 복합적인 부분을 살펴봐야 할 필요가 있을 것으로 보여 기존 택지공모사업 등과는 또 다른 시장이 될 것"이라고 조심스레 전망했다.

반면 한 대형건설사 관계자는 "다음달에 정부의 상세 계획이 나와야 윤곽을 그릴 수 있을 것"이라면서도 "재건축과 재개발사업 물량이 점점 줄어들고 있는 상황에서 브랜드와 기술력으로 새 기회를 모색할 수 있는 건 분명하다"고 내다봤다. 

이어 또 다른 메이저건설사 관계자는 "우리는 이미 리츠사업도 진행해 봤고, 추첨 방식일 때보다 경쟁력과 선호도에서 앞서는 건 분명하다"며 "앞으로 더 많은 기회가 올 것"이라고 기대감을 나타냈다.