[업다운뉴스 장용준 기자] 지난달 전국 주택 전셋값이 7년 1개월 만에 최대 상승폭을 나타냈고, 주택 매맷값도 동반 상승세를 보이고 있다. 시장에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 인한 초저금리 시대가 열린 데다 정부의 규제 강화와 공급물량 부족이 맞물려 전세난은 물론 매매가 상승이 심화되고 있다는 분석이 나온다.  

1일 한국감정원이 발표한 11월 전국주택가격 동향 조사에 따르면 지난달 전국 주택 종합 전셋값은 0.66% 올라 전월(0.47%)보다 상승폭이 더 커졌다. 이는 2013년 10월(0.68%) 이후 최대 오름폭이다. 이에 따라 전국의 주택 전셋값은 14개월 연속 오름세를 이어가고 있다.

전셋값 변동률은 올해 1월 0.28%에서 5월(0.09%)까지 감소세를 보이다 6월(0.26%) 반등 이후 7월(0.32%), 8월(0.44%), 9월(0.53%)까지 4개월 연속 상승세를 이어갔다. 이후 10월 0.47%로 소폭 감소했으나, 지난달 0.66%로 반등하며 상승세로 전환했다.

지역별로는 수도권과 5대 광역시, 지방 할 것 없이 모두 올랐다. 

실제로 서울(0.53%)은 학군이 양호하거나 중저가 단지 위주로 상승폭이 확대됐다. 서울의 강북 14개구 가운데 노원구(0.54%)는 중계·하계동 역세권 위주로 오름세가 이어졌다. 마포구(0.49%)는 마포·아현·상암동 대단지 위주가 눈에 띄게 올랐다. 성북구(0.40%)는 하월곡·석관·정릉동 위주로 상승폭이 컸으며, 도봉구(0.36%)는 주거 및 교통환경 양호한 창동역 인근 단지 위주였다.

서울 강남11개구 가운데 서초(1.13%)·강남구(1.08%)는 반포·대치동 등 학군지역 위주로 오름폭이 컸고. 송파구(0.98%)는 풍납·장지·마천동 중저가 단지와 잠실동 인기단지 위주가 눈에 띄게 올랐다. 강동구(0.91%)는 암사·강일·고덕동 대단지 위주로, 동작구(0.67%)는 사당·대방·동작동 역세권 위주로 오르는 등 전체적으로 매물부족 현상 보이며 상승세를 이어갔다.

인천(1.28%)은 연수·서구 신축 단지와 역세권 위주로 상승폭이 컸으며, 경기(0.75%)는 용인·고양·남양주시 등 서울 접근성 양호한 지역 위주로 상승폭 확대된 것으로 집계됐다.

감정원 관계자는 "수도권은 청약 대기수요 및 거주요건 강화, 가을 이사수요 등의 영향으로 상대적 매물 부족현상 지속됐다"고 분석했다. 

지방도 상승폭이 커지기 시작했다. 세종(4.30%)은 고운동 등 행복도시 내 주요 지역 위주로 상승폭을 키웠다. 울산(1.50%)·부산(0.75%)은 학군 등 주거환경이 양호한 지역이 대부분 오름세가 컸고, 대구(0.69%)는 정주여건이 양호하고 정비사업 이주 수요 있는 지역 위주로 상승했다. 반면 제주(-0.05%)는 구도심 및 외곽지역 노후주택 위주로 하락세가 지속돼 상반된 분위기를 나타냈다.

부동산 전문가들은 지금과 같은 전세난이 단기적으로 해결될 수는 없을 것이라는 분석이 지배적이다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "전세 물건이 없다는 것과 임대차 3법 영향이 가장 큰 문제"라며 "전세가 재계약 물건 중심으로 나오다 보니 수요자가 원하는 물건이 없어 부르는 게 값이 됐다"고 분석했다.

이어 "저금리 상황이 이어지고 있는 데다 전셋값 변동폭이 우상향을 유지하며 누그러지지 않는 게 더 큰 문제"이며 "수요자들은 특정일에 이사해야 하는데 물건이 없으니 마음이 조급해져 전셋값 상승이 이어지는 것인데, 임대차 3법 시행 이후 첫 전·월세 계약갱신청구권 활용을 한 세대가 2년 후 새로운 전세계약을 하게 되는 시기가 되면 또 다시 시장 가격을 급등시킬 수 있다는 맹점이 있다"는 점도 지적했다. 

함영진 직방 데이터랩장 또한 "현 전셋값 상승은 복합적인 문제라 임대차 3법만 원인으로 볼 수는 없다"면서도 "시장에 저금리로 인한 유동성 자금이 많아 수요층은 대출을 통한 전세를 선호하지만 공급이 줄어든 게 문제"라고 밝혔다.

아울러 "정부의 임대차3법 시행과 보유세 인상의 조치가 공급 시장을 비탄력적으로 만든 것도 사실"이라며 "신규 임대가 줄고 있고, 전·월세 계약갱신청구권 활용 후에 다가올 재계약도 문제가 될 것"이라고 내다봤다.

지난달에는 전국의 주택 매매가격도 0.54% 올라 전달(0.32%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 5대 광역시가 10월 0.55%에서 11월 1.01%로 오름폭이 확대되며 상승세를 견인했다는 평가다.

부산은 지난달 19일 5개 구가 조정대상지역으로 묶이면서 전월 0.55%였던 상승폭이 1.28%로 2배 이상 올랐다. 해운대구(3.54%), 연제구(2.09%)가 상승폭을 견인했다. 

울산도 0.62%에서 1.08%로 상승 폭이 컸다. 대구는 조정대상지역에 신규 포함된 수성구가 2.69%의 상승률을 기록하는 등 전월 0.75%보다 높은 1.06%의 상승률을 보였다. 같은 기간 대전은 0.81%에서 1.02%로, 광주는 0.09%에서 0.23%로 모두 올랐다.

같은 기간 지방은 0.34%에서 0.58%로 상승률이 높아졌고, 8개도(0.18%→0.29%) 또한 오름폭이 컸다.

이날 대한건설정책연구원은 서울 동작구 전문건설회관에서 연 '2021년 건설·주택 경기전망' 세미나에서 내년 전국 주택 매매가격이 2% 상승하고, 전세가격은 4% 오를 것이며, 전세시장은 임대차3법의 영향으로 내년 상반기까지 불안한 상황이 이어질 것으로 전망했다. 

지역별로 세분화해서 보면 매매가격은 전국이 2% 오르고, 수도권과 서울은 각각 1.5%, 1% 상승할 것으로 내다봤다. 전세가격은 전국이 4% 상승하고, 수도권과 서울은 각각 5%, 3% 오를 것으로 예측했다.

이 자리에서 발제를 맡은 권주안 건설정책연구원 연구위원은 "내년 서울 주택 매매가격은 올해에 비해서는 조금 안정화될 것으로 예상한다"면서도 "서울 외 지역 매매가격은 불확실성이 있어 불안정할 것"이라고 전망했다.

이어 "정부 규제로 인한 풍선효과로 비규제지역 가격상승이 확산되면, 정부 규제가 확대되는 악순환이 반복되고 있다"고 지적하며 "단기적 효과로 매매가격 하락세가 가능할 수 있으나 주택가격 상승으로 6억원 이하 주택이 사라지면서 주거안정 저해와 함께 계층 간 격차도 확대될 수밖에 없다"고 내다봤다.

권 연구위원은 전셋값 상승에 대해서는 "임대차3법 시행 이후 물량 부족, 사전청약으로 야기될 수요 증가와 함께 수도권으로 이주하는 수요가 증가하는 등의 요인으로 내년 상반기까지는 상승 압박이 이어질 것"이라며 "다만 하반기에는 매매시장과 연계한 안정세 진입이 가능할 것"이라고 내다봤다.