[업다운뉴스 장용준 기자] 서울 공공재개발 사업이 시작부터 암초에 걸렸다. 가장 큰 규모의 서울시 동작구 흑석2구역 재개발추진위원회는 사업시행자인 서울주택도시공사(SH)가 제시한 가이드라인에서부터 일반분양가를 두고 갈등을 빚으며 사업 철회 가능성도 드러내고 있다.
부동산 전문가들은 사업 시행 초기에 진통은 당연하지만 이를 풀어나가는 과정에서 양보가 없으면 다른 곳들도 정상적인 사업 진행이 어려울 것이라는 전망도 내놓고 있다.
2일 흑석2구역 재개발추진위원회는 지난달 말 SH가 정부안으로 제시한 흑석2구역 공공재개발 가이드라인이 당초 추진위가 기대했던 수준에 못 미쳐 사업 철회 가능성이 제기되고 있다고 밝혔다.
이진석 흑석2구역 재발추진위원회 위원장은 현 상황의 문제점을 세 가지로 꼽았다. 이 위원장은 "국토부와 서울시가 지난해 5월 공공재개발 사업을 발표할 때 용적률 120% 완화를 해주겠다고 했으나, 올해 1월 발표자료에서 흑석2구역은 450% 용적률에 1310가구로 명시되면서 기대치에 못 미쳤다"고 지적했다.
이어 "층고마저도 추진위가 요구했던 141m에서 130m 이하로 대폭 낮춘 상태에서 최고 층수는 오히려 35층에서 40층으로 늘려 용적률 소화가 안될 상황"이라며 "현 오피스텔 1동에 주상복합으로 이루어진 것을 동간 간격을 좁혀 주상복합 5동과 오피스텔 등 총 8동을 빽빽하게 만드는 40층 계획을 제시한 것도 실현 가능성에 문제가 있다"고 목소리를 높였다.
또한 이 위원장은 "시행사가 SH이지만 문제는 공공재개발을 진행하는 정부와 서울시의 세부지침이 제대로 없다는 것"이라며 "분양가에서도 정부는 인근 신축 아파트 시세의 60%~65%를 책정하면서 최대 분양가도 3.3㎡당 3200만~3500만원 선에 그치게 될 상황"이라고 문제를 제기했다. 이는 정부가 분양가 상한제 면제를 제시했지만 정작 원토지 소유자의 경우 기존 HUG의 주변시세 대비 80% 수준 분양가보다 못한 60~65%의 정부안에 당황할 수밖에 없다는 입장이다.
그는 "임대주택에 일반분양까지 치면 원토지 소유자들의 재산 손해가 커질 수밖에 없어 공공재개발을 택한 의미가 퇴색된다"며 "정부가 세부적인 지침을 마련해 좀 더 진일보한 대화가 이뤄져야 한다"고 강조했다.
이에 대해 SH 관계자는 "현 상황은 사업성을 검토하는 중"이라며 "용적률과 분양가는 확정안도 아니고 협의 가능성은 열려 있어 예의주시하는 상황"이라고 입장을 밝혔다.
정비업계에서는 흑석2구역에서 파열음이 들리자 △양평13구역 △용두1-6구역 △봉천13구역 △신설1구역 △양평14구역 △신문로2-12구역 △강북5구역 등 다른 서울 공공재개발 사업지들도 공공재개발의 이점이 없다면 민간사업으로의 전환이 이뤄질 수 있는 가능성에 대해 논의가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.
공공재개발이 시작부터 삐걱대는 상황에 관해 부동산 전문가들은 사전 시뮬레이션 부족과 도심내 공급확대를 위한 초기 진통이라는 견해가 나온다.
대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 "공공재개발 정책을 시행하기 전에 정부에서 사전에 시뮬레이션을 돌려 개발이익 환수 기준을 세웠어야 하는데 사전협의만 적용한다는 전제를 달아 양측이 부딪힐 빌미가 된 것"이라며 "시범사업을 급하게 진행하다 보니 상호협의가 어려워지고 사업규모나 입지에 따라 적용해야 할 용적률 기준을 제대로 제시하지 않아 문제가 불거졌다"고 진단했다. 이어 "공공재개발사업이 자칫 시범사업을 끝날 수 있다"며 "패스트트랙으로 사업을 처리해도 조합의 결의가 이뤄지지 않으면 사업이 어그러질 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "공공재개발사업은 주민설명회가 2~3월 예정인데 그 고비부터 넘겨야 한다"며 "초기진통이 클 수밖에 없는 사업인데다 가이드라인이 나온 상황에서 이미 갈등이 시작된 것"이라고 분석했다. 이어 "서울시가 사업을 순탄하게 시행하려면 층고 완화와 공공이익 환수 수준을 조합에 양보할 필요성도 있다"며 "이같은 초기 갈등이 해결되고 나야 현실과 이상을 접목한 도심내 공급확대가 이뤄질 수 있을 것"이라고 내다봤다.
국토교통부와 서울시는 설 연휴 이후 주민설명회를 갖고 오는 4~5월 업무협약 체결, 6월 정비계획 수립에 이어 12월에는 사업 시행에 나서겠다는 방침인 것으로 알려졌다.