[업다운뉴스 장용준 기자] 서울 아파트 전셋값 상승세가 지난해 새 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 처음으로 수그러들었다. 이에 시장에서는 올해 전셋값이 안정세로 접어들 것이라는 기대감도 나온다. 반면 부동산업계 전문가들은 저금리가 이어지고, 봄 이사철로 접어드는 데다 아파트 입주 물량 자체가 줄어 전셋값 안정을 논하기엔 이르다는 전망이 주를 이루고 있다.
3일 KB국민은행 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 지난달 서울아파트 전세가율(매매가격에 대비한 전세가격의 비율)은 56.17%로 지난 1월(56.26%)에 비해 0.09%포인트 내려갔다. 이는 지난해 7월말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 주요 내용으로 한 새 임대차법 시행 직후인 8월(53.27%) 이후 처음으로 상승세가 꺾인 것이다.
◆ 서울 아파트 전셋값 안정화 들어가나
이같은 통계를 두고 일부 부동산 전문가들은 서울 아파트의 전셋값 상승세가 한풀 꺾인 것으로 보고 있다.
한국부동산원이 산출한 서울 아파트 전셋값 상승률도 지난해 12월(0.96%)과 비교해 보면, 올해 1월(0.74%), 2월(0.60%) 모두 상승 폭이 줄었다.
반면 올해 서울 아파트 전세 시장이 안정화는 힘들 것이라는 전망을 내놓는 전문가들도 많다.
함영진 직방 데이터랩장은 "아파트 매물은 증가했으나 저금리가 유지되고 있고, 계절적 성수기인 봄 이사철이 도래한다"며 "올해 아파트 입주 물량이 줄어서 전셋값 상승 요인이 커 아직은 더 지켜봐야 한다"고 내다봤다.
윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "통상 전세가격은 입주물량의 많고 적음에 따라 높은 변동성을 나타냈으나 올해는 3기신도시 등 사전청약 이슈로 특정지역으로 전세수요가 늘었다"며 "무엇보다 임대차2법 시행 영향으로 입주물량 영향력이 과거보다 낮아졌다"고 분석했다.
◆ 서울 아파트 전셋값 영향력, 입주물량 비중 줄고 정비사업·거주요건 늘어
부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 입주물량은 4만9078가구로 2008년(5만7379가구) 이후 12년 만에 가장 많은 물량을 기록했다. 하지만 서울 아파트 전세가격은 지난해 한해에만 14.24% 상승한 것으로 나타났다.
윤 연구원은 "임대차2법 도입에 따른 과도기적 진통도 있었지만, 그 이면에는 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화 등이 영향을 미쳤다"고 분석했다.
실제로 2013년과 2014년에는 서울에서도 강남보금자리와 위례신도시, 마곡지구 등의 택지개발지구(도시개발지구)가 입주하며 재개발·재건축 정비사업을 통한 입주물량 비중이 절반 이하에 불과했다. 하지만 최근 2~3년 사이의 입주물량은 정비사업 비중이 80% 수준에 달했다. 정비사업의 경우 기존 조합원이 전체 물량의 절반가량을 소유하고 있어 실질적으로 일반 가구에 돌아가는 물량은 눈에 띄게 줄어들 수밖에 없다는 게 윤 연구원의 설명이다.
윤 연구원은 "정부의 각종 규제로 실거주 요건(양도세 면제를 위한 2년거주, 주택담보대출 시 직접 거주 등)이 강화돼 전월세 시장에 나오는 물량은 더 적다"며 "이런 상황에서 임대차보호법이 강화되며 전월세가격을 추가로 자극했다고 볼 수 있다"고 진단했다.
◆ 향후 전셋값 과도기적 상승세 이어갈 것
올해 서울의 아파트 입주 총량은 1분기에는 1만1140가구가 입주하지만 △2분기(5659가구) △3분기(7938가구) △4분기(4919가구) 등 눈에 띄게 물량이 줄어들 전망이다. 입주물량 영향을 배제하더라도 전세가격은 당분간 구조적으로 상승할 것이라는 게 전문가들의 견해다.
윤 연구원은 “아파트 입주물량이 많든 적든 전세가격은 임대차2법이 시행 이후 1년이 지나가는 올해까지는 과도기적 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 것”이라고 내다봤다.
대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수도 "올 하반기까지는 서울 아파트 전셋값이 안정세를 띌 것"이라면서도 "이는 기존주택 재계약과 신규 계약 간 갭이 커져 벌어지는 통계의 왜곡일 뿐 궁극적으로는 전셋값이 상승세를 이어갈 수밖에 없다"고 단언했다.
이는 2년 단위로 갱신되는 전세계약의 특성상 이달부터 진행될 이사철에 지난해 급등했던 전세가격이 반영되며 재계약(5% 상한제 적용)이든 신규계약(지난해 10%이상 오른 가격 감안)이든 가격이 높아질 수밖에 없다는 분석과 일맥상통한다.