[업다운뉴스 장용준 기자] 서울시가 공급확대를 위해 가로주택정비사업을 비롯한 소규모재건축의 사업성을 떨어뜨린다는 지적을 받던 최고 층수 7층 제한을 풀었다. 아울러 의무공공기여를 폐지하고 통합심사를 통해 절차를 간소화하는 등 각종 인센티브를 제공하기로 방침을 정하면서 소규모재건축사업 활성화의 물꼬를 텄다. 

정비업계에서는 대형 정비사업이 줄어드는 추세를 보였던 서울에서 소규모재건축 일감이 늘어날 것으로 보여 중소·중견건설사뿐만 아니라 대형 건설사들도 치열한 수주 경쟁을 본격화할 것이라는 전망이 나온다. 

서울시는 소규모재건축사업을 활성화해 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립했다고 3일 밝혔다. 

◇ 서울시, 소규모재건축사업 업무처리기준 수립...7층 층수 제한 폐지

서울시 측은 관련 법 등에 흩어져있는 절차와 기준을 망라하고, 불필요한 규제는 손질해 담았다고 설명했다. △통합심의 대상 및 절차 △용도지역 변경기준 △용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이 주요 내용이다. 

소규모재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 작은 규모로 공동주택을 재건축하는 사업으로, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나다. 
 
소규모재건축사업은 △해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만 △노후‧불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 △기존주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지가 대상이다. 

서울시는 이날 2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한을 적용받고 있는 곳에서 소규모 재건축사업을 추진할 경우 높이 제한을 없애기로 했다. 7층 높이 제한을 없애도 늘어나는 용적률에 대해선 의무공공기여도 없앴다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다는 설명이다.

서울시 관계자는 "기존에도 일정 요건을 충족하는 경우 통합심의를 거쳐 층수규제 완화를 위한 용도지역 상향이 가능했다"며 "하지만 용도지역 상향시 일정 비율을 의무공공기여로 제공해야 하는 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다"고 말했다. 

이어 "소규모재건축사업은 대규모 재개발‧재건축과 달리 안전진단, 정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합심의로 한 번에 받을 수 있기 때문에 사업절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다"며 "하지만 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있어 업무처리기준을 마련했다"고 설명했다. 

서울시는 7층 높이 제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측했다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 보인다.

‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에서는 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하고 있다. 예컨대, 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.

서울시와 SH(서울주택도시공사)는 이번에 마련한 소규모재건축사업 업무처리기준을 기반으로 한 무료 사업성 분석도 추진한다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 주민들의 관심도를 높이고 사업을 활성화한다는 목표다. 대상지 공모는 이달 중 실시할 예정이다.

이밖에도 서울시는 소규모재건축사업 활성화를 위해 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다. 올해 1월 국회에 발의된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률안 개정과 연계해 조례개정도 추진할 예정이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "새롭게 마련한 소규모재건축사업 업무처리기준을 통해 저층주거지 주거환경개선을 위한 소규모재건축사업이 활성화되고, 주택공급도 속도를 낼 것으로 기대한다"며 "주민과 민간사업자도 사업의 예측 가능성을 높일 수 있다"고 밝혔다. 이어 "서울시는 소규모재건축사업 촉진을 위한 행정·예산지원 등 공공지원 기틀을 지속적으로 마련하겠다"며 "저층주거지 주거환경을 개선하고 서민주거 안정을 이루도록 최선을 다하겠다"고 강조했다.

◇ 정비업계, 가로주택정비사업 등 소규모재건축 시장 확대 기대

올해 들어 서울을 비롯한 수도권 도시정비사업 물량이 감소하면서 소규모 정비사업이 더욱 관심을 받고 있는 가운데, 사업성 부분에서 걸림돌로 작용했던 7층 층수 제한마저 폐지되자 정비업계에서는 기대감이 커진다.

앞서 지난 4월 대형 건설사 가운데 DL이앤씨가 가로주택정비사업 수주와 함께 본격적인 시장 진출을 선언하는가 하면, 정비사업의 강자 현대건설도 리모델링 진출에 이어 지난 4월 서울 장위11-2구역 가로주택정비사업을 수주하면서 소규모재건축에 뛰어들었다. 중견기업 가운데 호반건설도 장위15-1구역 가로주택정비사업 수주에 성공하는 등 적극적으로 수주전에 나서고 있고, 리모델링 강자로 꼽히던 쌍용건설도 상반기에 서울·수도권 리모델링과 더불어 부산에서 가로주택정비사업 수주에 성공했다. 

이같은 분위기 속에서 서울을 비롯한 수도권 소규모재건축사업은 이달 들어 활발하게 전개되고 있다.

경기 의정부 가능동 수정아파트는 이달 시공사 선정을 완료할 예정인 가운데, 중견 건설사인 남광토건과 이수건설이 시공권을 두고 수주전을 벌인다.

서울에서는 방학성삼빌라 가로주택정비사업, 장위 11-1구역 가로주택정비사업 등이 시공사 선정을 위한 입찰을 진행 중이다.

한 대형 건설사 관계자는 "오세훈 서울시장이 도심 고밀개발을 위한 소규모 정비사업 활성화를 추진하면서 가로정비사업에서 2종 일반주거지역 최고 층수 7층 제한 폐지를 공약으로 내세울 때부터 건설사들은 준비를 하고 있는 분위기였다"며 "가능성이 현실화되면서 사업성이 커진 만큼 특화설계나 브랜드 가치 등을 키워 수주전에 임하게 될 것"이라고 말했다.