최근 전세값이 내림세를 보이면서 ‘깡통전세’나 ‘역전세난’에 대한 우려가 커지고 있다.

깡통전세는 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 말한다. 역전세난은 말 그대로 수요자보다 공급세대수가 많아져 전세값이 떨어지는 것으로 집주인이 전세금을 주지 못하는 경우가 발생하는 사례가 많아지게 된다.

이런 위험에 대비해 전세금을 지킬 수 있는 방법 중의 하나가 전세 보증보험이다. 전세 계약기간이 끝난 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나, 임대기간에 경매 또는 공매에 의한 배당을 실시한 뒤 임차보증금을 반환받지 못할 경우, 보험사에서 대신 세입자에게 전세금을 지급해주며 보험사는 집주인을 상대로 전세금을 청구하는 방식의 전세금 보호 제도다.

전세 보증보험이 또 다른 전세금 보호 장치인 전세권 설정등기와 다른 점은 명목적으로는 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있다는 것이다. 전세권 설정등기는 집주인의 인감증명서, 등기권리증 등을 제출해야 하기 때문에 집주인의 동의를 얻기 어려운 면이 있다.

또 다른 보호장치로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것과 비교해봐도 전세 보증보험은 실질적으로 도움이 된다. 확정일자를 받아도 선순위 대출 등이 있으면 보호받지 못할 공산이 크기 때문이다. 이에 비해 전세 보증보험은 전액을 보장받을 수 있다.

그렇다면 왜 전세 보증보험 가입이 여전히 미미한 수준일까. 전체 296만 전세가구 중 최근 2년간 5만 가구 정도만 보증금을 반환받을 수 있는 전세 보증보험에 가입한 것으로 추산되고 있는 현실이고 보면 전세권 설정이나 확정일자 방식에 비해 인지도가 떨어진 면이 크다.

전세 보증보험의 한계도 있다. 주택유형에 따라 차이는 있지만 전세금과 주택 담보대출금의 합계가 집값의 75~100%라는 조건을 만족시키기가 힘든 게 현실이기도 하다. 빌라나 다세대는 80%를 넘지 않아야 한다. 대출이 많고 전세금이 높은 집일수록 가입이 어렵다는 얘기다. 또 임대 기간 2년 중 12개월 이상을 남겨둔 세입자만이 가입할 수 있다.

전세 보증보험은 법적 구속력이 없는 상품이라는 점도 걸림돌이다. 집주인 동의 없이 가입할 수는 있지만, 보험사가 안내문을 집주인에게 보내 확인하는 절차를 거쳐야 하기 때문에 집주인이 거절하면 사실상 가입하기가 힘들다.

그래도 일정 수수료만 낸다면 보증금을 떼일 염려가 없다는 점에서 전세 보증보험은 안전판이 될 수 있다.

전세 보증보험은 민간회사인 서울보증보험 ‘전세금 보장신용보험’과 정부주도의 대한주택보증 ‘전세보증금 반환 보증보험’으로 나뉘어 운영 중이다.

정부가 이들 전세 보증보험을 개선키로 했다.

국토교통부는 다음달부터 전세보증금 반환보증 한도를 확대하고 보증료율을 낮추기로 12일 발표했다. 아파트 기준으로 현행 연 0.15%인 전세금 반환 보증료율이 2월부터 연 0.128%로 낮아진다. 전세보증금 3억원에 대해 반환보증보험에 가입하면 1년 부담액이 45만원에서 38만4000원으로 줄어든다. 또 전세금 반환보증 가입 대상은 수도권의 경우 현행 보증금 4억 원에서 5억 원 이하로, 지방의 경우는 3억 원에서 4억 원 이하로 각각 확대된다.

금융위원회는 12일 발표한 올해 금융개혁 관련 상세 업무계획을 통해 상반기 중 집주인 동의 없이도 전세 보증보험에 가입할 수 있게 하고 보증료율도 내릴 수 있도록 추진할 방침이다.

서울보증보험의 전세금 보장신용보험에 가입할 때 현재는 집주인에게 주민번호 등 정보활용 동의를 받아야 하기 때문에 이를 껄끄럽게 여기는 집주인 눈치를 살피다보니 세입자로서는 보험 가입이 쉽지 않았다. 앞으로는 이런 동의 절차 없이도 가입할 수 있도록 하겠다는 것이다. 전세금 보장신용보험은 가입한도가 없는 대신 보증료율이 아파트를 기준으로 연 0.192%로 비교적 높은 편이었으나 이도 연 0.153%로 낮추기로 했다.

전세 보증보험에 손질이 가해졌지만 세입자들이 집주인과 관계 설정과 보증료율에 대해 체감하는 불안지수가 낮아지려면 시간이 필요할 듯하다. 전 재산을 전세금에 쏟아부은 서민들이 두 다리 쭉 뻗고 잘 수 있을 때까지는. 

박인서 기자