[업다운뷰] 문재인 정부의 첫 부동산 정책인 6.19 대책이 발표됐다.
정부는 19일 서울청사에서 열린 관계부처 합동브리핑을 통해 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 공개했다.
집값 급등의 원인인 투기수요를 억제하고, 경기침체로 이어질 위험요소는 줄이면서 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 조치를 담아내기 위해 고민한 흔적이 보인다.
투기과열지구 지정 등 극단적인 규제책은 6.19 부동산 대책 발표에서 빠졌지만 시장이 불안한 청약조정지역으로 규제를 국한하면서도 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별, 계층별 차별화 전략에 주력했다는 게 정부의 설명이다.
이번 6.19 부동산 대책 발표에서는 부동산투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 문재인 정부 방침에 따라 기존 서울 25개구와 경기도 과천, 성남 등 37개 지역이던 청약조정 대상지역에 경기 광주와 부산 기장군 및 부산진구가 추가돼 40개로 늘어났다. 청약조정지역은 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.
더불어 조정 대상지역 제도의 실효성을 높이기 위해 서울 전역의 전매제한 기간을 소유권이전등기 시점으로 강화했다. 재건축 조합원에 허용되는 주택수 제한, 조정대상지역에 맞춤형 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 적용 등의 방안도 담겼다. LTV와 DTI를 규제 완화 이전 수준인 60%, 50%로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁힌 것이다.
서울은 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 외 나머지 21개구 민간택지도 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지로 연장된다. 서울 전역의 주택 분양권 전매가 금지되는 셈이다.
LTV, DTI를 전면적으로는 확대해 강화하지 않은 대목은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산시장 전체의 활력을 위축시켜 새 정부 출범 초기 경기에도 타격을 주는 상황을 막기 위한 조치로 풀이된다.
정부는 LTV, DTI 규제를 강화한 것에 대해 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이라고 설명했다. 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 2014 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지하기 위한 조치라는 것이다.
6.19 부동산 대책을 발표한 정부는 “아울러 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성을 강화하고자 했다”며 “집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용에 이어 DTI까지 적용됨으로써 ‘차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는’ 여신심사 체계가 완비됐다”고 강조했다.
청약조정지역이라고 해도 저소득 무주택자에게는 LTV, DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 강조한 부분이다.
문재인 정부 첫 부동산 대책에서 초미의 관심을 끈 것은 투기과열지구 지정 여부였다. 하지만 그 폭발력이 너무 커서 첫 대책에서는 빠진 것으로 관측됐다. 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 동시다발적으로 적용되는 초강력 규제인 투기과열지구 지정 카드는 부동산시장에 너무 치명적이라 6.19 부동산 대책 발표에서 제외됐다.
정부는 6.19 부동산 대책 발표에서 투기과열지구를 지정하지 않은 이유에 대해 “하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다”고 밝혔다.
이 투기과열지구 카드는 경고만으로도 효과를 본다는 점에서 유보된 것으로 볼 수 있다. 향후 과열 양상이 지속될 경우 언제든 검토할 수 있다는 입장을 못박았다. 김동연 경제부총리가 취임 이후 과열된 부동산 시장에 대한 전격적인 현장 합동점검에 나서면서 투기과열지구 지정설이 돌았기 때문이 진정된 국면도 있다.
실수요자 자금애로에 대한 부동산 대책 방안에 대해서는 정부는 “조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다”고 재차 강조했다.
부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV와 DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)하게 된다. 또한 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향해 완화 적용(60%)한다. 아울러 서민, 실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 차질없이 올해 44조원을 공급할 방침이다.
부동산이 경기 전체에 미칠 충격을 최소화하면서 선별적인 대응으로 서민층과 실수요자의 내집마련에는 지장을 주지 않기 위해 내놓은 문재인 정부의 1호 부동산 대책의 실효성이 얼마만큼 시장에서 반응할지 주목을 끈다.
김민성 기자