[업다운뷰] 가능한 거의 모든 방법이 망라됐다. 문재인 정부가 2일 집값만은 잡겠다는 강력한 의지를 담은 ‘핵폭탄급’ 8.3부동산대책을 내놓았다.

서울 강남 등 투기지역·투기과열지구 중복 지정과 분양권 및 입주권 전매 제한을 통한 거래규제, 다주택자 양도소득세 중과 등 조세규제, 금융규제 강화 등 가능한 모든 대책들을 쏟아냈다.
투기과열지구만 봐도 14가지 규제가 한꺼번에 적용되는 초고강수다.

문재인 정부가 처음 꺼내든 6·19부동산대책은 청약과열을 진정시키는 선에 그쳤다. 그러나 40여일 만에 나온 8.2 부동산대책은 1차 대책을 비웃기라도 하듯 서울을 중심으로 가파르게 치솟은 집값 상승세를 반드시 꺾겠다는 강력한 정책 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

시장에서는 8.2 부동산대책을 최근 10여년 동안 보수정권에서 보지 못했던 전방위 종합 규제 부동산대책으로 평가하고 있다.

국토교통부는 2일 서울정부청사에서 '실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 담은 8.2부동산대책을 공개했다.    

#01 과열지역에 투기수요 유입 차단책, 서울 과천 세종 투기과열지구 지정

정부는 재건축과 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역 25개구와 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 또 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 7개구, 세종시에 대해서는 한 단계 강한 규제인 투기지역으로 지정했다.

시장에서는 당초 강남 4개구 정도만 투기과열지구를 지정하는 수준에 그칠 것이라는 전망이 지배적이었지만 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정하는 것도 모자라 강남 등 7개구를 투기지역으로 중복 지정, ‘투기와의 전쟁’에서 전면전을 불사하겠다는 의지를 드러냈다.

투기과열지구로 지정된 서울 전지역과 과천시, 세종시는 올해 도시재생 뉴딜사업지 선정대상에서 배제된다. 5년 간 매년 전국 110개 이상의 지역에 10조 원씩 투입되는 도시재생 뉴딜사업에 선정된 지자체라도 선정 이후에 부동산시장이 과열되거나 투기수요가 급증하면 사업 시행시기가 연기된다.

아울러 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 주택법 시행령을 개정해 민간 택지라고 하더라도 분양가상한제를 적용할 방침이다. 재건축과 재개발에 대한 규제도 손을 댄다. 추가 유예 요구가 쏟아졌던 재건축 초과이익 환수제는 예정대로 내년 1월부터 밀고나가기로 했다. 투기과열지구 내의 재건축 조합원 지위 양도에 대한 제한도 더욱 강화된다. 현재는 2년 정도 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용했지만 앞으로는 3년 이상으로 기한을 늘렸다.

조합원 분양권 전매도 제한된다. 그동안 투기과열지구로 지정되면 재건축 사업만 전매가 제한됐으나 앞으로는 재개발·도시환경정비사업도 소유권 이전 등기시까지 조합원 분양권 전매를 금지한다. 조합원 분양분에 대한 재당첨도 5년간 제한한다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없다. 하지만 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 게 가능했지만 이제는 투기 요인을 없애겠다는 것이다.

재개발 사업 시 임대주택 공급 의무비율은 강화했다. 종전에서는 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 하한선 없이 지자체 재량에 따라 정해졌지만 이제는 임대주택 공급 의무비율 하한선을 5%(서울 10%)로 설정키로 한 것이다.

#02 투기수요 억제, 다주택자 양도소득세 등 금융규제 강화

다주택자에 대한 양도소득세는 중과된다. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하게 된다. 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 없앤다.

조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건을 추가했다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서 2년 이상 거주가 요건이 보태진다. 또 내년부터 조정대상지역에서 양도하는 분양권의 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다.

투기지역 내 주택담보대출 건수도 사람별이 아니라 세대별로 제한한다. 그동안은 주택담보대출을 차주 당 1건으로 제한하고 있어 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능했다. 하지만 앞으로는 투기지역의 경우 세대당 1건으로 제한, 투기 요소를 없애기로 한 것이다.

투기과열지구와 투기지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 강화된다. 그동안 LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%가 적용됐다. 앞으로는 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구와 투기지역은 LTV·DTI를 각각 40% 적용한다. 투기과열지구의 경우는 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화해 30%가 적용된다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 무주택세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하는 LTV․DTI를 10%포인트 완화해 50%를 적용한다. 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하다. 실수요자를 우대하겠다는 조치다.
중도금 대출보증 건수도 제한한다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화한다. 
        

#03 실수요자를 위한 청약제도 정비

실수요자를 위해 청약제도에 손을 댔다. 투기과열지구와 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화된다. 현재 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격을 획득했다. 앞으로는 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화한다.

가점제 적용도 확대한다. 그동안 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제를 적용해 무주택 실수요자에게 우선 공급했다. 앞으로는 투기과열지구는 전용면적 85㎡이하의 경우 75%에서 100%, 조정대상지역의 경우 85㎡이하 40%에서 75%, 85㎡초과 0%에서 30%로 늘린다.

조정대상지역 내 오피스텔의 전매제한기간을 강화하고 인터넷 청약을 실시하는 근거규정도 마련한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정할 계획이다.

국토부는 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토할 계획이다. 주택거래신고제도 의무화해 투기과열지구 내에서 거래가액 3억원 이상의 주택을 거래할 시 자금조달계획 및 입주계획 등을 신고토록 했다.

#04 8.2 부동산대책 타깃, 다주택자 투기세력과의 전쟁...실수요 서민 우선정책

김현미 국토부 장관은 “정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일을 용납하지 않겠다”며 “공급된 주택은 실수요자에게 우선 돌아가야 한다”고 8.2부동산대책의 기조를 설명했다. 이어 “주택 공급은 늘고 있는데 집을 많이 가진 사람이 또 다시 집을 사들이고 있다”고 지적한 뒤 “서민주거가 불안정한 상태에서 내수시장이 살아날 수 있다는 것은 환상이고 집값 문제를 해결하지 못한 경제성장률은 숫자에 불과하다”고 강조했다.

국토부의 주택 거래량을 분석 결과에 따르면, 전체 주택 거래량에서 주택 보유자가 차지하는 비중은 2006년∼2007년 31.3%에서 2013년∼2017년 기간에는 43.7%로 증가했다. 특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 사들이는 비중은 2015년 6.0%에 비해 2016∼2017년에는 13.8%로 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다.

집은 투자대상이 아닌 거주대상임을 강조하는 만큼 투기수요는 어떤 방법을 동원해서라도 철저히 차단하겠다는 의지를 밝힌 것이다. 그래서 8월 부동산대책의 규제타깃은 다주택자와 갭투자, 재건축에 집중됐다. 다주택자가 갭투자, 재건축 등을 이용해 투자목적으로 주택을 구입하는 비율이 늘어난 것을 잡지 않고서는 집값과 전쟁에서 이길 수 없다는 판단에서 초강수의 부동산대책들을 망라한 것으로 풀이된다.

일각에서는 임기 5년 동안 서울 지역 아파트값이 56% 상승하면서 주택정책 실패를 자인해야 했던 노무현 정부의 부동산대책들에 담긴 카드가 이번에 다시 종합판으로 쏟아져 나와 그 실효성에 의구심을 제기하기도 한다.

그렇지만 집을 투자가 아닌 거주 목적으로 정착시키겠다는 정책의지만큼은 강력한 것으로 보인다. 내집 마련이 간절한 무택자와 ‘투기 정보’ 사각지대에서 편법이 아니라 묵묵히 저축하며 고단한 삶 속에 집 한 채 갖기를 바라는 많은 서민들의 소망을 포용하는 정책실행이 이어진다면 조금씩 빛을 발할 수 있다.

아파트 한 채 마련하느라 빌린 대출금을 아직도 갚고 있다고 인사청문회에서 밝혔던 김현미 장관과 문재인 정부 경제팀이 참여정부식 도돌이표 규제가 아니라 현장에서 실수요자들을 울리는 투기세력의 편법을 상시 감시하고 대책을 끊임없이 수정하는 피드백 노력을 기울여야 투기가 넘보지 못하는 ‘집 패러다임’을 조금씩 정착시켜나갈 수 있을 것이다.  조승연 기자