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공공 주도로 4년내 서울 32만호 등 83만호 공급...2·4 공급대책의 3대 원칙은
공공 주도로 4년내 서울 32만호 등 83만호 공급...2·4 공급대책의 3대 원칙은
  • 장용준 기자
  • 승인 2021.02.04 14:41
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[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 서울 등 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업 추진을 요체로 하는 2·4 공급대책을 발표했다. 현 정부의 25번째이자 최대 규모의 부동산 대책으로, 2025년까지 공공부문이 주도해 서울 32만호를 포함, 전국 83만호 주택을 공급한다는 목표가 제시됐다. 

정부가 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만3000가구를 비롯해 전국적으로 83만6000가구 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 4일 발표했다.

정부가 25번째 부동산대책을 내놓았다. 2·4 공급대책을 발표하는 변창흠 국토교통부 장관. [사진=국토교통부 제공/연합뉴스]

이번 2·4 공급대책을 관통하는 혁신방안은 3대 기본원칙에 기초하고 있다. 

먼저 주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제를 풀겠다는 원칙이다. 정부 관계자는 "도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠다”고 밝혔다.

또한 공공주도로 절차를 대폭간소화 할 방침이다. 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한  인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠다는 정부의 계획이다. 

아울러 이같은 결과들로 발생하는 이익은 함께 공유한다는 원칙이다. 정부 관계자는 "규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다"고 강조했다.

'공공주도 3080+'에서 주목할 부분은 정부가 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발방식을 제시했다는 점이다.

정부 관계자는 이번 대책의 배경에 대해 "우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있다"고 표현했다. 그는 "많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한 주택에 거주하기를 희망한다"며 "하지만 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급하기 위해서는 획기적 공급방안이 필요하다는 고민이 컸다"고 설명했다. 

2025년까지 확보할 주택공급 부지 물량. [그래픽=연합뉴스]

이같은 고민 속에서 정부는 현재의 개발수단만으로는 한계가 있다는 점을 절감하고, 해결책으로 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다는 판단을 내린 것이라는 분석이 나온다. 

정부는 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 유형이 신설하고, 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 사업을 추진하는 '도심공공주택복합사업'을 추진하는 것이라고 밝혔다.

사업의 원활한 진행을 위해 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제를 완화하기까지 한다는 파격적 방침이다. 이를 적용하면 역세권에서 700%, 준공업지역은 500%까지 용적률이 올라간다. 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다는 게 정부의 설명이다.

보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용할 방침이다. 아울러 주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 사업이 신속히 진행된다.

공공이 시행하는 재건축 사업에선 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.

다만 이날 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선 공급권이 부여되지 않는다. 이들 사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급된다는 조건이 달린다.

이는 용적률 인센티브를 통해 받는 기부채납 주택을 공공임대 위주로 쓰지 않고 다양한 유형의 주택으로 활용해 기존 주민의 만족도를 높이고 주택 수요자에게도 선택권을 넓혀준다는 취지라는 설명이다.

대도시권 주택공급 획기적 확대방안 주요 내용. [그래픽=연합뉴스]

정부는 이번 2·4 공급대책을 통해 2025년까지 서울 32만3000호 등 수도권에 61만6000호의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만호의 주택을 확보한다는 계획이다. 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모이자 강남3구 아파트 수와 맞먹는다. 83만6000호 중 57만3000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보된다. 수도권 등 신규 택지의 구체적인 입지는 추후 발표할 예정이다.

기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 이번 정부에서 수도권에 공급되는 주택은 200만호 수준이 될 것으로 추산된다.

청약제도는 공공분양의 일반공급이 현재 전체 물량의 15% 수준인 것을 30% 수준으로 높이고 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대하는 것으로 개편할 예정이다.

정부 관계자는 "정부는 대출‧세제 규제 등 실수요자 중심 주택시장 질서 확립을 위한 기존 정책기조를 확고하게 유지할 것"이라며 "앞으로도 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 필요한 시장 안정조치를 선제적으로 추진해 나가겠다"고 강조했다.