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[포커스] '공공 직접시행 정비사업' 파격카드...공공 주도 재개발·재건축 현실화 가능성은
[포커스] '공공 직접시행 정비사업' 파격카드...공공 주도 재개발·재건축 현실화 가능성은
  • 장용준 기자
  • 승인 2021.02.04 17:39
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[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 25번째 부동산 대책인 2·4 공급대책을 통해 주택공급 확대안을 제시하면서 ‘공공 직접시행 정비 사업’이라는 파격 카드를 꺼냈다. 지난해 내놓은 공공 재개발·재건축이 시범사업의 첫 삽도 뜨지 못한 가운데 사업의 빠른 추진을 위해 규제를 대폭 완화한다는 방안을 추가로 제시한 것이다.

정부는 주민과 조합이 이번 직접시행안과 기존안 가운데 장단점을 비교하고 선택할 수 있게 한다는 방침이지만, 시장에선 공공 주도 재개발·재건축 현실화 가능성을 신중하게 따져봐야 한다는 반응이 나온다. 

정부는 4일 이같은 내용을 골자로 한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 확대방안'을 발표했다. 정부는 지자체, 공기업 등의 공공주도로 2025년까지 서울 32만호, 수도권 61만6000가구 등 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급한다. 

 2·4부동산대책을 통해 ‘공공 직접시행 정비 사업’을 추진하겠다고 밝혔다. 정부가 사진은 변창흠 국토교통부 장관이 4일 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표하는 모습. [사진=연합뉴스]

◆ 공공 직접시행 정비사업과 기존 공공재개발·재건축의 차이점과 충돌 가능성

이 가운데 관심을 끄는 공공 직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH) 등이 재개발과 재건축을 직접 시행하고, 사업과 분양계획 등을 주도해 신속하게 사업을 추진하는데 목표를 둔 제도다. 기존의 공공재개발, 공공재건축에 추가 인센티브를 줌으로써 공공의 이해관계 조율과 개발이익 공유를 정비사업에도 적용하겠다는 의지를 발현했다는 게 국토교통부의 설명이다.

정부는 이를 통해 서울 9만3000가구, 인천·경기 2만1000가구, 5대 광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급하겠다는 계획이다.

특히 분양가 상한제와 함께 재건축 사업의 걸림돌이었던 재건축 초과이익 부담금 환수를 적용 않기로 했다는 점이 눈에 띈다. 국토부 관계자는 “재초환은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금을 부과하지 않기로 했다”고 설명했다. 그동안 조합이 요구했던 바를 대폭 수용한 결정이라는 평가다.

또한 조합이 없는 경우에는 토지 등 소유자의 과반수로 신청해, 1년 내 토지 등소유자 3분의 2가 동의하면 조합설립(기존 4분의 3 동의 필요)이 가능해진다. 이밖에도 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용 등 파격적인 인센티브가 제시됐다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 10~30%포인트 수준의 추가 수익이 보장된다. 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택도 부여한다.

정부는 앞서 기존 공공재개발·재건축을 통해 수도권에 9만가구 공급을 계획한 바 있는데, 이번 정책을 통해 파격적인 인센티브가 적용되면 추가로 4만가구가 늘어날 것으로 추산했다.

공공 직접시행 정비사업으로 달라지는 점. [자료=국토교통부 제공]

하지만 일각에서는 이미 지난해 공공재개발·재건축 사업계획을 발표하고 추진하고 있는 가운데 정부가 공공직접시행사업 계획을 발표한 것에 대해 의문을 제기한다. 두 사업의 차별화 여부도 문제거니와 인센티브에 차이가 난다면 공공 재개발 시범사업지로 선정된 기존 조합들과 재건축 신청 조합의 반발을 불러일으킬 것이라는 우려도 나온다.

이에 대해 국토부 관계자는 "공공직접시행사업은 이번에 처음 발표해서 아직 이를 검토하는 조합은 없다"며 "기존에 공모하고 컨설팅한 공공 재건축·재개발도 패스트트랙 방식으로 진행한다"고 밝혔다. 이어 "해당 주민과 조합에서 기존 공공 재건축·재개발 방식과 공공직접시행방식 중 어느 방식이 필요한지 의사 결정을 할 것"이라고 부연했다.

아울러 민간 건설사와 디벨로퍼의 역할에 대해서는 "이번 대책에 따라 압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업 기회가 확대된다고 볼 수 있다"며 "특히 종전의 공공주도 사업과 달리, 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안을 포함했다"고 밝혔다.

이에 따르면 민간기업은 저개발 된 도심 내 우수 입지를 발굴해 사업을 제안하고 설계·시공에 참여(민관 협업)할 수 있다. 특히 새로 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택 정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행될 수 있을 것이라는 전망이다.

정부가 내놓은 이번 대책이 공공 주도 재개발과 재건축사업에 미칠 영향은 지대할 것으로 보인다. 사진은 서울 한 역세권 공공주택지구 공사현장. [사진=연합뉴스] 

◆ 전문가·건설사, 공공 직접시행 정비사업 현실화까지의 진통 예상

다만 이같은 정부의 계획이 현실화되기까지 난관이 많다. 

대한부동산학회 회장 서진형 경인여대 교수는 "이번 대책은 시장 공급의 시그널을 읽었다는 점에서는 장기적으로 시장 안정화 효과를 기대할 수 있다"면서도 "단기적인 효과는 기대하기 힘들다”고 선을 그었다. 이어 "기존 정비사업의 수익률보다 30%포인트 추가 인센티브가 있을 것이라는 정부의 관측이 현실화되려면 기존 정비사업 수익률 자체가 측정돼야 하는데 그조차 어렵다"며 "기존 공공재개발 시범사업의 졸속 추진을 보완하기 위한 추가적 정책으로 보여 시장의 혼란이 가중될 수 있다"고 덧붙였다.

한 대형건설사 관계자는 "아직 계획 발표 단계라 건설사 입장에서 파악해야 하는 부분이 많다"며 "다만, 소규모 주택관리 지역 신설 정도로 사업성이 보장될 수 있을 것인지는 의문"이라고 말했다.

이번 대책 발표를 통해 선택의 기로에 서게 된 기존 공공재개발 시범사업 선정지들도 아직은 신중한 분위기다.

정부는 공공 직접시행 정비사업을 이르면 올해 하반기에 예정지구 지정이 추진한다는 방침이다. 아울러 이번 대책에서 빠진 신규 공공택지지구 발표는 올해 상반기에 2∼3차례 나눠 진행할 예정이다.