[업다운뉴스 장용준 기자] 한국토지주택공사(LH)가 신도시 등 공공택지에서 아파트 용지를 분양할 때 일부 중견 건설사들이 '벌떼입찰' 방식으로 당첨 확률을 높였다는 지적이 반복되는 가운데, 정부가 이를 해결하기 위해 공공택지공급 입찰에 참여하는 주택건설사업자 선정 절차를 추첨 방식에서 평가를 통한 경쟁 방식으로 전환할 예정이다. 이를 두고 일각에서는 벌떼입찰을 막을 해법으로 평가하는 반면, 대형건설사들의 독식을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

국토교통부는 23일부터 경쟁 방식의 토지공급제도를 도입하는 '공공주택특별법 시행령 개정안'을 본격적으로 시행했다. 이는 정부가 지난해 11월 발표한 서민·중산층 주거안정 지원 방안 중 '질 좋은 평생주택'과 '공공택지공급제도 개선 방안'의 후속 조치다.

앞서 1984년 택지개발촉진법 시행령이 발효된 이후 현재까지 택지개발지구 및 공공주택지구 내의 공동주택 건설용지는 추첨 공급 방식을 원칙으로 규정하고 유지해 왔다. 2005년부터 2006년까지 일시적으로 채권 입찰제 등이 시행되기도 했으나, 낙찰가격이 높은 업체에 공급하는 경쟁입찰 방식이 주택 분양가를 상승시킬 수 있다는 우려가 커지자 추첨 공급 방식으로 회귀한 바 있다.

하지만 현행 추첨제 아래에서 LH가 신도시 등 공공택지에서 아파트 용지 분양할 때 일부 중견건설사가 다수의 페이퍼컴퍼니(서류상 회사)를 만들거나 협력회사를 동원하는 등의 편법을 쓰며 당첨 확률을 높이는 ‘벌떼입찰’ 문제가 불거지면서 향후 개선책이 필요하다는 지적이 나온 바 있다.

이에 정부는 상반기 중에 공공택지 입찰 방식을 경쟁입찰, 수의계약 등으로 다양화한 공공주택특별법 시행령 개정에 따라 세부적인 공공택지 공모방법·절차·매입기준 등을 내놓는다는 방침이다. 관심을 모으고 있는 3기 신도시와 용산 정비창 부지 등의 공공택지도 이에 해당할 것이라는 전망이다.

지난해 11월 공공택지공급제도 개선방안을 내놓을 당시 국토부는 지금까지 운에 의존하는 추첨 공급방식하에서 중견 건설사의 '벌떼입찰'과 청약경쟁 과열 문제가 발생한 것을 인지하고 있는 만큼 기존 추첨 공급 방식을 전면 개선할 것이라는 입장을 분명히 했다. 

이번 시행령에서도 정부는 사회적 기여와 주택품질 등을 평가하는 경쟁 공급방식을 활성화하기로 했다. 공급할 필지의 특성에 따라 주된 경쟁 요소를 차별화하고, 택지 입찰에 참여한 업체들에 대해 임대주택 건설 계획, 이익 공유 정도, 특화 설계 등을 평가해 택지를 공급하겠다는 방침이다.

공공주택지구 내 사회적 혼합을 확대하고 양질의 공공임대주택을 공급하기 위해, 민간분양용지에 건설되는 주택의 일부를 임대주택으로 건설하는 계획을 평가해 주택용지를 공급한다. 이를 통해 민간건설사의 개발이익을 질 좋은 임대주택 건설에 기여함과 동시에 민간분양주택과 동일한 수준의 공공임대주택으로 공급할 계획이다.

주택건설 및 분양 시 발생하는 이익을 주택건설사업에 투자한 일반 국민과 공유하는 공모리츠 방식을 도입한다. 주식 공모 비율, 목표 배당률, 소액 투자자에 대한 주식 배정 계획 등을 평가해 공공택지 공급 대상자를 선정할 계획이다.

특별설계공모 제도에서는 특화설계계획과 더불어 주택품질이나 건축효율성 등의 평가항목도 새로 도입한다. 이를 위해 국토부는 2024년까지 경쟁공급 방식 비율을 60% 이상으로 높이겠다는 목표도 제시했다.

국토부 관계자는 "경쟁 방식으로 공급하는 택지의 비율을 점차 늘려 나갈 것"이라며 "향후 입주민 만족도가 높은 업체에 대한 택지 공급우대 등을 시행하고 주거 만족도를 향상시킬 계획"이라고 강조했다.

이같은 정부 계획에 대해 건설업계는 대형 건설사와 중견·중소 건설사 간 온도차가 존재하는 분위기다.

추첨제하에서 나름 성과를 올려온 한 중견 건설사 관계자는 "경쟁 입찰로 전환하게 되면 설계공모 참여부터 대형건설사에 밀릴 것"이라며 "일부 중견 건설사들의 벌떼입찰 관행이 대다수 건실한 중소 건설사의 기회를 뺏는 계기가 될 것으로 우려된다"고 말했다.

지방의 한 중소 건설사 관계자는 "공모 리츠 방식 도입과 특화설계, 주택품질 등의 평가항목 추가는 말 그대로 유명 브랜드를 보유하고 있는 대형 건설사들에게 주어지는 기회"라며 "지방 건설사나 중소건설사들에게는 기울어진 운동장일 뿐"이라고 토로했다.  

반면 한 대형 건설사 관계자는 "지금까지는 공공택지에 있어서만큼은 벌떼입찰 등과 같은 편법에 밀리는 등 공평한 기회를 받지 못한 경향이 있었다"며 "지난해 11월에 계획이 발표된 후 이달에 시행령까지 나온 상황에서 우리 기술력과 경쟁력이라면 충분히 승산이 있을 것"이라고 말했다. 

공공개발사업을 통해 조성된 토지는 높은 가격 등으로 인해 건설사 및 일부 자산가 등의 영역으로만 인식돼 온 것이 사실이다. 하지만 앞으로는 국민들이 안정적으로 공모에 참여할 수 있도록 공모 사업자와 사전 협약을 통해 공모 조건 등을 부여하고, 이행 여부도 철저히 관리할 계획이다.

국토부는 상반기 중 토지공급 대상자 선정을 위한 공모방법, 절차, 매입기준 등을 마련하고 하반기부터 본격적으로 토지를 공급할 방침이다. 그 과정과 결과에 업계의 관심이 높아진다.