[업다운뉴스 여지훈 기자] “부동산 계약 시 무엇보다 중요한 것은 ‘가격’이에요. 해당 부동산의 가격이 싼지 비싼지 주변 시세와 비교해봐야 한다는 얘기죠. 이때 신축 건물과 비교하지 말고, 적어도 4년쯤 지난 구축과 비교해야 해요. 설령 지금 들어가는 집이 신축이라도 전세 계약이 만료되는 시점에는 그만큼 감가상각 돼 전세가도 내려가기 때문이죠. 당연히 새로운 세입자는 내려간 전세가로 들어올 거고, 많은 집주인이 그 전세금을 받아 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련할 테니까요.”

기사 작성을 위해 자문을 구한 업계 관계자 장지성 차장의 말이다. 그의 말을 좀 더 들어보자.

“서울 지역의 경우 한 번 경매로 나올 때마다 집값이 20%가량 낮아져요. 다른 지역은 30%까지도 내려가고요. 이런 상황을 대비해 전세가가 매매가의 70~80% 이상으로 형성된 주택은 최대한 피하고, 가능하다면 전세보증보험이 가능한 집을 찾는 게 좋아요.”

지금까지 임대차계약과 관련된 핵심 개념을 살펴봤으니 이제 좀 더 기술적인 측면을 들여다볼 차례다. 우선 부동산 계약 시 등기사항전부증명서(등기부등본)와 건축물대장 확인은 필수다. 근저당권 설정을 비롯해 주택의 경매와 압류 여부는 모두 등기부등본을 통해 확인 가능하며, 건물의 위법 여부나 불법 증축 등은 건축물대장에서 확인할 수 있기 때문이다.

건축물대장은 건축물에 관한 사항과 소유자 현황에 관한 사항을 모두 담고 있다. 이 중 건축물의 ‘용도’ 부분은 꼭 확인하자. 일견 주택처럼 보여도 정작 공부상 용도는 근린생활시설로 분류되는 경우가 종종 있는데, 사실 이는 불법 구조변경에 해당한다. 이런 상황이 발생하는 이유는 한정된 공간에 더 많은 층수를 가진 건물을 짓거나 주차 공간에 관한 규정을 피하기 위해 건축주가 사용승인을 받을 때는 취사와 바닥난방 시설을 하지 않았다가 근린생활시설로 승인받은 이후 불법 개조했기 때문이다.

근린생활시설의 취득세(4.6%)는 일반주택 취득세(최소 1.1%)보다 4배가량 비싸다. 취득세는 매매계약에서나 문제가 되지 임대차계약을 맺는 임차인은 크게 신경 쓸 필요가 없다고 생각한다면 섣부른 오산이다. 위반 건축물인 데다 취득세까지 높다는 것은 혹여 건물이 경매로 나올 경우 그만큼 할인된 가격으로 내놓을 수밖에 없다는 얘기다. 당연히 전체 배당의 절대액 자체가 작아질 수밖에 없으므로 이는 임차인에게도 중요한 문제다.

게다가 경매에 들어가지 않더라도 근린생활시설에 입주하려는 임차인에는 국가에서 지원하는 전세자금대출이나 전세금 반환보증 가입이 불가능하므로 향후 훨씬 낮은 전세금을 내걸어야만 새로운 세입자를 구할 가능성이 크다. 많은 갭투자자가 신규 세입자가 구해지지 않는다면 기존 세입자에게 전세금을 반환할 능력이 없으므로 주택의 용도 부분은 임차인에게도 필수 확인 사항이다.

공부상의 면적도 살펴볼 필요가 있다. 임차인이 공동주택의 1세대에 대해서만 계약을 맺으려 한다면, 전체 대지 면적 중 그 1세대 주택에 속하는 대지지분을 꼭 확인해야 한다. 보통은 토지와 건물의 소유주가 같지만, 자녀가 함부로 건물을 처분하지 못하도록 부모가 토지를 소유하고 건물만 자녀에게 증여하는 경우, 또 토지 소유주와는 전혀 무관한 제3자가 건물만 경매로 낙찰받는 경우도 있으므로 토지와 건물 소유주의 일치 여부는 반드시 확인해야 한다.

이러한 사실을 확인하지 않고 계약을 체결한다면 매매계약일 경우 특히 문제가 되는데, 나중에 토지 소유주에게 토지 사용료를 주거나 토지 소유주로부터 건물의 철거 및 토지 인도를 구하는 소송을 제기당할 가능성이 있다. 이를 피하기 위해선 토지와 건물 소유주 양쪽과 각각의 계약서를 체결해야 하며, 이때 건물과 토지 중 어느 한쪽의 계약이 체결되지 않는다면 다른 한쪽 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 내용을 특약사항에 포함할 필요가 있다.

계약서상의 상대방이 등기부등본상의 최종 건물 소유주와 동일 인물인지도 확인해야 한다. 너무 당연하다고 생각해 오히려 쉬이 간과할 수 있는 부분인데, 신분증, 계약서, 등기부등본상의 모든 주민등록번호가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

앞서 설명한 것들을 꼼꼼히 살펴보고 안전한 계약이라고 확신이 든 경우라도 만일의 경우를 대비해 전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 전세보증보험 역시 보험상품이므로 매월 일정액의 보험료를 내야 하지만, 그만큼 전세보증금을 떼먹힐 걱정에서 벗어날 수 있다. 다만 앞서 언급했듯 근린생활시설로 분류되는 건물의 전세 계약 시에는 가입이 불가능하다.

전세보증보험은 동일한 타입, 면적, 구조를 찾기 어렵고, 엘리베이터 유무와 건물의 연식 등에 따라 가격 변동이 심한 탓에 정확한 시세 산정이 어려운 빌라(연립·다세대주택)의 임차 시에 가입할 만하다. 특히 신축 빌라의 경우 향후 수년간 감가상각이 큰 폭으로 되는 탓에 나중에 새 세입자를 구하더라도 훨씬 낮아진 전세보증금으로 들어올 가능성이 크다. 따라서 만약 건물 소유주가 충분한 자기자본이 없는 갭투자자라면 보증금 일부를 돌려주지 못할 위험이 있으므로 세입자로서는 미리 보증보험에 가입하는 게 좋다. 빌라는 아파트보다 전세금의 절대액 규모가 작으므로 보험료 부담이 훨씬 적다는 이점도 있다.

마지막으로 하나 더. 공인중개사 또는 공인중개법인을 통해 계약을 진행하는 경우 중개인으로부터 ‘부동산 공제증서’라는 것을 받는다. 이와 관련해 많은 사람이 착각하는 2가지만 짚고 넘어가자.

먼저 부동산 공제증서는 중개인이 의무적으로 설명해야 할 것을 빠뜨리거나 등기 확인을 제대로 해주지 않는 등 과실 또는 고의로 중개사고가 났을 경우를 대비한 보험이다. 따라서 집이 경매로 나갔는데 임차인이 우선순위에서 밀린다든지, 대항력을 갖추지 않았다든지 등의 상황을 대비한 보험이 아니다. 또 계약의 최종 결정은 계약 당사자 본인의 몫이므로 100% 중개인 과실로 판정되는 경우는 거의 없으며, 따라서 보상액은 과실 비율에 따라 명시된 공제금액보다 적어질 수밖에 없다.

또 공제증서와 관련해 개인사업자는 1억원 이상, 법인사업자는 2억원 이상의 책임 보험에 의무적으로 가입하고 이를 1년 주기로 갱신하게끔 돼 있는데, 이때 1억원 내지 2억원으로 설정된 공제금액은 계약 건당 최대 보상한도가 아닌, 1년 가입 기간 전체의 최대 보상한도다. 가령 중개사고로 중개인이 3000만원을 보상해줘야 하는 상황이 발생했다면, 1년 사이 또 다른 중개사고가 발생했을 경우 최대 7000만원 내에서만 보상이 가능하단 얘기다.

지금까지 임장 전 서류상으로 확인해야 할 최소한의 필수사항에 대해 알아봤다.

마지막으로 신규 계약을 앞둔 임차인이 명심해야 할 사항에 또 무엇이 있는지 묻는 요청에 장지성 차장은 “보증금 잔금을 치르기 전 최신 날짜의 등기부등본을 떼 근저당 설정 등을 반드시 다시 확인할 필요가 있다”면서 “이는 가계약 당시에는 융자가 없던 깨끗한 집이라도 본계약 전에 소유주가 주택을 담보로 융자를 받는 경우가 종종 있기 때문”이라고 설명했다. 이어 “전세 물건은 많이 보면 볼수록 좋은 게 나올 가능성이 크기 때문에 수고스럽더라도 최대한 많이 돌아다니는 것이 정말 중요”하다고 강조했다.