[업다운뉴스 강성도 기자] 10년 만에 최대 수준으로 높아진 전국 미분양 주택이 4개월 연속 감소했지만, 준공후 미분양 주택은 2년 만에 최고치로 치솟았다. 미분양 불량이 여전히 위험선으로 평가되는 20년 장기평균(6만2000호)를 상회하고 있는 상황에서 ‘악성 재고’로 분류되는 준공후 미분양은 심리적 1차 저항선인 1만호에 육박했다. 지난해 말과 견줘 미분양이 줄어든 폭만큼 준공후 미분양이 증가한 것이다.

주택 거래량이 점차 회복되면서 부동산 경기 침체 탈출 기대감이 높아지고 있지만, 미분양 지표는 빠른 개선 속도를 보이지 않고 있기에 하반기 주택시장 회복에 하방요인으로 작용할 것으로 전망된다.

국토교통부가 31일 발표한 ‘6월 주택통계’에 따르면 지난달 전국의 주택 매매량은 5만2592건으로 1년 전보다 4.5% 증가했다. 수도권이 2만830건으로 10.8%, 지방은 2만8603건으로 0.01% 각각 늘었다. 서울 아파트의 경우 지난달 4136건이 거래돼 2021년 8월 이후 최고치를 기록했다.

거래량 회복에 비해 미분양 지표의 개선은 더딘 것으로 나타났다.

지난달 전국 미분양 주택은 6만6388가구로 전월보다 3.6%(2477호) 줄어들었다. 미분양 주택은 지난해 12월 6만8148가구로 20년 장기평균선을 뚫은 뒤 지난 2월(7만5438호) 정점을 찍었다. 3월(7만2104호) 11개월 만에 감소 전환한 뒤엔 4월(7만1365호), 5월(6만8865호)를 거쳐 6만6000가구대에서 상반기를 마감했다. 피크아웃(고점 통과) 후 감소 폭은 9050호이지만, 지난해 말과 비교하면 반년 새 미분양이 소진된 규모는 1760호에 그쳤다. 지방 시도 가운데 대구의 미분양 물량이 1만1409가구로 가장 많았고 경북(8276호), 충남(7023호)이 뒤를 이었다.

고금리 상황에서 주택시장 반등 시기를 점치기 어려운 상반기에 건설사들이 분양 일정을 뒤로 미룬 가운데 최근 서울과 일부 지역에서 살아나는 분양 훈풍을 타고 미분양 물량이 소폭이나마 감소세에 접어든 것으로 풀이된다. 시장 회복 흐름보다는 분양 물량 자체가 줄어든 영향이 반영된 하락 추세인 것이다.

상반기 누적 공동주택 분양은 전국 6만6447가구로 지난해 같은 기간보다 43.0% 감소했다. 수도권(3만6644호), 지방(2만9803호)이 각각 34.4%, 50.9% 급감했다. 다만 상반기 서울 아파트 분양 물량은 5868호로 56.6% 증가했는데, 수도권 내에서도 인천(-54.2%)·경기(-37.9%)의 감소와 대비된다. 서울과 부산(140.9%), 광주(73.4%)에서만 물량이 늘어난 것이다.

집이 다 지어졌는데도 분양이 안 되는 '악성 미분양'은 오히려 증가세다. 이같은 악성 재고 누적은 건설사의 자금 경색, 나아가 도산 위기를 부추기면서 주택시장 회복의 제약요인이 되고 있다.

공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못한 미분양은 9399가구로 전월보다 5.7%(507가구) 늘었다. 이는 2021년 4월(9440호) 이후 26개월 만의 최고 수준이다. 지난해 12월(7518호)와 비교해서는 반년 새 1881가구가 증가했는데, 같은 기간 전체 미분양 감소 폭과 엇비슷한 수준이다.

글로벌 금융위기가 경기 침체로 이어진 2008년 미분양 주택이 16만 가구를 넘어서고, 이듬해 준공후 미분양 주택까지 5만가구를 웃돌며 각각 역대 최고치를 찍었던 것과 비교할 때 올해 미분양 지표는 절대치로 악화한 수준은 아니지만, 물량 소진 속도가 문제다.

역대 위기 국면에서 미분양은 주택시장 하락기와 회복기를 가르는 주요 요인 중 하나였다. 하나금융경영연구소가 지난 27일 내놓은 ‘지역별 주택시장 회복 가능성 점검’ 보고서에 따르면 미분양 주택은 외환위기 때인 1998년 10만3000가구였는데, 이듬해 7만1000만가구로 급감하면서 주택시장 회복기를 맞았다. 카드대란 충격파가 번진 2004년 6만9000호의 미분양은 집값 하락을 이끌었고, 이듬해 5만7000가구로 떨어지면서 주택가격 회복세가 이어질 수 있었다.

글로벌 금융위기 여파가 부동산 시장을 오랫동안 억눌렀던 시기에는 수도권 미분양 개선이 회복을 주도했다. 주택가격 하락기였던 2010~2013년 평균 수도권에서 미분양이 3만1000가구였는데, 2014년 회복기를 맞으면서 2만가구로 떨어졌다. 2011~2013년 평균 미분양 감소 폭이 전국(-15.1%)보다 수도권(-27.6%)로 커지면서 바닥을 다진 것이다.

역대급 고금리가 부동산 시장 빙하기를 불러온 지난해에도 미분양 주택 증가율이 전국(284.8%)보다 수도권(634.0%)이 훨씬 컸다. 이에 따라 수도권을 중심으로 한 미분양 물량 소진 속도가 주택시장 회복의 가늠자가 될 것으로 보인다.

지난달 수도권 미분양은 1만599가구로 전월 대비 2.2%(240호) 줄었고, 지방 미분양은 5만5829가구로 3.9%(2237호) 감소했다. 지난해 말과 비교하면 수도권(–4.7%)의 감소 폭이 지방(–2.2%)보다는 컸다. 다만 악성 미분양의 경우 같은 기간 수도권(1992호)의 증가율이 54.2%로 지방(7407호)의 오름 폭 19.0%를 크게 웃돈다.

NH투자증권은 지난 25일 공개한 하반기 부동산 시장전망에서 거래량 증가, 청약경쟁률 상승, 입주 물량 감소 등을 상승요인으로 꼽으면서 하락 요인으로는 서울을 제외한 미분양 증가와 전세시장 불안, 가계대출 부담 등을 짚었다. 정보현 NH투자증권 택스센터 부동산 수석연구원은 “서울의 미분양이 줄어들고 전국적으로 미분양이 조금씩 감소하고 있으나 수도권, 지방의 미분양 물량은 상당한 수준이며, 준공후 미분양은 전국적으로 증가하고 있다”며 “이들 변수가 시장의 불안요소로 작용할 것”이라고 분석했다.