[업다운뉴스 강성도 기자] 지난해 하반기부터 밀어닥친 주택시장 침체기에 가장 큰 충격파는 전세사기와 역전세난이 꼽힌다. 이들 악재의 후폭풍을 차단하기 위해 정부는 규제를 완화하고 있지만, 전세사기의 주요 대상이 된 비(非)아파트와 전세에 대한 외면 현상은 심화하고 있다. 주택 매매시장에서 비아파트 거래절벽이 이어지고 있고, 임대차 시장에서도 전세 대신 월세 선호 흐름이 지속되고 있는 것이다.

올해 들어 최근 통계가 집계된 5월까지 전국 주택 거래량이 역대 최저 수준을 기록했는데, 아파트 거래는 살아나는 반면 비아파트 거래는 역대 최저치로 떨어졌다.

5일 부동산 정보업체 경제만랩이 한국부동산원 데이터를 분석한 결과에 따르면 올해 1∼5월 전국 주택매매 거래량은 22만2016건으로 지난해 같은 기간(25만9956건)보다 14.6% 줄어들었다. 이는 부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 최저치다.

아파트 매매 거래량은 올해 들어 부동산 시장 경착륙 방지를 위한 정부의 전방위 규제 완화로 회복세를 보이며 1년 전 최악의 거래절벽을 딛고 반등했다. 전국 아파트 매매 거래량은 지난해 1~5월 15만5987건으로 역대 최저치로 떨어졌지만, 올해 같은 기간에는 16만3815건으로 5.0% 상승했다. 세종(94%), 대구(72.7%), 서울(68.9%), 인천(66.3%) 순으로 아파트 매매 증가세가 도드라졌다.

반면 비아파트 매매는 최악의 한파에 갇혀 있다. 1~5월 기준 전국 단독·다가구 매매는 2만3542건, 연립·다세대 매매는 3만4659건으로 각각 1년 전보다 38.8%, 47.1% 급락, 역대 최저치로 떨어졌다. 지난해 초반 금리 인상기에 돌입하면서 아파트 매매가 위축됐다면, 기준금리 인상시계가 멈춘 올해는 비아파트 매매 급감이 역대 최저의 전체 주택 거래량을 불러온 셈이다.

비아파트가 외면받고 있는 요인으로 전세사기와 낮은 투자가치, 환금성 등이 꼽힌다. 아파트와 달리 환금성이 좋지 않은 데다 시세차익도 크지 않아 실수요자와 투자자의 시선이 아파트로 쏠리고 있고, 비아파트를 중심으로 전세사기가 발생하면서 수요가 갈수록 줄어들고 있기 때문이다.

이달 말 범정부 전세사기 특별단속 최종결과 발표를 앞두고 지난달 공개된 당국의 열달간 수사 중간결과를 보면 전세사기 피해자는 총 2996명, 피해 금액은 4599억원에 달했는데, 피해 주택 유형별로는 다세대주택이 57.2%(1715명)로 대다수를 차지했고 오피스텔(26.2%), 아파트(14.8%), 단독주택(1.8%)이 그 뒤를 이었다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "아파트 가격이 상승했던 시기에는 빌라와 단독주택이 대체재의 역할을 해왔지만, 정부의 부동산 규제 완화와 아파트 가격 하락 등으로 주택 수요가 아파트로 옮겨가고 있는 상황"이라고 짚으며 "아파트와 비아파트 간 매매시장 분위기가 엇갈릴 수 있다"고 밝혔다.

집값 상승이 절정에 달했던 2021년에는 아파트 가격 상승세가 지속되고 재개발 규제 완화 정책까지 맞물리면서 서울에서 매매된 주택 2건 가운데 1건은 빌라(다세대·연립주택)로 그 비중(51%)이 역대 최대치를 기록한 바 있다.

전세사기 여파에다 전셋값이 계약 체결 당시보다 낮아지는 역전세난 우려까지 맞물리면서 임대차 시장에서도 비아파트 기피 현상은 심화하고 있다. 주택경기의 바로미터가 되는 서울에서 비아파트 전세 거래량이 역대 최저 수준으로 떨어지고, 전세 거래량이 월세에 역전됐다.

서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 단독·다가구 전세 거래량은 2986건으로 2011년 1월 관련 자료를 집계한 이래 역대 최저치를 나타냈다. 연립·다세대 전세 거래량도 4993건을 기록, 2018년 12월(4367건) 이후 처음으로 5000건 선이 무너졌다.

1~5월 서울 주택 월세(보증금 낀 월세 포함) 거래량은 전세 거래량을 넘어섰다. 서울부동산정보광장 자료를 경제만랩에서 분석한 결과로는 이 기간 서울 주택 전·월세 거래량은 22만9788건으로 전세(11만2612건)보다 월세(11만7176건)이 많았다. 월세 비중이 51.0%로 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 절반을 상회한 것은 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 1~5월 기준으로는 처음이다.

특히 1~5월 서울 단독·다가구와 다세대·연립주택의 경우 월세 비중이 각각 72.6%, 46.2%로 역대 최고치를 기록했다. 반면 아파트 월세 비중은 지난해 1~5월 41.6%로 역대 최고치를 기록한 뒤 올해 같은 기간 에는 41.3%로 소폭 떨어졌다.

비아파트 월세 선호가 확대되고 있는 배경과 관련해 경제만랩은 "구체적인 시세 파악이 어려워 비교적 전세사기와 ‘깡통전세’의 위험이 많은 단독·다가구주택, 다세대·연립주택 등의 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감에 월세 수요가 늘어나고 있는 것으로 보인다“고 분석했다.

주택경기 침체로 전세가격 하락에 따른 보증금 미반환 사태가 늘어날 우려는 커지고 있다. 한국은행이 지난달 내놓은 금융안정보고서에 따르면 올해 말 전셋값이 지난해 3월보다 10~20% 떨어질 경우 전세 임대 116만7000가구 가운데 보유 자산을 팔고 추가 빚까지 내더라도 보증금을 돌려줄 수 없는 비중은 4.1~7.6%으로 추산된다.

이처럼 전세사기 여파로 주택 유형별 불균형이 심화하고 역전세 불안심리로 임대차 시장의 변동성이 지속해서 커질 경우 정부가 기대하는 부동산 시장의 연착륙 가능성은 그만큼 떨어지게 된다.

이에 정부는 전날 하반기 경제정책 방향 발표를 통해 전세사기, 역전세난 등 임대차 시장 리스크를 관리하기 위한 규제 완화 방안을 제시했다. 역전세 위험을 방지하는 차원에서 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 요체다. 이번 규제 완화는 이달 말부터 1년간 한시적으로 적용되는 대책으로, 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 ”이번 대출 규제 완화는 역전세 관련 전세금 반환 목적에 한정된 것“이라고 강조했다.

전세 사기 피해자에 대해서는 지난달부터 시행된 특별법 등을 통해 금융지원 프로그램을 운영하기로 했는데, 피해자가 기존 주택금융공사 등이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 이달 내로 지원 시스템을 가동할 예정이다.