[업다운뉴스 강성도 기자] 지난해 하반기부터 고금리가 불러온 부동산 시장 침체기에서 충격이 컸던 전세시장이 꿈틀대고 있다.

‘금리 공포’ 속에 전세사기가 속출해 애먼 피해자를 낳고 '역전세'·'깡통전세'의 위험성이 커지면서 월세로 갈아타기 러시가 이어지는 등 전세시장이 급격히 위축됐지만, 최근 금리가 하향 안정화하면서 전세수요가 늘어나고 있다. 최근 주요 시중은행의 주택담보대출과 전세자금대출 금리 하단이 15개월 만에 모두 3%대로 내려온 가운데 냉각된 전세 시장에도 온기가 퍼질 기미를 보이고 있는 것이다.

5일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 거래된 서울 아파트 전월세 물량 2만134건(계약일 기준) 중에서 순수 전세계약 비중은 61.2%(1만2329건)로 나타났다. 전세 비중은 2021년 11월 61.6%를 기록한 이후 고금리가 밀려든 지난해 12월 47.7%까지 떨어졌다. 

올해 들어 정부의 부동산 시장 경착륙 방지를 위한 각종 규제 완화책이 전방위로 확산하면서 1월(55.6%), 2월(57.0%)로 오름세를 타더니 3월(61.5%)에 이어 두 달째 두 달째 60%를 넘는 수준까지 높아졌다. 전세대출금리보다 상대적으로 부담이 적고 역전세 우려도 낮은 월세 선호현상이 다소 줄어든 것이다.

금리 상승기에 주택 매매·전세가격 동반 하락이 이어지면서 매매시장처럼 전세시장도 급전세 위주로 거래가 늘어나고 있는 것으로 풀이된다. 특히 한국은행의 기준금리가 지난 2,4,5월 3.5%에서 3연속 동결되면서 대출 부담을 던 수요자들이 전셋집으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 

지난해 6%를 넘어섰던 전세자금 대출금리는 이달 초 하단이 연 3%대 후반, 은행권 혼합형 주택담보대출 금리 하단도 3%대 후반으로 1년 4개월 만에 동반 3%대를 기록했다. 서울 아파트 전월세전환율(월세 전환시 전세 보증금에 적용하는 이율)도 4.8%(3월 기준)로 금리보다 높은 수준이어서 수요자들로서는 대출을 통해 전세를 얻는 게 유리해지는 국면으로 해석된다.

이같이 임대차시장에서 전세 거래가 늘어나면서 급전세도 빠르게 해소되고 전셋값도 상승 분위기다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 올해 하락 폭이 지속해서 축소돼 오다 지난달 마지막주 상승 전환해 지난주까지 2주 연속 오름세를 보였다.

이처럼 신규 전세 수요는 주택시장 침체 탈출에는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있지만, 최근 1년 새 급증한 깡통전세와 역전세 주택은 부동산 시장 연착륙 경로에 불안요인으로 우려를 키운다.

이번 주택 경기 하강국면에서 가장 큰 부작용으로 부각된 깡통전세·역전세 현상은 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있기 때문이다.

한국은행은 전날 ‘6월 금융·경제 이슈분석’에 실린 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’을 통해 악화 현상을 짚었다. 분석 결과 아직 계약기간이 남아 있는 전세계약 중 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000가구)에서 지난 4월 8.3%(16만3000가구)로 3배 가까이 급증했다. 6개월 내 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 위험가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7000가구)에서 52.4%(102만 6000가구)로 2배 이상 뛰었다.

4월 기준 깡통전세의 매매시세는 기존 전세보증금보다 평균 2000만원, 역전세의 경우 시세보다 7000만원 정도 낮은 것으로 나타났는데, 위험 상위권으로 갈수록 그 규모는 커진다. 깡통전세의 기존 보증금과 매매시세 격차 상위 1%는 1억원 이상이고, 역전세의 상위 1%는 3억6000만원 이상으로 각각 추정됐다.

문제는 전셋값이 정점을 찍은 2021년 11월 맺은 계약 만기가 도래할 경우 상황은 더 심각해질 수 있다는 것이다. 깡통전세 계약 중 올 하반기와 내년 상반기에 만기 도래하는 비중은 각각 36.7%, 36.2%이고, 역전세는 28.3%, 30.8%에 달한다.

전세보증금이 높거나 담보대출이 많을 경우 전세보증금 반환보증 가입이 어려울 수 있기 때문에 깡통전세·역전세에 따른 보증금 미상환 리스크는 커지게 되고 매물 증가까지 불러올 수 있다. 이럴 경우 주택 매맷값의 하방압력을 높여 주택시장의 회복을 제약할 수 있다.

이민재 NH투자증권 건설·부동산·유틸리티 연구원은 ”전세가격이 금리 인상 영향을 크게 받아 하락한 이유는 은행권의 전세자금 대출 중 변동금리 비중(93%)이 고정금리 비중(7%)보다 높기 때문"이라며 “단기간 전세대출의 금리가 하락하기 어려운 상황 속에서 전세가격 역시 급격한 반등을 보이기는 어려울 전망”이라고 분석했다.

미뤄뒀던 분양 물량이 앞으로 쏟아질 경우 최근 회복 조짐을 보이는 전셋값 하방압력을 키울 것으로 예상되는 만큼 전세시장의 변동성은 커질 수 있다. 이런 상황에서 전세계약 만기 도래에 따른 보증금 반환 부담 증가는 완충방안이 없을 경우 하반기 이후 리스크를 가중시킬 것으로 보인다. 

이 연구원도 “하반기부터 2021년 높은 가격으로 체결한 전세계약이 만료되기 때문에 단지별로 10~20% 이상 기존의 전세보증금을 반환해야 하는 문제가 발생할 것으로 예상된다. 역전세 가능성이 있으며 ‘갭투자‘ 물건이 급매로 나오는 상황으로 이어질 수 있다”고 짚은 뒤 “정부는 전세보증금 반환 관련 대출 등으로 대비하고 있지만, 여전히 불확실성은 높다고 판단된다”고 진단했다.

당국은 전세금 미반환 사태 방지를 위해 대출 규제 완화를 검토하고 있다. 연합뉴스에 따르면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 "전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다"며 "이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것"이라고 밝힌 바 있다.

전세금 반환 보증 관련 대출에 한시적으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 일부 완화하는 방안이 검토 대상으로 꼽히는데, 그에 따른 부작용에 대한 우려도 상존한다. 집주인이 전세금을 반환하기 위해 대출 규제를 완화할 경우 기존 세입자를 보호할 수 있지만, 다음에 들어올 신규 세입자들의 지위는 불안해질 수 있기 때문에 정밀한 접근이 필요해 보인다.

최근 증가세로 돌아선 가계대출의 부실화 문제도 동시에 살펴야 하기 때문에 금융당국은 아직 신중한 입장을 견지하고 있다. 이복현 금융감독원장은 지난 1일 취임 1주년 기자간담회에서 전세반환 대출 관련 DSR 완화 수위에 대해 ‘일부 미세조정’ 가능성을 언급하면서 "역전세 관련 전세반환대출 같은 경우에는 부채 증가와 차주 부담 여부, 도덕적 해이 등 이슈에 대해 기획재정부·금융위원회와 함께 시뮬레이션 하면서 보고 있다“고 설명했다.