[업다운뉴스 장용준 기자] 최근 서울 집값이 상승 추세를 보이자 정부가 또 다시 강력한 부동산종합대책을 내놨다. 문재인 정부 출범 후 21번째 부동산 대책이자 5호 종합대책이다. 수도권 규제 지역을 늘리고 갭투자(전세 낀 주택 매입)를 막기 위해 주택담보대출 요건을 강화하고, 부동산 법인의 과세 부담을 대폭 확대하는 등의 내용이 담긴 전방위적 압박이다.

하지만 시장에서는 단기적인 집값 잡기는 가능해도 장기적인 대책이 되기는 힘들다는 전망이 나온다.  

정부는 17일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 문재인 정부 출범 이후 스무고개를 넘어선 부동산 대책이다. 이번 6·17 부동산 대책의 큰 틀은 부동산 규제지역 확대와 갭투자를 막기 위한 대출규제 강화를 통해 투기 수요를 잡아 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 담긴 것으로 보인다.

정부 관계자는 이번 대책의 추진배경에 대해 "지난해 12·16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하며 수도권 및 지방 일부지역은 과열이 지속되고 있다"면서 "특히 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황"이라고 설명했다. 이어 "비규제지역으로의 투기수요 유입 차단과 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요한 상황이었다"고 덧붙였다.

◆ 수도권 규제지역 확대 및 강화

정부는 이날 대책에서 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 가운데 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하기로 했다. 조정대상지역 지정 후에 과열이 지속되거나 비규제지역 중 집값이 높은 경기 수원·안양·안산단원·구리·군포·의왕·용인수지·기흥·화성, 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성은 투기과열지구로 지정한다. 이들 지역은 오는 19일부터 대출제한과 분양권 전매제한 등의 규제가 적용될 예정이다.

이번 대책으로 인해 조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 다주택자에 대한 양도소득세도 중과된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV를 20%로 제한한다.

정부는 주택 실거래 조사도 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했다.

◆ 갭투자 방지 위해 주택담보대출 규제 강화 

정부는 서울과 수도권 집값 급등의 원인을 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’에 있다고 분석하고 갭투자 방지 대책을 강화했다. 먼저 갭투자를 막기 위한 전세자금 대출보증 문턱이 높아진다. 투기지역·투기과열지구 내 시세 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증제한 대상이 된다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다.

모든 규제지역 내에서는 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)를 받으면 주택 가격과 무관하게 6개월 내 전입이 의무화된다. 만약 전입을 하지 않을 경우 대출약정 위반으로 대출을 상환하고 대출을 받은 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 제한한다. 

주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도도 2억원으로 인하한다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고 의무 위반 시 대출금이 회수된다.

정부는 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 잠실 마이스(MICE) 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안도 확정했다고 밝혔다. 이에 따라 허가대상 면적 초과 토지의 취득을 위해 계약을 체결하는 경우 관할 지자체장의 허가를 받어야 한다. 허가를 받은 경우 주거용 토지는 2년간 실 거주용으로만 이용할 수 있다.

또 법인을 통한 우회투자도 막기로 했다. 지금까지는 규제지역내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%내에서 주담대를 받고, 비규제지역에서는 적용을 받지 않았으나 하반기부터 주택매매·임대사업자는 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 

또 현재 개인과 법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있던 것을 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 

법인이 주택을 팔 때는 추가세율을 20%로 인상하고 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.

◆ 재건축 분양조건 까다로워져

정부는 이번 대책에서 최근 서울 강남권이 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업으로 다시 부동산 가격이 상승세로 돌아선 것으로 판단해 토지거래허가구역 지정을 통해 시세 급등을 막는다는 계획을 밝혔다. 대상지역은 송파구 잠실동과 강남구 삼성동 등지가 유력하다는 관측이 나오고 있으며, 토지거래허가구역으로 지정된 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하다. 즉 해당지역 내 에서는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다는 것이다.

앞으로 재건축 추진 단지의 주택을 매입해 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 실거주해야 한다. 오는 연말까지 '도시 및 주거환경정비법'을 개정한 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다. 최근 재건축 기대감에 집값이 급등세를 보이는 것을 진정시기키 위해 재건축 안전진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단 기관에 대한 제재 수준을 높인다. 따라서 서울 목동과 노원구 등의 재건축 추진 단지가 영향을 받을 전망이다.

김현미 국토교통부 장관은 "서울시 개발호재 관리와 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것"이라며 "12·16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠다"는 입장을 밝혔다.

이어 "향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것"이라고 덧붙였다.

◆ 시장의 반응은...단기적 효과 있으나 장기적 대책으로는 역부족

정부의 6·17 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 단기적으로는 실효성이 있으나 장기적 대책으로는 역부족이라는 전망을 내놓았다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이번 대책은 단기적으로는 실효성이 있다"며 "수도권 일부지역에 수요가 집중됐던 열기가 식을 가능성이 생겼고 가격조정도 이루어질 것"이라고 내다봤다. 다만 "장기적으로 봐서는 실효성이 떨어지는데 그 이유는 최근 수도권 중심으로 투자가 과열되던 현상이 이번 대책으로 인해 투자수요가 서울권으로 되돌아올 수밖에 없는 상황이 만들어질 것"이라는 전망을 내놨다. 

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) 역시 "이번 정부 대책은 수요억제 정책으로 갭투자를 막으려다 실수요자들의 진입을 막아버리는 부작용을 낳을 것"이라며 "여러 차례 내놓은 부동산 대책으로 인해 부동산 투자자들이 내성이 생긴 데다 수도권 풍선효과가 생긴 전례를 볼 때 이번에는 오히려 서울로 투자심리가 몰리는 역효과가 날 수 있다"고 전망했다. 

또 다른 부동산 전문가는 이번 대책에서 무주택자의 내집마련과 전월세 안정방안 등 실수자 보호대책이 빠진 것을 지적하며, 2040세대 실수요층이 갈 길을 잃었다는 반응도 나왔다.

또한 각종 대출규제 강화로 실수요자들의 집 사기를 포기하고 전세가 올라가면서 장기적으로는 결국 매매가도 상승하는 사례가 반복될 것이라는 예상도 나온다.

부동산이 생물과 같다 보니 정책으로 억누르기에는 무리가 따른다는 주장이 다시 한 번 고개를 들고 있다.