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반포3주구 재초환 부담금 6000억...'부담금 폭탄' 강남 재건축 또 표류?
반포3주구 재초환 부담금 6000억...'부담금 폭탄' 강남 재건축 또 표류?
  • 장용준 기자
  • 승인 2020.09.24 18:20
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[업다운뉴스 장용준 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 정부의 다양한 규제로 움츠리고 있던 강남 재건축사업이 또 다시 표류할 가능성이 커졌다. 서울시 서초구청이 반포주공1단지 3주구(반포3주구)에 가구당 4억원대 총 6000억원대의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금을 통보했다는 소식이 들려오면서다.

이는 재초환 시행 이후 최고액이었던 서초구 반포아파트의 3배에 달하는 금액이라 그 충격파가 클 것이라는 전망이다. 

강남권 재건축 단지들이 반포3주구 재초환 부담금 통보 소식에 사업 진행을 망설이고 있다. [사진=연합뉴스]

24일 정비업계와 서초구청에 따르면 서초구 심의위원회는 전날 반포3주구 재건축 조합에 초과이익환수제에 따른 부담금 예정액을 5965억6844만원으로 결정 통보했다. 이는 반포3주구  예상공사비(8000억원)의 75% 수준이다.

정비업계 관계자는 "서초구가 통보한 부담금 규모는 당초 조합 예상액인 4억4000만원보다 줄었다"면서도 "하지만 조합원들은 여전히 부담감을 느낄 수밖에 없는 금액"이라고 말했다. 이어 "문제는 이 통보액이 향후 아파트 준공 시점을 고려하면 변동될 가능성이 크다는 점"이라며 "지금보다 부담액이 늘면 늘었지 줄지는 않을 것"이라고 지적했다. 

시공사인 삼성물산 측도 마음이 급하게 됐다. 조합에 '100% 준공 뒤 분양'을 제안한 바 있어 준공 예정일인 2024년 3월까지 투입된 모든 사업비에 대한 금융비용 등을 개발비로 추가 인정받을 수 있을지 확신할 수 없기 때문이다.

또한 1인당 재초환 부담금 최대액이 서초구 반포 현대아파트의 가구당 1억3568만원에서 3배 이상 늘어났다는 점에서 재초환 부담금 통보를 기다리고 있는 강남권 재건축 조합들의 시름은 더욱 커진다.

사진은 반포주공1단지 아파트 전경. [사진=연합뉴스]
사진은 반포주공1단지 아파트 전경. [사진=연합뉴스]

일각에서는 벌써부터 일부 조합에서 재초환 부담금을 내고 사업을 계속 진행하는 것이 맞을지 아니면, 또 다시 사업을 미뤄야 할지 고민에 들어간 것으로 보인다.

업계에서는 "시공사 선정을 마쳤음에도 조합원들의 부담금 납부 반대사업 자체가 보류된 강남구 대치쌍용1·2차 단지 같은 곳들이 점점 더 늘 수 있다"는 우려도 나온다.

반포3주구보다 단지 규모가 큰 강남 은마아파트는 가구당 부담금은 적어도 단지 총액은 반포3주구를 능가하는 1조원 규모로 추산하기도 한다.

반면 반포3주구가 재건축 이후 예상이익이 8억원대라 부담금도 그만큼 나온 것으로 평가하며, 대다수 단지들은 부담금이 예상만큼 크지는 않을 것이라고 전망하는 조합들도 있다. 

문제는 강남권 재건축 사업이 재초환 부담금 문제로 또 다시 중단되거나 보류됐을 때 발생할 수 있는 부작용이다. 

A건설사 관계자는 "재건축 사업에서는 건설사가 아닌 조합원들의 의지가 사업 진행의 절대적인 동력"이라며 "만일 재초환 부담금 문제로 조합원들간 내홍이 길어지면 사업 자체가 표류할 위험이 높아진다"고 내다봤다. 

이 경우 안 그래도 공급절벽이 우려되는 서울 아파트 시장은 더욱 경색 국면으로 접어들 것이라는 게 부동산 전문가들의 견해다.

강남 재건축사업을 뒤흔드는 재초환은 재건축사업에서 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년부터 시행돼 2013~2017년 주택시장 침체를 이유로 유예된 후 지난 2018년 1월 재시행되고 있다. 

일각에서는 재초환 자체가 과도한 재산권 침해 여지가 있는 것 아니냐는 지적도 나와 위헌소송이 제기됐으나 헌법재판소가 지난해 말 합헌 결정을 내려 정부가 올해부터 본격적인 징수에 나섰다.