[업다운뉴스 장용준 기자] 올해 부동산 시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 속에서 저금리와 넘쳐나는 유동성이 부동산으로 몰렸지만 정부의 잇단 규제가 이어졌다. 하지만 규제마다 풍선효과가 이어졌고, 2030세대의 '영끌(영원까지 끌어모아 대출)'과 패닉바잉(공황구매)까지 겹치면서 전국적으로 집값은 잡힐 줄 모르는 고공행진이 이어졌다. 

27일 업계에 따르면 부동산 전문가들은 내년엔 주택 공급 감소로 인한 집값 상승을 우려하는 전망을 내놓고 있다.

◇ 저금리 시대 돌입...유동성 확대에 2030세대 부상

부동산업계 관계자는 "올해 부동산 시장의 흐름은 코로나로 인해 0.5%까지 떨어진 기준금리가 좌우했다"고 진단했다. 실제로 올해초까지만 해도 1.25%였던 기준금리는 코로나19 영향으로 12월 현재 0.5%로 내려가 본격적인 저금리 시대에 돌입했다는 게 중론이다. 이에 주택담보대출금리도 2.5%대까지 내려가 금융권 가계대출은 전년 대비 71조원 증가하면서 시한폭탄이 돼가고 있다는 게 시장의 평가다.

이같은 상황 속에서 2030세대가 새로운 구매세력으로 부상하면서 영끌과 패닉바잉 현상을 낳았다. 실제로 지난 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중은 지난 10월 38.5%로 8.1%포인트 늘었다. 같은 기간 20대 매매비중 역시 3.8%에서 5%로 증가했다.

◇ 다양한 부동산 규제...풍선효과에 집값 상승

부동산114 관계자는 올해 아파트 시장을 결산하면서 "다양한 부동산 규제책에도 불구하고 두 자릿수 상승률을 기록했다"며 "상반기에는 풍선효과 이슈로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌고, 하반기에는 패닉바잉 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트값이 올랐다"고 진단했다. 

이같은 현상이 이어져 전세시장에 매물 부족이 장기화되자 정부는 지난달 19일 전세 대책을 발표했지만 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어지고 있다. 

앞서 지난해말 12·26 부동산 대책을 발표한 정부는 전국 아파트값 상승세를 막지 못했다. 올해에도 2·20 부동산 대책을 시작으로 6·17 부동산 대책과 7·10 보완 대책. 그리고 8·4 공급 대책과 11·19 전세 대책까지 크고 작은 정책과 제도를 잇따라 내놓았음에도 풍선효과만 키워놓았다는 시장의 차가운 평가를 피할 수 없었다. 

임병철 부동산114 수석연구원은 "상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원·도봉·강북)과 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다"며 "9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트값이 한때 하락 전환되기도 했으나 계속된 풍선효과와 패닉바잉 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 아파트값 상승이 꺾이지 않고 있다"고 평가했다. 

지난 24일 국토교통부가 발표한 지난달 전국 주택 매매거래량은 11만6758건으로 지난 10월(9만2769건)보다 25.9% 증가했다. 전국 매매거래량은 지난 7월 14만1419건으로 연중 최고치를 기록한 후 감소세를 보이다 10월부터 반등세를 이어가고 있다. 

◇ 귀해진 매물...주택 매매·전셋값 동반상승

안정세를 보였던 아파트 전국 전세시장은 올해 12.47% 올라 상승폭이 커졌다. 특히 2016년부터 4년 동안 비교적 안정세를 보였던 서울 전세시장은 올해 들어 새 임대차법 시행과 청약 대기수요 증가, 실거주요건 강화, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지면서 오름폭을 키웠다는 게 전문가들의 진단이다. 

전세난을 해결하기 위해 정부가 발표한 11·19 전세대책은 11만 가구가 넘는 공공임대 전세형 주택을 무주택자에게 공급하겠다는 계획이다. 하지만 전문가들은 정부의 공급계획이 차질없이 진행되더라도 시일이 걸리는 일이라 당장 내년까지는 전세가와 집값 상승이 이어질 것이라는 예측을 내놓고 있다.

◇ 공급감소, 전셋값 상승…내년에도 불안

임병철 부동산114 수석연구원은 "내년 아파트 시장은 지속되는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 것"이라고 내다봤다. 새 임대차법 등의 영향으로 전세 매물 잠김 현상이 이어져 저금리와 풍부한 유동성 등이 상승 요인으로 작용할 것이라는 게 그 근거다. 

전세난이 장기화될 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것으로 예상된다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다. 내년 전국 아파트 입주 예상 물량은 27만3649가구로 올해 36만2815가구 대비 25% 정도 감소하고, 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서 30% 정도 줄어드는 수치다. 

아파트 공급물량은 2018년(45만9879가구) 이후 내리막을 타고 내년에는 30만가구 공급선이 무너질 것이라는 전망이 나온다. 권역별로는 수도권이 15만5342가구, 지방 5대 광역시와 기타지방이 각각 4만6156가구, 7만2151가구 공급이 예상된다.