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[포커스] 막 오른 서울 공공재개발, 사업 성패 변수와 전문가 전망
[포커스] 막 오른 서울 공공재개발, 사업 성패 변수와 전문가 전망
  • 장용준 기자
  • 승인 2021.01.17 09:00
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[업다운뉴스 장용준 기자] 정부가 주택 공급대책으로 내놓은 공공재개발 사업의 막이 올랐다. 첫 시범사업 후보지로 선정된 건 8곳이지만 사업지 공모 과정에서 70곳이나 참여 의사를 밝힐 만큼 큰 호응을 얻었다는 평가다. 하지만 전문가들 사이에서는 조합원에게 돌아가야 할 '적정이익 보장'과 '공공성의 균형' 등의 변수가 사업 성패를 가를 수 있는 만큼 헤쳐 나가야 할 과제가 산적하다는 전망도 나온다.

국토교통부와 서울특별시는 15일 '수도권 주택공급방안'에 따라 도입한 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지 8곳을 선정해 발표했는데, 후보지는 △흑석2 △양평13 △용두1-6 △봉천13 △신설1 △양평14 △신문로2-12 △강북5 등이다. 

서울 8개구역 공공재개발 후보지 선정. [그래픽=연합뉴스]
서울 공공재개발 후보지로 선정 동작구 흑석2구역 전경. [사진=뉴시스]

국토부 측은 이번 후보지 선정은 지난해 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데, 이미 정비계획안이 마련돼 있어 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다고 설명했다.

공공재개발은 도심 주택 공급을 위해 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 사업 공동 시행자로 참여해 사업 속도를 대폭 높이는 정비사업 방식이다. 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.

주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층의 주거안정에 기여하게 된다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "이번 공공재개발 시범사업 후보지는 공공지원을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있는 곳을 위주로 선정했다"며 "후보지들이 공공재개발을 통해 양질의 주거지로 탈바꿈해 오랫동안 낙후된 도심의 주거지를 되살릴 수 있기를 기대"한다고 밝혔다. 이어 "공공재개발 추진에 차질이 없도록 행정절차를 신속히 처리하는 한편, 필요한 제도개선 사항도 지속 발굴해 나가고, 나머지 신청구역에 대해서도 추가적인 후보지 선정 절차를 차질 없이 진행하겠다"고 밝혔다. 

김흥진 국토교통부 주택토지실장도 "이번에 선정된 공공재개발 후보지들이 실수요자의 내 집 마련에 기여하길 기대한다"며 "현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편, 사업비․이주비 지원방안 등도 빠짐없이 챙기겠다"고 약속했다.

서울 8개구역 공공재개발 후보지. [그래픽=뉴시스]
서울 8개구역 공공재개발 후보지. [그래픽=뉴시스]

하지만 사업이 순조롭게 진행되기 위해서는 풀어야 할 숙제가 산적해 있다는 게 전문가들의 견해다. 공공재개발 사업과 관련해 조합원들과 주민들의 전체적인 동의를 얻는 문제와 사업시행 과정에서 이견이 발생할 여지가 크다는 지적이다. 아울러 정부가 약속한대로 충분한 공급이 가능할 것인가에 대한 의문도 제기하고 있다.

국토부와 서울시는 이번 공모 신청을 통해 후보군들이 주민 동의율을 10%만 달성하면 된다는 전제를 달았다. 나머지 90%의 향방이 앞으로 사업 추진 과정에서 어떤 변수로 작용할지 측정할 수 없다는 지적이 나오는 이유다. 

후보군 신청을 한 70여곳의 조합들 가운데 사실상 마지막 기회가 될 수도 있는 이 기회를 놓치지 않기 위해 8곳은 총력을 기울인 것으로 보인다. 하지만 실제 사업을 시행하기 위해 토지 등 소유자로부터 66.6% 이상 혹은 토지면적의 50% 이상의 동의를 받아내야 한다는 점이 걸림돌로 작용할 수 있다. 

또 하나의 변수는 공공재개발의 경우 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 한다는 점이다. 이는 사업성이 낮아진다는 걸 뜻하기에 적정이익의 보장을 원하는 조합원과 주민들에게는 사업 지연의 불씨가 될 수도 있다.

공공재개발 사업의 성공을 위해서는 풀어야 할 숙제가 많다. [사진=연합뉴스]

이같은 우려에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이번에 지정된 곳의 규모가 크지는 않으며, 이미 주변 지역이 부동산 거래가 이뤄지고 있어 가격은 오르겠지만 신규로 들어오는 사람은 조합분이 아닌 일반분양을 받게 될 것이라 투기 가능성은 어느 정도 차단된다"고 말했다.

그러면서 "재개발 사업이 막혔던 사업지들이 이번 기회를 잘 활용하면 1분기 내에 주민설명회가 잘 마무리된다는 전제하에 정부의 지원을 업고 5년 이내에 사업이 본궤도에 오를 수 있을 것"이라고 전망했다.

반면 윤지해 부동산114 수석연구원은 "공공재개발은 이제 시작 단계라 시범지역을 정한 것이고, 10년 이상 재개발 의지를 보였던 곳들이라 사업이 보장된 곳"이라면서도 "조합원들의 개발의지는 넘치지만 1분기내에 열릴 주민설명회에서 이견 조정이 어떻게 이뤄질 것인지가 관건"이라고 지적했다.

이어 "정부가 인·허가를 책임져주는 장점이 있지만 실제 사업이 이루어지려면 최소 5년에서 7년까지 걸릴 것이라는 점도 염두에 둘 필요가 있다"고 덧붙였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 공급적인 측면에 대해 "이번 후보지들은 참여를 전제로 신청을 했으니 사업 진행에 커다란 걸림돌은 없을 것"이라면서도 "다만 조합원들을 제외한 일반분양자들에게 공공이 참여하는 공급이 상품의 차별성 즉, 높은 상품성을 채워줄 수 있을지에 대한  고민과 실제 분양까지 걸리는 기간을 최소화해야 한다는 부담감이 존재할 것"이라고 전망했다.