[업다운뉴스 장용준 기자] 오세훈 서울시장이 공약으로 내걸었던 신속통합기획이 속도를 내는 가운데 민간재개발 사업 후보지 21곳이 새롭게 선정됐다. 당초 관심을 끌었던 강남구·중구·광진구가 빠지고, 재개발이 묶여있던 도시재생지역을 품으면서 주택 공급 확대에 나섰다. 2015년 이후 제자리걸음을 하던 서울 시내 재개발이 6년 만에 기지개를 켰다는 평가가 나온다.
이같은 서울시 발표에 부동산 시장은 긍정적인 반응을 보이면서도 향후 오 시장의 재선 여부에 사업 방향이 변화를 맞을 수 있다는 점과 투기 과열에 대해서는 우려를 나타냈다.
서울시는 28일 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정된 후보지 총 21곳을 발표했다. 지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획 등 ‘6대 재개발 규제완화책’이 처음으로 적용될 민간재개발 대상지들이다.
이번 재개발 후보지 공모에는 총 102곳이 지원했으며, 이 중 자치구에서 최종 추천한 59곳을 대상으로 민간재개발 후보지 선정위원회가 21곳을 선정했다.
선정 대상을 들여다보면, 용산구 청파 2구역, 성동구 마장동 382 일대, 마포구 공덕동 A, 양천구 신월7동 1구역, 송파구 마천5구역, 동대문구 청량리동 9 일대, 영등포구 당산동6가, 강동구 천호A1-2구역 등이다.
다만 관심을 모았던 강남구와 중구, 광진구에서는 1곳도 대상지에 포함되지 않았다. 이에 대해 서울시는 "자치구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았으나 지구단위계획 등과의 정합성에 부합하지 않거나 주민갈등 문제가 있어 사업 실현 가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 제외했다"고 설명했다.
반면, 지난 공공재개발 공모 당시 제외됐던 종로구 창신동 23·숭인동 56 일대, 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악 신림7구역 등 도시재생지역 4곳은 새롭게 포함돼 대조를 보였다. 이에 대해 서울시는 "도시재생지역 내에서도 재개발사업 추진이 가능하도록 지난 6월 발표한 '도시재생 재구조화'의 첫 적용 사례"라며 "보존 위주였던 서울 도시재생지역의 주거환경을 개선하는 첫 단추를 끼우게 됐다"고 강조했다.
후보지로 선정된 21곳에는 오세훈 시장이 지난 5월 발표한 신속통합기획 등 '6대 재개발 규제완화책'이 처음으로 적용된다.
서울시 측은 "행정적 절차를 빠르게 진행하는 신속통합기획 등이 적용되면 내년 초 정비계획 수립에 착수해 2023년부터 순차적으로 구역 지정이 진행된다"며 "정비 사업이 끝나면 서울 지역에 약 2만5000호의 주택이 공급될 것"이라고 전망했다.
이번 발표를 두고 정비업계의 한 관계자는 "서울 시내에서 재개발 구역이 지정된 건 2015년 박원순 전 서울시장이 도시 보존을 우선시하며 내놓은 '2025 서울시 도시·주거환경 정비기본계획'이 시행된 이후 처음"이라며 "둑이 터진 것처럼 향후 재개발뿐만 아니라 재건축에 있어서도 확대를 요구하는 목소리가 커질 것"으로 평가했다.
실제로 그간 재개발 구역 지정이 이뤄지지 못했던 가장 큰 장애물은 2025 기본계획의 골자라고 할 수 있는 주거정비지수제의 영향이었다는 게 업계의 지적이다. 주거정비지수제 적용 이전에는 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 2/3 이상, 연면적 60%) 및 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 가운데 1개만 충족해도 사업 심의가 가능했다. 하지만 이 제도하에서는 선택 요건에 세부 지표를 점수화하면서 보전 중심으로 전환했다는 평가다.
서울시의 이같은 보전 방향 속에 주거 만족도가 떨어지는 지역들이 늘어났고, 오세훈 서울시장이 취임 한 이후 지난 5월에서야 주거정비지수제를 폐지론이 힘을 얻었다. 이제 신통기획을 통해 서울시의 도시계획이 보전에서 개발로 대전환의 물꼬를 텄다는 지적이 나온다.
서울시는 이날 선정한 민간재개발 후보지들을 중심으로 내년 초부터 정비계획에 착수하고, 2023년부터 순차적으로 구역지정을 진행한다는 방침이다. 이를 통해 공급되는 주택은 매년 약 2만5000가구로, 2025년까지 총 13만가구 규모의 신규 주택 인허가가 이루어질 것으로 기대하고 있다.
부동산업계의 한 관계자는 "이번 발표로 그간 유명무실했던 뉴타운과 도시재생사업 대상지들이 출구를 얻었다"면서 "계획이 예정대로만 진행된다면 서울의 재개발이 활성화되고 주택공급 부족도 해결될 수 있을 것"이라고 내다봤다.
하지만 일각에서는 오세훈 시장의 재선 여부와 사업 속도, 투기 과열이 변수가 될 수 있다는 지적을 내놓았다.
한 부동산 전문가는 "오 시장이 지금도 서울시의회와 불협화음이 있는 마당에 내년 6월 지방선거에서 재선에 성공한다면 현 부동산 활성화 정책이 유지될 수 있겠지만 실패한다면 정책이 급선회할 가능성이 있다"고 전망했다. 이는 오 시장이 지난 2009년에도 세운재정비촉진지구 활성화를 계획했지만, 박 전 시장 부임 이후 도시재생과 보전으로 정책이 턴한 사례가 있어 더 큰 설득력을 가진다.
또 다른 전문가는 "최근 서울 일부 지역에서 집값 상승세가 꺾였다는 지적이 있다지만, 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산, 여의도 등의 상승세가 이어지고 있다"면서 "이는 신통기획의 또 다른 축인 민간재건축에 대한 기대로 인한 것"이라고 지적했다. 이어 "이런 기대는 자연스레 투기 세력들에게 힘을 실어주고 시장을 교란할 수 있다"고 덧붙였다.
이같은 우려를 의식한 서울시도 투기 방지대책을 내놨다. 이날 후보지로 선정된 지역들을 토지거래허가구역으로 지정 공고한다는 것이다. 아울러 분양권을 늘리기 위한 '지분 쪼개기'를 막기 위해 후보지로 선정된 지역들의 권리산정기준일을 공모 공고일인 9월 23일로 고시하고, 후보지 선정일을 기준으로 건축허가 제한 절차도 바로 추진하기로 했다.
서울시는 지자체 등과 함께 이상 거래 움직임을 조사해 투기 현황이 확인되면 법률에 따라 조치할 예정이다. 이번에 선정되지 않은 구역과 향후 공모를 신청하는 구역에 대해서도 토지거래허가구역 지정 등을 통해 투기 세력의 유입을 차단할 방침이다.
김성보 서울시 주택정책실장은 "첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진되어야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진될 것"이라며 "이번에 선정된 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다"고 강조했다. 이어 "노후 저층주거지가 정비되면서 서울시민의 주거 안정에 기여함은 물론 서울시 지역균형발전도 함께 실현될 수 있도록 하겠다"고 덧붙였다.