[업다운뉴스 강성도 기자] 통상 시설물 노후도를 판단하는 기준인 30년에서 10년 앞당긴 택지를 대상으로 하는 ‘노후계획도시’가 선례가 없던 도시단위 재건축의 새 모델로 예고됐다. 정부가 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 노후계획도시를 다시 정비하는 특별법의 얼개를 공개하면서다.

택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지가 노후계획도시로 지정돼 '3색 특례'를 받게 된다. 재건축 추진의 핵심 열쇠인 안전진단이 완화되거나 면제되고, 용적률도 종(種)상향을 통해 크게 높여주며, 통합심의로 절차를 간소화하는 등파격적인 혜택이 주어지는 것다.

특별법 마련의 출발점은 1기 신도시 재정비였지만 형평성 차원에서 특례 대상을 전국의 노후계획도시로 확대한 게 특징이다.

국토교통부는 1기 신도시 정비를 추진하기 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 내용을 7일 공개했다. 전날 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF(태스크포스)’ 7차 전체회의를 통해 이같은 골자가 확정됐다. 현행 도시정비법과 도시재생법만으로는 신속한 정비가 어렵다고 보고 광범위한 지역에 대해 정비계획 수립부터 입주까지 아우르도록 특별입법의 틀을 짠 것이다.

특별법 적용 대상은 노후계획도시다. 택지개발촉진법 등 관계법령에 따른 택지조성사업 완료 이후 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지로 규정됐다. 100만㎡는 수도권 지역의 1개 행정동 크기인데, 통상 인구 2만5000명, 주택 1만가구 정도다. 도시 단위의 광역적인 정비가 필요한 최소한의 규모로 볼 수 있다.

여기에 택지개발 당시 택지지구를 분할 개발해 1개의 택지지구가 100만㎡에 못 미치더라도 인접·연접한 2개 이상의 택지면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 동일한 생활권으로 묶이는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시로 지정될 수 있다.

통상 재건축 연한인 30년보다 허들을 낮춰 20년을 특별법 적용 기준선으로 삼은 것은 도시가 노후화하기 이전에 체계적인 재정비 계획을 수립하고 대응할 수 있도록 하자는 취지라고 국토부는 설명했다.

이 기준에 따르면 1992~1996년에 공급이 이뤄진 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)은 물론 수도권 택지지구, 지방거점 신도시 등 전국 49개 택지지구가 특별법을 적용받을 수 있다. 서울에선 목동, 상계, 중계, 개포, 고덕, 신내, 수서지구 등이, 서울 외 수도권에선 인천 연수, 안양 포일, 수원 영통지구 등이 각각 대상으로 꼽힌다. 지방에선 대전 둔산·노은, 광주 상무, 부산 해운대, 대구 성서지구 등이 포함된다.

노후계획도시 정비 추진은 마구잡이 개발을 막기 위해 ‘선 계획 후 지정’이라는 투 트랙 프로세스를 따른다. 국토부가 ‘노후계획도시정비기본방침’이라는 큰 가이드라인을 제시하면, 지방자치단체가 그 틀 안에서 지역별 특성에 맞춰 ‘노후계획도시정비기본계획’을 수립해 추진하는 것이다. 이렇듯 특별법 적용대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 세워야 하기에 지은 지 20년 넘은 모든 노후계획도시가 무조건 적용 대상이 된다고 볼 수는 없다.

시장·군수가 계획을 수립한 이후 도지사의 승인을 받아 최종적으로 확정되는데, 단 도지사는 국토부 장관과 협의를 거친 후 승인할 수 있다. 중앙정부의 총론과 지방정부의 각론 수립이 동시에 진행된다는 점에서 광범위한 도시단위의 재정비에서 정부와 지자체간 협업이 더욱 중요해지게 된다.

시장·군수 등 지정권자는 노후계획도시 내에 ‘노후계획도시특별정비구역’을 지정할 수 있으며, 특별정비구역으로 지정되면 크게 3가지 면에서 파격적인 특례가 주어진다.

정부는 지난해 12월 재건축 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 꼽혀온 구조안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 노후계획도시에는 허들을 더 낮추거나 면제해주기로 했다. 안전진단 면제는 자족기능이 향상됐거나 대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보할 경우 적용된다.

주택을 많이 지을 수 있도록 종상향을 통해 용적률 규제도 완화된다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 높이면 용적률이 300%까지 확대된다. 특별정비구역을 토지 용도와 용적률 등 규제를 없애 ‘도시계획 치외법권’ 구역으로 불리는 입지규제최소구역으로 지정해 초고층 고밀·복합개발이 가능하도록 할 계획이다. 또한 리모델링 경우에는 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 끌어올리게 된다.

아울러 인허가 절차 간소화도 특례로 적용된다. 건축법·국토계획법 등 개벌사업법에서 정하는 각종 인허가 심의와 지정 등은 통합 심의해 사업의 속도를 높이도록 한 것이다.

특별정비구역은 각종 특례가 집중됨에 따라 적정 수준의 초과이익을 환수, 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용하도록 근거가 마련됐다. 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활SOC(사회기반시설), 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하다.

1기 신도시의 경우 재건축 시기가 일시에 도래한다는 점에서 동시다발적 재건축에 대응하기 위해 틀을 바꾼 이주대책도 특별법에 반영된다. 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립의무가 정부와 지자체에 이관되는데, 지자체가 이주대책수립의 책임을 지고 정부가 지원하게 되는 것이다. 이주대책사업시행자가 별도로 지정돼 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 된다.

이같은 특별법 주요 내용은 9일 원희룡 국토부 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 최종 의견을 수렴한 뒤 국회 협의 절차를 거쳐 이달 중 발의될 예정이다. 원 장관은 “이번에 발표한 특별법의 주요 내용에는 주민과 지자체의 목소리를 충실히 반영하고 정비기본방침 및 정비기본계획 투 트랙 수립, 선도지구(시범지구) 지정 등 그간 정부가 국민께 드린 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다”며 “발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 할 계획”이라고 밝혔다.