[업다운뉴스 강성도 기자] 지난해 오피스텔 매매량이 지난해 전년 대비 38% 줄어들었다. 주택가격 급상승기에 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔던 오피스텔 매매시장은 고금리, 전세사기·역전세, 집값 하락 등에 직격탄을 맞으면서 2년째 40% 안팎의 감소율로 불황의 늪에서 벗어나지 못했다. 반등 조짐 없이 매매시장이 얼어붙는 ‘L자형 침체’라는 분석이 나온다. 

매매·전세가격 하락 속에 오피스텔 월세 가격이 7개월 연속 오름세를 보이고 있지만, 이는 공급과잉의 해소 성격이 짙기에 올해 회복세로 접어들기는 어렵다는 전망이 제기된다.

부동산 정보업체 직방이 13일 국토교통부 자료를 토대로 집계한 결과, 지난해 오피스텔 매매 거래량은 2만6696건으로 2022년에 비해 38% 줄어든 것으로 나타났다. 2021년 6만3010건에 달했던 거래량은 금리 상승기에 접어든 이듬해 4만3558건으로 45% 급감한 데 이어 지난해에는 고금리 기조 속에 전세사기·역전세 등으로 감소세를 벗어나지 못했다.

인천(-50%), 경기(-44%), 서울(-42%) 등 수도권에서 40% 이상의 감소율을 기록했다. 17개 광역자치단체 권역에서 전남(39%)과 울산(8%)만 증가했을 뿐 전체적으로 불황 터널에서 벗어나지 못했다.

특히 지난해 오피스텔 시장은 아파트 거래시장과 디커플링(탈동조화) 흐름이 두드러졌다. 아파트 매매시장은 지난해 1·3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10개월 동안 매월 3만여건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등세가 지속됐다. 직방은 “오피스텔 매매는 매달 2000여건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 ‘L자형’의 저조한 모습을 이어갔다”며 “지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링되는 모습이 확연하다”고 평가했다.

오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자, 월세수익이 가능해 집값 급등기엔 아파트 대체 자산상품으로 주목받아 왔다. 지난해 이전까지 대체로 아파트와 오피스텔의 거래패턴이 유사했지만 전국적으로 1만명을 넘어선 전세사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라진 것으로 분석된다.

역전세, 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황인데, 지난달 발표된 1·10대책은 지난해 1·3대책발 아파트 거래 반등만큼의 효과를 불러오는 데는 한계가 따를 수 있다.

정부의 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에는 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수, 방 설치 제안, 발코니 설치 등) 완화와 건설자금 지원(기금융자 확대 등)이 포함됐다. 여기에 올해부터 내년까지 준공되는 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 자유로워질 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높이는 요인이다. 

하지만 신규 준공 물량이 아닌 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간 임대등록을 해야 세제혜택을 받을 수 있어 단기 거래 회복은 다소 제한적이라는 분석이다. 당분간 구축 오피스텔은 거래 관망과 수요가뭄 해소에 한계가 있다는 것이다.

주거용 오피스텔은 주택수에서 제외해 양도세 부담을 덜어달라는 시장의 목소리에도 1·10대책은 한시적(2년)이고 한정적(신축 물량)이라는 지적이 나오는 만큼 전체적으로는 오피스텔 시장 침체 탈출을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

함영진 직방 데이터랩장은 "당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다"면서 "다만 1∼2인 가구 증가 및 가구분화 현상이 지속되는 상황이고 장기적으로는 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격 불안시 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면 전환이 언제든 생성될 수 있다는 점에서 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다"고 밝혔다.

오피스텔 시장은 월세 오름세만 뚜렷한데, 이것이 시장 회복의 추동력으로 작용하는 데는 한계가 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔 월세가격지수는 전월 대비 0.5% 오르며 연중 최고치(103.07)을 기록, 7개월 연속 상승세를 보였다. 반면 오피스텔 매매가격지수와 전세가격지수는 각각 0.22%, 0.14% 하락했다.

오피스텔 월세 오름세와 관련해 하나금융연구소는 ‘2024년 비주택 부동산 시장 전망’을 통해 “2019-2020년 공급과잉으로 하락 안정세이던 월세 가격이 이후 상승 및 안정화되는 등 공급과잉의 여파는 상당부분 해소됐다”며 “역전세, 전세가격 등으로 임대시장의 월세 전환 및 아파트 이탈 등이 있었으나 최근 다소 진정되는 모습”이라고 진단했다. 다만 월세 상승 폭은 2018~2023년 2%에 불과해 단기간 내 월세 상승을 통한 수익률 개선을 기대하기는 쉽지 않은 상황이다.

공급이 많은 가운데 매수세가 크게 둔화해 수급 불균형 상태이며, 적체된 물건의 해소가 필요한 상황이라 올해도 회복세에 접어들기는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 연구소 측은 “금리 상승으로 오피스텔 투자 매력도가 급격히 저하되고, 매매가격이 상대적으로 높은 서울 오피스텔의 수익률은 회사채 수익률을 하회하는 등 추가적인 투자자 유입을 기대하기 어려운 상황”이라면서도 “향후 공급부족 가능성이 높아 수요반등 여부가 시장 회복을 좌우할 것이며, 주거시장에서 아파트 대비 열등재이므로 아파트 시장 수요가 선 회복된 이후 오피스텔 수요도 반등할 것으로 예상한다”고 밝혔다.