[업다운뉴스 여지훈 기자] 그럼 부동산 경기 악화와 급증하는 깡통전세를 대비해 주택 임차인들이 할 수 있는 최소한의 예방책으로는 무엇이 있을까?
그전에 전세 계약을 앞둔 신규 임차인들이 반드시 숙지해야 할 핵심 개념부터 짚고 넘어가자.
무엇보다 본계약 후 전입신고는 필수다. 세입자 보호를 위해 주택임대차보호법이 부여하는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 모두 전입신고를 기본 전제로 하기 때문이다. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 이 3가지 개념은 모두 중요한 개념이니 짧게나마 짚고 넘어가자.
우선 대항력이다. 본래 주택임대차계약을 했다고 하더라도 임차인은 임대인의 채권자에 불과하므로 임대인에 한정해서만 계약상의 권리를 요구할 수 있을 뿐 그 외의 사람에게는 이를 요구할 수 없다. 따라서 해당 주택이 매매나 경매로 제3자에게 이전될 경우 ‘내가 이전 소유주와 이러저러한 내용의 임대차계약을 맺었으니 난 여기서 살 권리가 있다’고 주장할 수 없다.
하지만 주택임대차보호법은 주택에 대한 물권 없이 기존 임대인에 대한 채권적 권리만을 가진 임차인을 보호하고자 ‘제3자에 대항할 수 있는 물권적인 힘’을 부여하고 있는데, 이것이 바로 대항력이다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마칠 경우(전입신고를 할 경우), 다음 날 0시부터 임대주택과 관련해 제3자에 대해 대항력을 갖게 된다. 즉 기존 소유주와 맺은 계약에 근거해 집의 새 소유주에게 계약 기간까지 거주할 권리를 주장하거나, 돌려받지 못한 보증금 잔액을 반환할 때까지 거주하겠다고 주장할 수 있다는 얘기다.
우선변제권은 임대차계약을 맺은 집이 경매에 부쳐졌을 때 ‘임차인이 다른 후순위 채권자에 우선해 배당금을 돌려받을 수 있는 권리’를 뜻한다. 앞서 전입신고만으로는 제3자에 임대차계약상의 권리를 주장할 수는 있어도 경매 배당에는 참여할 수 없으므로 우선변제권을 획득하는 것은 그만큼 중요하다. 우선변제권을 얻기 위해서는 반드시 ‘확정일자’를 받아야 한다. 확정일자는 ‘임대차 계약서가 바로 그날 존재하고 있었다’는 사실을 확인해주는 것으로서 전입신고 이전에도 받을 수 있다. 다만 경매 시 배당요구를 위한 조건일 뿐 법적인 임차인임을 인정해주는 것은 아니므로 전입신고 없는 확정일자는 사실상 무용지물에 불과하다.
전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자를 받음으로써 우선변제권까지 획득한 임차인이라도 그것이 근저당을 설정한 은행 등에 우선해 배당받을 권리를 획득했다는 뜻은 아니다. 단지 은행과 평등하게 배당을 나눠 받을 권리를 갖게 됐다는 뜻일 뿐이다. 따라서 임차인이 확정일자를 받기 전 이미 은행의 근저당이 설정돼 있다면 임차인은 배당 시 후순위 권리자가 되고, 반대로 확정일자를 받은 후 근저당이 설정됐다면 임차인은 은행에 앞서 선순위 권리자가 된다.
마지막으로 최우선변제권에 대해서도 알아보자. 주택임대차보호법은 보증금이 소액인 소액임차인의 경우 주택을 인도받아 전입신고만 했다면 확정일자를 받지 않았더라도 최우선으로, 즉 선순위 권리자나 일반 채권자에 우선해 변제받을 수 있도록 보호하고 있다. 소액임차인으로 분류되는 범위와 최우선으로 보장되는 금액은 지역마다 다르다. 현 주택임대차보호법에 따르면, 서울 지역은 보증금이 1억5000만원 이하인 경우에만 소액임차인으로 분류되고, 최우선 변제받을 수 있는 금액은 5000만원 이하까지만이다.
가령 서울 지역에서 임대보증금 1억원의 전세 계약을 했다면 소액임차인으로 분류하되, 그 절반인 5000만원만 최우선변제 대상이다. 나머지 보증금 잔액 5000만원은 선순위 권리자들이 배당을 받은 이후에 받아갈 수 있고, 배당받지 못했더라도 임차인에 앞서 은행의 선순위 담보권 등이 설정돼 있다면 낙찰 시 권리가 말소되므로 새로운 주택 인수자에게 반환을 청구할 수 없다. 또 지역을 불문하고 최우선 변제받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하는데, 이는 최초 근저당권자나 일반 채권자에게도 배당이 돌아가게 하기 위해서다.
하나 주의해야 할 부분은 시간에 따라 개정돼온 소액임차인 분류 기준과 최우선변제금액의 기준일이 임차인의 계약일이나 전입신고일이 아닌, 해당 주택에 아직 유효한 최선순위 담보물권이 설정된 날을 기준으로 한다는 점이다. 즉 임대차계약이 2022년 11월 현재 이뤄졌다 하더라도, 아직 말소되지 않은 근저당이 있는 주택이라면 해당 근저당이 설정된 날짜 당시의 소액임차인 분류 기준 및 최우선변제금액을 따른다는 얘기다.