[업다운뉴스 강성도 기자] 전국 주택가격 하락 폭이 글로벌 금융위기 수준으로 커진 가운데 실제 시장거래의 바로미터인 아파트 실거래가격지수 누적 하락률도 역대 최대 행진을 기록하는 등 거래절벽이 갈수록 심화하고 있다.

고금리 시대에 얼어붙은 부동산시장의 연착륙을 위해 윤석열 정부가 이달까지 세 차례나 규제지역을 풀었지만 대상 지역에서 하락 폭이 확대되는 등 시장에서는 좀처럼 온기가 돌지 않는 형국이다. 급매물도 안 팔리는 극한의 부동산 빙하기에 주택시장의 복합위기를 막기 위해서는 정부의 적극적인 역할이 필요하다는 전문가 제언이 나온다.

한국부동산원이 15일 발표한 ’10월 전국주택가격 동향 조사 결과‘에 따르면 지난달 전국 주택(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 전월 대비 0.77% 떨어져 9월(-0.49%)보다 하락 폭이 커졌다. 이는 세계금융위기 때인 2008년 12월(-0.78%) 이후 최대 하락 폭이다. 수도권(-1.02%)과 서울(-0.81%)의 하락 폭도 전월보다 두 배 가까이 커지면서 역시 13년 10개월 만에 가장 큰 내림 폭을 보였다.

새 정부 출범 이후 지난 6월부터 지난 10일까지 세 차례에 걸쳐 서울·경기 4곳만 남기고 단계별로 규제지역을 해제한 가운데 9월에 빗장이 풀린 5대 광역시와 지방은 주택가격이 0.88%, 0.55% 떨어져 9월(-0.64%, -0.35%)에 비해 하락 폭이 확대됐다. 그만큼 규제지역 해제 카드도 시장에서 통하지 않은 것으로 풀이된다.

이렇듯 최근 주택시장은 가파른 금리 인상으로 매수심리가 급속히 냉각되면서 거래 틈새를 찾으려면 시세보다 가격을 낮추고 또 낮춰야 하는 거래 빙하기를 맞고 있는데 특히 아파트 거래 상황은 심각한 수준이다.

서울 아파트값 내림 폭은 1%대(1.24%)로 올라서며 2008년 12월(-1.73%) 이후 낙폭을 최대로 키웠다. 전국과 수도권 아파트값도 각각 1.20%, 1.52% 떨어져 2003년 12월 부동산원 시세 조사 시작 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다.

부동산원이 16일 내놓은 9월 전국 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.95% 하락, 8월(-1.89%)보다 낙폭이 확대됐다. 7월(-7.54%)부터 석 달째 큰 폭의 하락세를 보이면서 9월까지 올해 누적 하락률은 7.14%로 같은 기간 기준으로 역대 최대치를 찍었다.

올해 들어 3월(0.41%), 4월(0.56%)만 빼고 모두 마이너스 트랩에 빠졌다. 7~9월 석 달의 합계 하락률은 무려 8.58%에 달했는데, 3개월 동안 8% 이상 하락한 사례는 2008년 10~12월 이후 처음이다.

수도권은 2.88% 떨어졌고 서울은 전국과 같은 수준으로 하락했다. 이들 지역의 누적 하락률은 각각 -10.46%, -8.63%로 역시 같은 기간 기준 역대 최대 낙폭을 보였다.

10월 잠정지수는 전국(-2.37%), 수도권(-3.37%), 서울(-3.60%) 모두 9월보다 더 떨어질 것으로 예측되고 있어 실거래가지수 하락세는 당분간 멈추지 않을 가능성이 높다. 미국발 긴축 행보에 맞춘 한국은행 기준금리 인상 여파로 주택담보대출(주담대) 변동금리의 잣대인 코픽스(자금조달비용지수)가 사상 최고치를 찍으면서 거래 심리는 겨울 칼바람 속에 더욱 얼어붙을 것으로 보이기 때문이다.

은행연합회가 공시한 10월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.98%로 신규 코픽스 공시가 개시된 2010년 1월(3.88%) 이후 최고 수준으로 치솟았다. 최근 1년간 코픽스는 0.95%에서 2%포인트 넘게 급등한 상태다. 이에 따라 시중은행 주담대의 금리 상단이 8% 돌파를 눈앞에 둔 만큼 눈덩이처럼 불어나는 대출이자 부담으로 주택매매 심리의 냉각은 불가피한 상황이다.

주택거래 빙하기 시장에서는 부동산 경착륙 가능성을 점치는 시각이 지배적이다. 한국건설산업연구원이 한국주택협회 회원 건설사·주택사업 경력자 70명을 대상으로 진행해 15일 내놓은 설문조사 결과에 따르면, 이들 경력자의 65.7%가 주택시장이 경착륙할 가능성이 크다고 답했다. 특히 주택사업 경력 10년 이상의 응답은 69.2%로 더 올라간다.

주택시장 경착륙을 막기 위해 시급한 규제완화 대책으로는 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제 완화, 조정대상지역 해제, 다주택자 양도세 중과 완화, 정비사업 관련 규제 완화 순으로 꼽혔다.

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 이날 열린 '위기의 주택시장 : 진단과 대응' 세미나에서 이같은 시장의 현실인식도 반영하면서 가파른 금리 인상으로 분양 시장, 기존 주택시장, 금융시장이 함께 어려워지는 '복합위기'로 확대될 가능성이 높다고 진단했다. 그는 "가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대 등의 현 상황을 종합해볼 때 주택시장이 침체기에 진입했다"며 “주택시장이 복합위기로 확대되는 것을 막기 위해 정부의 지속적인 역할이 필요하다"고 제언했다.

지난 10일 정부가 내놓은 부동산 경착륙 방지 방안을 긍정적으로 평가하면서도 거래량이 역대 최저를 기록하는 등 현재 주택시장이 극도로 침체해 있고, 금리 상승 속도를 고려할 때 최근 일부 대출 규제 등을 해제하는 조치만으로는 시장 상황에 대응하기 어렵다는 분석이다.

허 위원은 주택시장의 경착륙과 침체 장기화를 방지하기 위해서는 지속적인 정책 대응이 필요하다고 강조했다. 선행적으로는 속도감 있는 국정과제 이행이 필요한데, 국정과제인 공시가격, 공정시장가액 비율 조정, 1세대 1주택 고령자 납부유예 도입 등은 속도감 있게 진행할 필요가 있다는 것이다. 특히 비교적 건전한 주담대(은행권 평균 LTV 39%) 시장에서 DSR의 합리화가 절실하다는 입장이다.

그는 ”단기적으로는 유동성 공급 집중하면서도 위기 장기화에 대비해 정책 수단의 조합과 지원 수준을 고민할 필요가 있다“고 강조했다. 위기가 장기화할 것에 대비해 신규 기금이나 유동성 공급을 위한 지원책을 마련하고, 민간 매입형 임대사업자 지원해 월세시장 안정과 수요 진작을 동시에 도모할 필요가 있다는 대안을 제시했다. 아울러 부실 현실화가 확대되면 공공의 미분양 아파트 매입, 취득세, 양도소득세 한시 감면 등의 정책 수단도 활용할 것을 제언했다.