[업다운뉴스 강성도 기자] 고금리 장기화 기조 속에 전세와 월세 가격이 뛰면서 세입자의 주거비 부담이 커지고 있다. 대규모 전세사기 여파까지 겹치면서 아파트 선호 현상이 확산되자 서울 아파트 월세가격이 치솟아 평균 100만원 시대를 맞았다.

월세 부담이 커지면서 전세 수요가 늘어나자 서울 아파트 전세가격도 9개월 만에 평당(약 3.3㎡) 2300만원을 넘어섰다. 최근 주택 매매거래가 급격히 얼어붙는 가운데도 입주물량 감소 등으로 전세시장만은 내년까지도 가격 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.

11일 연합뉴스가 부동산R114와 함께 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 아파트 월세(전세보증금 제외) 계약을 분석한 결과에 따르면 지난달까지 올해 거래된 서울 아파트 평균 월세금액은 102만원으로 집계됐다. 평균 90만원이었던 2021년보다 13.3%(12만원), 평균 98만원에 달했던 지난해보다 4.1%(4만원) 각각 오른 수준이다.

무엇보다 100만원을 넘는 고액 월세 비중이 증가 흐름을 보이고 있다. 100만원 이하 월세 비중은 2021년 71.7%에서 지난해 68.3%로 낮아진 뒤 올해는 11월까지 66%로 쪼그라들었다. 반면 100만원 초과 월세 비중은 2021년 28.3%에서 지난해 31.7%, 올해 34%로 증가 추세를 나타냈다. 올해 계약된 월세 임차인의 3분의 1가량이 월 100만원 넘는 임대료를 낸 셈이다. 그중에서도 최근 3년간 500만원을 넘는 ‘초고가’ 월세 비중은 큰 가격 변동이 없는 데 비해 ‘고가’(100만원 초과~500만원 이하) 비중은 2021년 27.6%에서 지난해 30.8%, 올해는 33%로 급증세를 보이고 있다.

수도권도 유사한 경향을 보인다. 수도권 아파트 평균 월세금액은 2021년 67만원에서 지난해 73만원, 올해는 75만원으로 상승곡선을 그렸다. 100만원 이하 비중이 2021년 81.4%에서 지난해 78.2%, 올해 77.2%로 떨어진 반면 100만원 초과 500만원 이하의 고가 비중은 2021년 18.3%에서 지난해 21.5%, 올해 22.4%로 오름세를 나타낸 것이다.

지난해 하반기부터 부동산 시장 침체를 불렀던 고금리가 지속되면서 전셋값과 함께 월세가격 수준을 높게 밀어올린 것으로 분석된다. 전세사기 여파로 보증금이 떼일 수 있다는 불안심리에 전세금 일부를 월세로 돌린 탓에 전월세전환율이 오른 영향도 반영됐다. 한국부동산원 조사 결과 서울 아파트 전월세전환율 평균치는 2021년 4.1%에서 지난해 4.3%, 올해 4.7%로 오름세를 타고 있다.

이렇듯 월세 부담이 커지자 전월세 임대차 시장에서 월세 비중은 감소하고 있다. 지난해 12월 52.4%까지 높아졌던 서울 아파트 월세 비중은 지난달엔 2021년 5월(32.8%) 이후 최저 수준인 36.3%까지 떨어졌다. 상반기만 해도 전세가격 폭락에 부동산 시장 경착륙 우려 요인의 하나로 역전세난에 대한 우려가 컸지만, 전세보증금 반환용 대출 규제를 완화하는 등 당국의 대책이 나오면서 늘어난 유동성이 전세시장 회복 동력으로 작용한 것으로 분석된다.

부동산원 12월 첫째주(4일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전주 전국 아파트 매매가가 5개월 만에 하락 전환한 데 이어 서울(-0.01%)마저 29주 만에 마이너스로 돌아선 반면 전국의 아파트 전세가(0.07%)는 20주째 상승세를 이어갔다. 부동산원은 서울 아파트 전셋값 상승세에 대해 “매수심리 위축으로 매매수요 일부가 전세로 유입되면서 선호단지 중심으로 상승세 지속중”이라고 평가했다. 

하반기 전셋값 회복세가 뚜렷해지면서 주택시장을 전세가 지탱하는 흐름이다. 월세 오름세로 기존 월세 수요가 전세 쪽으로 옮겨지고, 금리인하 신호를 확인한 뒤로 매수를 미루는 관망세에 묻힌 매매 수요도 전세로 넘어오면서 전셋값만 상승기류를 타고 있는 것으로 풀이된다.

이에 서울 아파트의 평균 전세가격도 9개월 전 수준으로 올랐다. KB부동산의 주택가격 통계에 따르면 지난달 서울 아파트의 평당 전세 평균 가격은 2308만5000원으로 나타났다. 지난 2월(2329만4000원) 이후 다시 2300만원선을 뚫은 것이다. 지난 7월(2245만1000원) 저점을 찍은 뒤 오름세다. 전월 대비 상승률은 수도권(0.85%)를 웃도는 0.88%를 기록했다. 전국 기준으로 지난달 아파트 전셋값은 평당 1181만9000원으로 한 달 새 0.64% 상승했다.

시장에선 입주 물량 감소 등으로 내년까지 전셋값 상승세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 건설산업연구원의 경우 지난달 내년 건설·부동산 경기 전망 세미나에서 내년에 전국 주택 매매가는 올해보다 2% 떨어지는 반면 전세가격은 2% 오를 것이란 관측을 내놨는데 증권가 전망도 같은 결이다.

NH투자증권은 최근 발표한 '2024 부동산 시장 전망' 보고서에서 매매 시장은 거래량이 많지 않아 전체적으로 약보합세를 보이는 가운데 전세시장은 회복할 것으로 내다봤다. 매수심리 위축, 청약 시 높아진 분양가, 입주 물량 감소 등으로 인해 임차 수요가 증가하고 있으며, 최근 전월세전환율이 빠르게 상승해 전세대출금리보다 높아져 월세보다 전세 선호도가 높아지고 있다는 점을 근거로 들었다.

현재 전세시장 상황을 보면 전세 매물은 올해 초부터 서울과 수도권 모두 감소하고 있다. 서울은 올해 초 5만5000건에서 지난달 중순 3만4000건으로 줄었고, 경기도 같은 기간 6만8000건에서 4만건, 인천 역시 1만600건에서 9000건으로 줄어들었다. 매수 심리 위축이 전세 수요 증가를 불러오고 있는데, 특히 아파트 전세 선호가 두드러진다. 매매가격 대비 전세가격 비율도 상승하는 추세인데, 지난 10월 기준 전국은 57.46%로 지난해 초 대비 3.46%포인트(p), 서울도 3%p 상승한 47.8%를 나타내면서 전세시장 회복 기반을 다지는 흐름이다.

정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “전세시장의 회복 여부가 내년 부동산 시장 향방에 주요하게 작용할 것”이라며 “매매의 경우 시장 상황에 따라 대기를 할 수 있지만, 전세는 실제 거주의 문제로 대기를 할 수 없다. 따라서 주춤한 매매수요가 전세로 선회할 가능성이 높아 전세시장이 회복할 가능성이 높다”고 내다봤다.