[업다운뉴스 최민기 기자] 부동산발 잠재 리스크를 경계해야 한다는 한국은행의 경고가 나왔다. 부동산 경기 부진에 따라 비은행 금융기관의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 연체율 상승과 가계의 채무 상환 부담 증대에 유의해야 한다는 지적이다.

한은은 14일 국회에 제출한 통화신용정책보고서에서 '부동산 시장 관련 금융 부문의 잠재 리스크'를 이같이 분석했다.

최근 국내 부동산시장은 주택매매가격이 하락하고 거래량이 감소하는 등 다소 부진한 모습을 보이는 상황이다. 한국부동산원과 국토교통부에 따르면 주택거래량은 지난해 9월 5만호가 다시 무너지고 4만호대에서 하락하면서 12월 3만8000호까지 떨어졌다가 올해 1월 4만3000호로 다소 반등한 상태다. 하지만 주택가격 상승률은 지난해 1월에 이어 지난 1월에도 0.1% 감소를 유지하고 있다.

집값 상승에 대한 시장의 기대가 약화한 가운데 높은 수준의 아파트 매도 물량과 지난달 시행된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 향후 주택 가격의 하방 요인으로 꼽힌다. 새해 신설된 신생아 특례대출과 올해 예상되는 신규 주택 공급 물량 감소는 상방 요인으로 작용할 것으로 보여 불확실성이 높은 상황이다.

한은은 "이같은 주택경기의 둔화 흐름은 부동산 PF 대출 등의 부실 위험을 높이는 동시에 자산매각을 통한 채무상환을 어렵게 만들어 가계부문의 고위험 가구를 양산하는 등 금융 불안요인으로 작용할 우려가 있는 만큼, 이와 관련한 잠재적 리스크에 유의할 필요가 있다"고 지적했다. 부동산 PF 대출과 이에 기반한 유동화 증권의 부실화가 금융기관의 자산건전성과 유동성을 악화시킬 수 있다는 것이다.

특히 비은행 금융기관의 부동산 PF 대출 부실화와 충당금 적립 확대가 수익성 악화와 유동성 저하로 이어질 수 있는 만큼 대출 연체율 상승에 유의해야 한다는 경고다.

은행권은 건전성 규제 강화 등으로 안정적 자금운용 행태를 보였다. 이에 비해 비은행 금융기관은 그동안 수익성을 높이고 사업을 다각화하는 차원에서 PF 대출을 대폭 늘려왔다.

금융감독원에 따르면 2021년 0.4%까지 떨어졌던 금융기관 부동산 PF 대출 연체율은 2022년 1.2%로 높아져 지난해 2%대에 진입한 뒤 3분기 말 2.4%까지 높아졌다. 지난해 3분기 말 기준 대출 잔액은 은행권이 44조2000억원인 데 비해 비은행은 90조1000억원으로 두 배 가까이 높은 수준이다. 비은행 금융기관은 2022년 하반기부터 PF 대출 부실화와 충당금 적립 확대라는 ‘이중고’를 겪고 있는데, 이는 향후 수익성·유동성 동반 악화를 불러올 수 있는 지점이다.

이에 더해 건설업과 부동산업 기업에 대한 대출 연체율이 비은행권을 중심으로 상승하고 있다. 최근 미분양과 악성재고로 분류되는 ‘준공 후 미분양’이 증가하는 등 분양시장이 위축되는 상황에서 고금리 장기화, 공사·인건비 상승 등으로 비용 부담이 커지면서 건설업·부동산업의 재무위험이 확대될 가능성이 있다. 

금융기관 업무보고서 집계로 건설업·부동산업 기업대출의 은행권 연체율은 2022년 말 0.1%에서 지난해 3분기 말 0.2% 상승에 그친 데 비해 비은행권은 같은 기간 1.8%에서 4.2%로 두 배 이상 확대됐다. 한은은 "비은행권의 건전성 악화는 시장 전반의 불안요인으로 작용할 수 있는 만큼 관련 잠재 리스크에 대한 면밀한 점검이 요구된다"고 짚었다.

올해도 부동산 시장 부진이 이어질 것으로 예상되는 만큼 여전히 가계의 어려움도 지속될 것으로 보인다. 한은은 가계자산이 부동산에 집중돼 있고 높은 금리 수준이 지속되면서 가계 채무상환부담이 증대될 수 있다는 점에 주목했다. 지난해 주택매매 거래량이 과거 평균을 밑돌았음에도 주택담보대출은 예년 수준의 증가세를 보였는데, 이는 가계의 자금조달이 주로 부동산 담보를 통해 이뤄지고 있으며 이로 인해 향후 주택가격 하락은 취약계층 중심의 신용위험 확대를 불러올 가능성을 높인다는 분석이다.

이런 가운데 한은은 개별 부문의 시장 불안이 금융시스템 전반의 불안으로 확대될 가능성은 많이 낮아졌다고 평가했다. 올해 중 국내외 통화정책 긴축기조에 대한 전환 기대 등으로 금융여건이 점차 완화될 것으로 예상되는 가운데 높은 자기자본비율 등 은행의 복원력이 양호한 수준을 지속하고 있다는 점에서다. 일반은행의 자기자본비율, 즉 국제결제은행(BIS) 기준 총자본비율은 지난해 3분기 말 18.0%로 최근 5년 장기평균인 16.9%를 상회했다.

한은은 "그간 누증된 금융기관의 부동산 익스포저(위험노출액)와 가계부문의 부채수준을 고려했을 때 부동산 PF 부실화, 취약차주의 신용위험 등 부동산시장과 관련한 금융부문의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 전혀 배제할 수는 없는 만큼 주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다"며 "동시에 중장기적 시계에서 누적된 불안 요인을 경감해 나가는 정책적 노력을 지속해 나가야 할 것"이라고 강조했다.