[업다운뉴스 강성도 기자] 거래 빙하기에 아파트 ‘급락 거래’가 늘고 있다. 고금리가 몰고온 집값 대세 하락기에 아파트 매수자와 매도자 간에 접점가격 찾기가 갈수록 어려워지면서 '급매물만 팔리는' 거래절벽은 역대 최저 수준으로 치달았다.

올해 4분기 직전 거래가보다 하락한 가격에 팔린 아파트 비율이 전국과 서울에서 역대 최고 수준을 기록했다. 윤석열 정부 출범 이후 세 차례 규제지역 해제에서 경기 4곳과 함께 마지막까지 빗장이 걸려 있는 서울 아파트의 시가총액은 지난해 말 수준으로 낮아졌다.

공시가격이 실거래가보다 높은 역전현상까지 속출하면서 정부의 내년 공시가 로드맵도 ‘유예’보다 더 전향적인 조치로 조정될 가능성이 높아진다.

부동산 플랫폼 직방은 국토교통부 아파트 실거래가(지난 15일 기준)를 토대로 각 거래 건별로 같은 아파트 단지, 같은 면적 물건의 직전 거래가격 차를 분석한 결과, 올해 4분기 직전 대비 5% 이상 거래가격이 하락한 비율은 전국 37.7%, 서울 51.6%로 집계됐다고 21일 밝혔다.

전국과 서울 아파트 거래가가 동반으로 5% 이상 대폭 하락한 비율은 글로벌 금융위기 때인 2008년 4분기(전국 32%·서울 47%) 기록을 경신하면서 역대 최고 수준으로 치솟았다.

서울의 경우 2006년 실거래가 신고제도가 도입된 이후 처음으로 분기 기준으로 거래가가 직전과 견줘 5% 이상 급락한 거래가 전체 거래의 절반을 넘어선 것이다. 상승거래는 크게 줄어들고 있는데, 서울의 경우 직전 대비 5% 이상 상승거래의 비율은 4분기 현재 12.4%로 역대 최저치로 떨어졌다.

지역별로는 올해 3~4분기 수도권과 세종시, 전국 광역시 지역에서는 오차범위(±1%)를 웃도는 하락거래가 절반 이상을 차지하고 있는 것으로 나타났다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 부동산 경착륙을 막기 위한 완화책에도 불구하고 매도자와 매수자 모두 높은 주택 금융비용을 지불해야 하는 상황이 이어진다면 하락거래 위주의 현 시장 상황은 한동안 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 하락거래 비율이 최고치를 찍었던 2008년 말에는 급격한 기준금리 인하를 통해 단기적인 충격을 일부 해소할 수 있었지만, 현재는 일부 상승세가 꺾였음에도 여전히 고물가, 한미 기준금리 역전 등으로 오히려 지속적인 금리인상이 전망되고 있기 때문이라는 분석이다.

당국이 부동산 규제 완화의 마지막 대상으로 거래상황을 예의주시하고 있는 서울 아파트의 시가총액은 지난해 말 수준으로 돌아갔다. 전날 공개된 부동산R114 통계에 따르면 지난달 말 기준 서울 아파트 시가총액은 1330조원으로 집계돼 지난해 12월 말(1332조2000억원) 수준으로 회귀했다. 고점을 찍었던 지난 6월 시총(1342조8000억원)과 견주면 넉 달 만에 12조8000억원이 감소한 수준이다.

각종 거래지표는 악화하고 있다. 한국부동산원의 전국 아파트 실거래가지수를 보면 1~9월 누적 하락률은 7.14%로 2006년 조사 시작 이후 역대 최대치를 기록했다. 서울(-8.63%)도 역대 같은 기간 누적치로 최대 하락을 보였다. 서울의 경우 연간 하락률이 아파트값 하락세를 타고 두 자릿수에 육박하면서 종전 최대인 2008년(-10.21%)을 경신할 가능성이 높아지는 상황이다.

이렇게 거래 냉각기 신호가 각종 지표로 확인되면서 정부는 공시가 로드맵을 거듭 가다듬을 것으로 전망된다. 지난 4일 공시가격 현실화율 수정안에 대한 공청회 개최에 그치지 않고 22일 추가로 공청회를 열기로 함에 따라 전향적인 조치가 예상되는 것이다.

공시가격 로드맵 수정안 관련 연구용역을 맡은 한국조세재정연구원은 공청회를 거쳐 내년도 공시가격 현실화율은 올리지 않는 ‘1년 유예안’을 국토부에 제시했다. 내년 더 올해 수준으로 유지하고, 현실화율 로드맵 개편을 시장 상황을 주시하면서 내년 이후로 미루는 방향이다.

당국이 2차 공청회를 연다는 것은 금리 상승기에 집값 급락으로 실거래가-공시가 역전현상이 확대돼 국민의 세 부담은 가중되고 부동산 시장의 연착륙 가능성도 그만큼 줄어들 수밖에 없다는 현실 인식에서 추가 보완책을 모색하게 된 것으로 풀이된다.

전향적인 수정 조치가 내년 현실화율을 올해보다 더 낮추는 방안으로 이어질지가 시장의 관심사다.

종합부동산세 등 보유세 산정의 기준이 되는 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 산정되는데, 올해 공시가 현실화율은 공동주택이 평균 71.5%, 표준주택(기준 단독주택)은 평균 58.1%이다. 이전 정부에서 도입된 공시가격 현실화율 로드맵은 현실화율을 각각 2030년, 2035년까지 목표치 90%에 이르도록 설계돼 있다. 집값 하락과 급락 거래가 확대되면서 공시가 현실화율이 동결 또는 낮아질 경우 재산세와 종합부동산세 부담은 그 수준에 따라 줄어들게 된다.