[업다운뉴스 강성도 기자] 재건축 단지에 드리우던 ‘재초환 공포’는 걷힐까.

2006년 제도 도입 이후 막연히 안 내도 되는 세금으로 여겨지다 4년 전부터 예정부담금이 속속 통보되면서 재건축 활성화의 걸림돌로 지적됐던 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’에 대한 개선 방안이 나왔다.

정부가 과도한 부담금이 재건축을 지연하거나 보류하는 원인으로 작용해 도심 지역에 양질의 주택공급을 위축시키는 역효과를 불러온다는 점을 직시하고 일부는 시장의 예상을 뛰어넘는 제도 개선으로 법제화를 추진키로 한 것이다.

재건축 사업으로 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 조합원 이익이 3000만원을 초과할 경우 그 이익의 최대 절반까지 부담금을 매기는 재초환의 본격 시행에 대한 시장의 우려와 비판을 수용했다. 윤석열 정부 들어 공공 중심이 아닌 민간 주도형 주택공급 활성화를 기치로 내건 주택정책 기조에 맞춘 부담금 합리화 방안이다.

부담금 면제 기준을 1억원 이하로 높이고, 초과이익 기준 구간도 7000만원 단위로 넓히며, 초과이익 산정 기준점은 재건축조합 인가일로 늦추는 등 도입 16년 만에 처음으로 제도를 손질한 완화 방안이 국회 논의를 거쳐 입법화돼 재건축 단지에 훈풍을 불어넣을지 주목된다.

국토교통부는 29일 정부세종청사에서 주택가격 상승 등 여건 변화와 부담금 제도 개선 효과 등을 종합적으로 고려해 이같이 조정한 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지방자치단체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것’이라며 “이번 방안이 법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획”이라고 밝혔다.

2006년 노무현 정부에서 도입해 두 차례 유예 끝에 2018년 문재인 정부에서 부활시킨 재초환의 개선은 시간이 흐른 만큼 시장여건 변화를 반영하는 데 초점이 맞춰졌다.

부과 기준이 여태 한 번도 조정되지 않은 터라 집값 상승으로 부담금이 대폭 늘어나면서 재건축 사업을 가로막는 요인으로 비판받아왔던 만큼 우선 부과 잣대부터 현실화했다.

부담금 면제대상 금액을 3000만원에서 1억원으로 올리기로 했다. 부과구간도 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 넓힌다. 초과이익이 1억~1억7000만원일 경우 10%, 1억7000만~2억4000만원은 20%, 2억4000만~3억1000만원은 30%, 3억1000만~3억8000만원은 40%, 3억8000만원 초과는 50% 부과 등으로 조정된다. 3000만원 단위로 부과구간을 조정하는 방안을 담아 지난 6월 국민의힘 배현진 의원이 대표 발의한 재초환 개정안보다도 두배 이상으로 구간을 넓힌 수준이다.

촘촘한 부과구간으로 이뤄진 현행 누진체계로 인해 50% 최고 부과율 적용단지가 절반을 상회(52.4%)하는 등 불합리한 문제가 발생함에 따라 보다 균형적으로 부과율이 적용될 수 있도록 면제금액을 올리고 부과구간을 확대조정했다는 설명이다. 16년 동안 집값이 3~4배는 뛴 현실을 고려하지 않을 수 없고, 상대적으로 시세차익보다도 낮은 수준의 몇천만원 이익에까지 세금을 왕창 매겨 거둬간다면 재건축 동인이 사라질 것이라는 시장의 우려를 의식한 조치로 풀이된다.

초과이익 산정 개시 시점도 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 늦춰진다. 정비사업의 권리와 의무를 부여받는 실질적인 사업 주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위가 아닌 조합이라는 점을 분명히 하면서 개념정립도 새롭게 했다. 추진위는 임시조직으로 사업의 불확실성이 크고, 초과이익이 조합설립일부터 산정되는 재건축사업과 형평성 등도 고려할 때 조합설립일로 조정하는 것이 합리적이라고 보고 지자체와 시장의 제도개선 의견을 수렴했다는 것이다.

실수요자의 부담금 수준을 크게 낮춰주는 제도 신설도 개선안에 반영됐다. 1가구 1주택자가 해당 주택을 준공 시점부터 역산해 10년 이상 장기보유할 경우 부담금을 최대 50%까지 감면해주기로 했다. 보유 기간에 따라 6년 이상 10%, 7년 이상 20%, 8년 이상 30%, 9년 이상 40%, 10년 이상 50% 등으로 추가로 부담금 감면 혜택을 받을 수 있게 된다.

주택보유 기간이나 보유 목적, 부담 능력 등을 면밀히 따지지 않고 부담금을 일률적으로 매기는 현행 체계로는 실수요자에게 과도한 부담을 지운다는 시장의 문제 제기에 대한 보완책으로 평가된다.

국토부는 장기보유 감면혜택과 관련해 양도소득세, 종합부동산세 등 1세대 1주택자에 대한 다른 제도도 고려했다고 강조했다. 양도세 장기보유특별공제율은 3년 보유 시 12%~10년 보유 시 최대 40%, 종부세 장기보유공제율의 경우 5년 보유 시 20%~15년 보유 시 최대 50%의 혜택을 부여하고 있다.

다만 추가 감면혜택은 준공 시점에 1주택자여야 하며, 1가구 1주택자로서 보유한 기간만 따진다. 만 60세 이상 1가구 1주택 고령자에게는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 주택 처분 시점까지 납부를 유예해준다.

아직 부담금 확정액이 부과된 단지는 없지만 지난 7월 기준으로 전국 84개 단지에 예정액이 통보된 상태다.

국토부 자체 시뮬레이션 결과, 이번 조정 방안을 적용할 경우 그 84개 단지 중 38개 단지의 부담금이 면제되는 것으로 나타났다. 지방은 32개 단지 중 21곳(66%)이 면제 대상이 되는 반면, 서울은 28곳에서 5곳(18%)만 면제받게 된다. 소액부과 단지일수록 감면율이 확대되고, 그런 단지가 많은 지방에서 부담금이 크게 줄어드는 효과가 나타나는 것이다. 국토부는 “지방은 30년 이상의 아파트 비율이 전국의 70.5% 수준으로 높은 점을 고려할 때 재건축 활성화 유도로 지역 전반의 주택공급 확대도 기대한다”고 밝혔다.

부담금이 1000만원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어나고, 1억원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어든다.

아울러 1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 크게 줄어들게 된다. 예컨대 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7000만원이 감소해 3000만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 낮아져 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 되는 것이다.

시장과 소통하면서 제도 도입 이후 처음으로 손질한 재건축 부담금 개선 방안이 지난달 발표한 국민 주거안정 실현의 정책 취지에 맞추고 부동산 시장 안정화의 한 축인 재건축 활성화로도 이어지기 위해서는 여소야대의 국회 문턱을 넘어야 한다.

민간·시장 중심의 성장 프레임 전환이라는 윤석열 정부의 경제정책 기조에 따라 그간 정부가 내놓은 세제개편안은 ‘부자감세 논란’ 등으로 야권의 반발을 불렀던 터다. 이번에는 ‘재초환 공포’가 밀려든 시장과 소통해 면제·감면의 허들을 낮추는 데 방점을 맞췄다. 지방과 수도권 중저가 단지들의 수혜 폭이 상대적으로 크고, 실수요자 중심의 부담 완화를 얼개로 잡은 이번 재건축 부담금 개선 방안에 대한 국회의 논의가 민생경제 차원에서 ‘부동산 협치’로 이어질지, 또 얼마나 합리적인 대안들이 도출돼 유연하게 보강될지, 그만큼 시선을 끌어모으게 됐다.