[업다운뉴스 강성도 기자] "실거래가 기준으로 서울아파트 가격이 2017년 이후 106%까지 상승했다가 작년 10월 고점 이후 현재까지 9% 수준 하락했다. 금리 인상, 가격 고점 인식 등으로 주택 매수심리가 위축된 가운데 매수자·매도자 간 거래 희망 가격 괴리로 거래량도 역대 최저 수준을 나타내고 있다.”{추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관}

“수도권은 전반적으로 집값이 27주 연속 하락하고, 거래가 급감하면서 실수요자들의 정상적인 주택거래가 어려워지고, 금리급등으로 서민의 주거비 부담이 크게 늘고 있다.”(원희룡 국토교통부 장관)

10일 정부서울청사에서 열린 ‘제3차 부동산 관계장관회의’에서 나온 부동산 거래절벽에 대한 진단이다. 정부는 ‘부동산시장 경착륙’을 차단하기 위해 규제지역을 해제하고 대출 규제를 완화하는 패키지 부동산 시장 대책을 발표했다.

서울·경기 4곳만 빼고 규제지역을 모두 해제했고, 내년부터 시행하려고 했던 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출 완화책 적용을 다음달부터로 앞당긴다. 아울러 미분양 증가에 자금난까지 겪는 건설업계를 위해 ‘미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증’도 넓히기로 했다.

회의를 주재한 추 부총리는 "과거 과도하게 상승했던 주택가격의 일정 부분 하향 조정은 불가피하나 최근의 가파른 금리인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다"며 급랭하는 부동산 시장의 연착륙을 위한 조치의 중요성을 강조했다.

지난달 27일 개최된 대통령 주재 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속 조치로서 수도권을 중심으로 규제지역을 과감히 풀고 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하는 허들을 낮추는 등 규제 정상화에 초점이 맞춰졌다.

부동산 규제 완화는 실수요자의 내 집 마련 애로를 해소하고 서민·중산층의 부담을 경감하는 차원에서 이뤄졌다.

윤석열 정부 들어 세 번째 규제지역 해제는 거래가 급감하는 데 규제가 부적절하다는 인식에 따라 추가 확대됐다.

국토교통부는 이날 회의에서 전날 2022년 제4차 주거정책심의위원회(주정심)를 통해 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 의결한 결과를 공개했는데, 서울(25개구)과 경기 4곳만 남기고 전국에서 빗장에 풀렸다.

주정심은 서울 및 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역과 인천·세종을 규제지역에서 해제하기로 결정했다. 수원, 안양, 구리, 용인수지·기흥 등 경기도 9곳이 투기과열지구에서, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포 등 경기도 22곳도 조정대상지역에서 각각 해제됐다. 인천의 모든 지역과 세종도 조정대상지역에서 풀렸다.

부동산 가격이 앙등하는 시기에 만들어진 규제 잣대를 부동산 가격이 급락하는 시기에도 적용되는 것은 불합리하다는 인식에서 지난 6, 9월에 이어 단계별로 규제 정상화가 확대된 것으로 풀이된다. 규제지역에서 풀리면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 주택 거래 관련 규제가 대폭 완화된다.

다만 서울과 동남권의 연접 4곳은 높은 개발 수요와 주택 수요를 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역이 유지된다. 규제지역 완화 조치는 관보 게재가 완료되는 오는 14일부터 효력이 발생한다.

통상 주정심은 6개월에 한 번 열리는데, 새 정부 출범 6개월 동안 벌써 세 번이나 소집돼 규제지역 해제를 단계별로 확대한 것은 그만큼 부동산 거래절벽이 심화하는 상황에서 연착륙을 위한 조치가 시급했던 것으로 분석된다. 마지막 남은 서울지역에 대한 규제가 전폭적으로 풀리는 시기가 앞당겨질지도 얼어붙은 시장의 관심을 끄는 대목이다.

지난달 비상경제민생회의에서 제시됐던 LTV 관련 규제 완화 조치의 시행시기가 내년에서 다음달로 앞당겨진 것도 이번 부동산시장 현안 대응 방안의 핵심이다.

무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 일원화되고, 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)이 허용된다. 은행업 감독규정 개정을 거쳐 12월 1일부터 조기 시행될 예정이다.

15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대를 허용하고, 임차보증금 반환 대출 보증 한도는 1억원에서 2억원으로 넓힌다. 규제지역 내 서민·실수요자에 적용되는 LTV 우대 대출 한도는 4억원에서 6억원까지 늘어난다. 규제지역 내 LTV 규제가 완화되면서 일반세대주와 총액한도 제한을 받는 서민·실수요자 간에 발생할 수 있는 역차별 요소를 해소하기 위한 보완책으로 볼 수 있다.

임차인이 전세보증금을 반환하지 못하는 사태를 최대한 막기 위해 집주인의 생활안정 목적 주담대에 적용되는 대출한도(2억원)는 없애기로 했다.

실생활 애로 해소 차원에서 주택 청약에서 무순위 청약은 거주지역 요건을 없애 청약 대상자를 확대하기로 했다. 예비당첨자 범위도 세대수의 40% 이상에서 500% 이상으로 크게 늘렸다. 또한 생애 최초 주택구입자에 대해서는 입주 지연에 따른 취득세 감면 추징에 대해 예외 요건을 완화하도록 내년 초 시행령을 손보기로 했다. 청년 전세 특례 보증 한도도 1억원에서 2억원으로 늘어나게 된다.

주택공급 기반 위축을 방지하기 위한 방안은 금융, 실물 부문으로 나눠 추진하는데, 현재 자금 경색이 심화하는 주택시장의 급박한 상황을 고려해 정부는 금융 지원 대책부터 내놨다.

주택도시보증공사(HUG)에서 5조원 규모로 미분양 주택 PF 대출 보증상품을 신설하기로 했다. 미분양이 발생하면 유동성 부족에 따른 공사 중단 등이 발생할 수 있어 준공 전 미분양 사업장에 PF 대출이 가능해지도록 보증을 지원하도록 한 것이다. 다만 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적 자구노력이 선행돼야 한다는 단서가 붙는다. 중소형 사업장을 대상으로 한 HUG, 주택금융공사(HF) 등의 PF 대출보증은 종전 5조원에서 10조원으로 확대하기로 했다.

실물 부문은 방안 마련에 속도를 내 지원책을 조속히 발표하기로 했다. 재건축 안전진단 개선과 등록임대사업제 합리적 개편 방안이 다음달 초 발표되는 것이다.

안전진단 개선안에는 평가항목을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고 공공기관 적정성검토 개선. 지자체 배점 조정 권한 부여 등의 내용이 담길 것이라는 게 국토부의 설명이다.

다음달에는 주택 등록임대사업 정상화 방안도 마련한다. 현재 등록임대사업제는 2020년 이후 혜택이 줄어들어 아파트를 제외한 단독·연립주택 등에 대해서만 장기(10년) 등록임대사업을 허용하고 있는데, 과거 제도 시행 효과와 주택시장 상황 등을 종합 검토해 개선방안을 제시할 방침이다.

새 정부 들어 세 번째로 나온 이번 부동산 대책은 금리 급상승기에 연착륙을 위한 긍정적인 요소가 될 수 있지만 급랭한 매수심리를 단번에 되살리기에는 한계가 따른다는 분석이 나온다. 장문준 KB증권 건설애널리스트는 이날 “정부 발표는 무엇보다 레고랜드 사태 이후 급속히 악화된 부동산 PF시장의 불안을 누그러뜨리고 중장기 공급 기반 위축을 해소하는데 초점을 맞췄다”며 “추가적인 규제지역 완화와 금융규제 완화 조기 실시 등이 발표됐으나 높은 금리 수준을 감안하면 즉각적인 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어려운 상황‘이라고 짚었다. 

더욱이 부동산 빙하기를 불러온 미국발 긴축 공포가 사그라들 기미가 엿보이지 않는 가운데 오는 24일 한국은행의 기준금리 추가 인상이 예고된 터라 부동산 시장은 언제든 급락 불씨가 살아날 수 있는 상황이다.

추 부총리는 “추가 조치가 필요한 경우에는 이미 준비된 단계별 대응계획에 따라 시장 상황에 맞게 적기 조치하겠다”고 밝혀 마지막 남은 서울권 규제지역 해제 가능성과 대출 완화, 금융 지원 관련 등에서 국회를 거치는 법 개정이 필요하지 않는 현실적인 대응조치의 조기 시행 여부는 시장의 비상한 관심을 끌어모을 것으로 보인다. 부동산 시장 연착륙을 위한 빗장풀기에 시동을 걸었다면 실기하지 않기 위해 정부 당국이 실행가능한 조치부터 속도전이 절실해지기 때문이다.