[업다운뉴스 강성도 기자] 지난해 얼어붙었던 주택 매수심리가 올해 들어 다소 풀리며 주택매매 거래량이 5개월 만에 반등했다. 반면 신규 주택 매수심리는 해가 바뀌고도 여전히 꽁꽁 얼어붙어 있다. 미분양 주택 수가 두 달째 증가한 가운데 ‘악성 재고’로 분류되는 준공 후 미분양 주택 수는 반년째 오름세가 이어졌다. 분양시장 한파가 가뜩이나 부동산PF(프로젝트파이낸싱)발 악재에 고전하는 건설사의 부실 우려를 키운다.

국토교통부가 29일 발표한 '1월 주택통계'에 따르면 지난달 주택 매매거래량(신고일 기준)은 4만3033건으로 전월(3만8036건)보다 13.1% 증가했다. 1년 전(2만5761건)보다는 67.0% 급증했다. 전월 대비로 16.2% 줄었던 지난해 마지막달 위축 상황이 새해 첫달 반전됐다. 지난해 8월(5만1000여건)부터 이어지던 감소세가 5개월 만에 상승 전환한 것이다.

유형별로 아파트(3만2111건)는 전월 대비 19.2% 늘어났지만, 아파트 외 주택(1만922건)은 1.6% 줄어들었다. 지역별로는 수도권(1만7608건)은 전월보다 16.7% 늘었고, 지방(2만5425건)은 10.8% 늘었다. 지난해 하반기 매매 수요를 불러일으켰던 특례보금자리 일반형 상품 판매가 중단된 지난해 말 거래가 급감한 기저효과와 신생아 특례대출 기대감, 급매물 소진에 따른 실수요 반등 등이 맞물리면서 연초 매수심리가 고개를 든 것으로 풀이된다.

다만 2020년(10만1000여건)부터 2023년(2만6000여건)까지 감소세가 이어진 최근 5년간 1월 거래량 평균치에 비해 30% 밑도는 수준이어서 이번 반등을 주택경기 회복 시그널로 연결짓기에는 무리가 있는 것으로 보인다.

건설시장도 분양 한파로 침체에서 벗어나지 못하는 상황이다. 고금리와 공사비 상승에 분양 수요 위축이 겹치면서 인허가와 착공, 분양 등 향후 주택 공급의 선행 지표가 전월 대비로 악화했기 때문이다. 통상 준공까지는 인허가부터 4∼5년, 착공부터 2∼3년이 소요된다. 지난달 전국 주택 인허가(2만5810가구)와 착공(2만2975가구), 분양(1만3830가구)는 각각 72.7%, 41.0%, 52.2% 급감했다. 다만 부동산 경기가 냉각됐던 지난해 연초의 기저효과로 전년 동월 대비로는 각각 인허가 20.5%, 착공 47.2%, 분양 646.8%의 증가율을 기록했다. 

주택건설 주체로선 1년 전 같은 최악의 침체에선 벗어났지만 추세적으로 투자를 늘리기에 부담이 큰 상황이다. 고금리 기조가 지속되고 연초 태영건설 사태를 계기로 PF 조달이 더욱 위축되면서 관망세가 지속되고 있는 흐름으로 해석된다.

선행지표 중에서 유일하게 준공 물량(3만6762가구)만 전월 대비 9.9% 증가(전년 동기 대비 127.8%)했지만, 분양시장에서 매수심리가 받쳐주지 못하면서 미분양 증가세가 연초에도 이어졌다.

지난달 말 기준 전국의 미분양 주택 수는 6만3755가구로 전월(6만2489가구)보다 2.0% 증가했다. 지난해 11월 5만7925가구까지 떨어졌던 미분양은 이듬달 10개월 만에 증가 전환한 이후 두 달째 오름세다. 지역별로 수도권은 1만160가구로 전월보다 1.3%(129가구) 늘었고, 지방은 5만3595호로 2.2%(1137가구) 증가했다.

무엇보다 건설사로선 악성 재고인 준공 후 미분양이 늘어나고 있어 부실 우려가 점증되고 있다. 입주가 시작됐음에도 집주인을 찾지 못해 시행·시공사의 부담을 키우는 준공 후 미분양 주택 수는 전월(1만857가구)보다 4.7(506가구) 늘어난 1만1363가구로 집계됐다. 2020년 12월(1만2006가구) 이후 3년 1개월 만에 가장 많은 수준이다. 지난해 8월부터 6개월째 증가세가 이어졌고, 오름 폭은 지난해 6월(5.7%) 이후 최대치다.

악성 미분양은 부동산 시장 침체가 본격화하기 시작한 2022년 4분기부터 지난해 7월만 빼고 매월 증가를 기록했는데, 그 속도는 빨라지고 있다. 지난해 2월(8554가구) 8000호 돌파 이후 6월(9399가구), 10월(1만224가구) 등 4개월마다 1000호씩 증가하다가 1만호에서 지난달 1만1000호를 돌파하는 기간은 석 달로 단축됐다.

이처럼 미분양 리스크가 커지는 건설시장 침체기에 후분양이 대안의 하나로 주목받는다. 

건축공정률이 보통 60~80% 이상인 상황에서 분양 절차를 진행하는 후분양 비중이 지난해 크게 늘어난 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원(건산연)이 최근 발표한 건설동향에 따르면 지난해 연간 분양 물량은 2005년 이후 최저 수준인 19만2425가구로 집계됐는데, 이 중 16.2%가 후분양 물량으로 집계됐다. 2022년 전체 분양 물량 대비 후분양 물량의 비율이 8.3% 수준이었던 것과 견줘보면 두 배 가까이 늘어난 수치다.

현재 후분양을 선택하는 주된 이유는 분양가를 높게 받을 수 있댜는 점이 꼽혔다. 후분양은 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증에서 제외돼 고분양가 여부에 대한 심사를 받지 않는데다, 분양가 상한제를 적용받더라도 택지비, 건축비 등에서 유리하다는 기대감에 선택 비율이 증가했다는 분석이다.

일각에서 2022년 이후 발생한 ‘부실시공’ 이슈로 인해 소비자의 선호에 따라 후분양 비율이 늘었다고 분석이 나오는 것과 관련해 김성환 건산연 부연구위원은 “선분양과 후분양 간 시점 차이를 고려하면 미미한 수준일 것으로 판단된다”고 짚었다. 그러면서 “다만 높은 분양가를 감당할 수 있는 소비자가 한정돼 있다는 점과 높은 분양가에 버금가는 입지를 확보한 단지에 한해 소비자의 선택을 받을 수 있을 것"이라고 전망했다.

건설사 입장에서는 요즘같은 경기 침체 속에서 늦더라도 건설원가를 반영하고 분양가도 높여 수익성을 보장받기 위해 일부 후분양으로 고개를 돌려볼 수 있겠지만, 이미 선분양제 틀 아래에서 입주자금 조달기간이 길고 시세 차익 기대감도 커지는 장점에 익숙한 소비자 입장에서는 아직 후분양의 매력도가 떨어질 수밖에 없는 실정이다.