[업다운뉴스 강성도 기자] 가파르게 금리가 올랐던 지난해 전국에서 3.3㎡당 2000만원 이하의 가격으로 일반 공급된 아파트 비중이 현저히 줄어든 것으로 나타났다. 고금리에 따른 금융비용 확대와 공사비 상승 등에 따라 분양가가 높아진 영향으로 분석된다.

‘기본형 건축비’가 지난해 세 차례나 오른 데 이어 새해 들어서도 40일 만에 인상되면서 분양가 상방 압력이 여전한 상황이어서 소비자들과 눈높이 격차에 따른 미분양 우려도 커지게 된다.

14일 부동산R114에 따르면 지난해 일반공급 청약을 받은 전국 아파트 15만5855가구(임대 제외) 중 13만5283가구가 3.3㎡당 2000만원 이하로 분양됐다. 이는 전체의 86.8%으로, 직전 5년(2017~2021년)간 분양된 75만6600가구에서 같은 기준으로 차지한 비중(93.3%)보다 6.5%포인트(p) 낮아졌다. 2000만원을 초과한 분양 비중은 같은 기간 6.7%에서 13.2%로 두 배 가까이 늘어난 셈이다.

지역별로 보면 2000만원 이하 분양 가구 비중은 상대적으로 아파트값 오름 폭이 컸던 수도권(85.9%→73.5%)이 지방(99.2%→93.7%)에 비해 더 큰 폭으로 줄어들었다.

전용면적 구간별로는 전용 60㎡ 이하 25평형 규모의 소형 아파트의 감소 폭이 큰 것으로 나타났다. 2000만원 이하로 공급된 전용 60㎡ 이하 비중은 직전 5년 평균 90.5%였지만, 지난해엔 65.3%로 25.2%p나 급감한 것이다. 최근 소형 아파트 분양가가 빠르게 오르는 데다 지난해 서울에서 소형 분양물량이 많았던 영향으로 풀이된다.

올해도 청약시장에서 분양가 오름세는 이어질 것으로 예상된다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "고금리와 공사비 인상, 규제지역 해제에 따른 고분양가 관리지역 자동 해제 등에 따라 올해도 분양가 상승세가 이어질 전망"이라며 "대출이자 부담과 집값 하락으로 청약시장의 가격 민감도가 커지고 있어, 저렴한 분양가를 앞세운 가성비 아파트로의 쏠림이 예상된다"고 밝혔다.

주택 거래절벽은 지난해 하반기부터 가팔라졌지만 분양가 상승 흐름은 꺾이지 않는 상황이다. 국제 원자재·에너지값 상승이 불러온 고물가 속에 건설자재 가격, 노무비 등 건설원가의 상승분을 반영할 수밖에 없기 때문이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 말 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1546만원으로 전년 대비 9.48% 급증했고, 수도권의 경우 2102만원으로 1.48% 올랐다.

공동주택 분양가격 산정에 활용하는 ‘기본형 건축비’가 연초부터 오른 것도 올해 분양가 상승 전망을 높이는 요인이다.

분양가상한제가 적용되는 지역의 분양가는 택지비와 택지가산비, 기본형 건축비, 건축가산비를 합쳐 결정되는 만큼 기본형 건축비는 분양가를 가늠하는 데 하나의 바로미터가 된다. 국토교통부는 ㎡당 기본형 건축비(16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준)를 지난해 3월(182만9000원) 2.64%, 7월 (185만7000원) 1.53%, 9월(190만4000원) 2.53% 등 이례적으로 세 차례나 인상했다. 지난 10일 국토부 고시를 통해서도 넉 달 만에 192만5000원으로 1.10% 올렸다. 이 건축비는 고시(10일자) 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되는데, 현재 분상제 적용 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4곳이다.

국토부는 공사비 증감 요인을 반영해 매년 3월과 9월 두 차례 정기고시로 기본형 건축비를 조정하는데, 지난해 7월에는 고강도 철근과 레미콘 가격 상승분, 이달에도 레미콘값 상승분을 비정기 고시를 통해 반영했다.

공동주택 건설공사비지수도 지난해 3월 1.1139부터 이달 1.1724까지 1년 동안 5.25% 오르는 등 건설원가가 지속적으로 반영되고 있지만 소비자로서는 분양가 부담이 점점 늘어나고 있다. 부동산 빙하기에 주택구매심리가 악화되는 상황에서 그만큼 미분양 우려도 커진다.

국토부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 아파트 물량은 6만8107가구로 9년 4개월 만에 최대치로 치솟으며 ‘위험수위’로 여겨지는 20년 장기평균선(6만2000가구)을 훌쩍 뛰어넘은 상태다.

미분양 공포가 커지면서 지난달 공급 예정이던 아파트 가운데 4분의 3가량이 불발되고 분양가를 낮추거나 위약금을 물더라도 사업을 접는 사례가 나타나고 있다. 건설자잿값·노무비 인상과 분양가 규제 완화 등에 따라 분양가 상승은 올해도 추세적으로 이어지겠지만, 미분양 덫만은 피해가려는 사업 주체들의 분양가 현실화 속도조절 가능성도 높아질 것으로 보인다.