[업다운뉴스 강성도 기자] 고물가에 대응한 미국발 통화긴축 공포가 여전히 가시지 않고 있는 가운데 국내의 높은 금리 수준이 장기간 지속될 경우 지난해 하반기부터 밀려든 부동산 경기 부진은 깊어질 가능성이 커진다. 

고금리 기조 속에 집값 하락 기대, 주택경기 순환주기 등을 고려할 때 올해 부동산 가격이 추가 하락할 것이라는 한국은행의 전망이 나오면서 부동산 침체는 금융시스템의 불안 요인으로 부각된다. 경기 둔화가 전방위 충격파를 불러오는 금용위기로 확대되지 않도록 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중심으로 조기 구조조정이 필요하다는 지적이 나온다.

한국은행은 9일 국회에 제출한 ‘통화신용정책 보고서’에서 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가'를 통해 “높아진 금리수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환주기 등을 고려할 때 올해 주택가격은 추가 하락할 것으로 전망한다”고 밝혔다. 지난해 하반기부터 본격화한 집값 조정 국면이 올해까지 지속될 것이란 전망이다.

주택가격은 2020년 이후 소득 등 경제여건과 괴리된 상태로 큰 폭 상승하면서 조정 압력이 크게 높아진 상황이다. 지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했지만 여전히 소득이나 사용가치에 비해 집값이 비싸다는 평가다.

한국부동산원에 따르면 주택매매수급지수가 지난 1월까지 14개월째 기준선 100을 밑돌고 있고, 지난해 10월 내림세(-0.5%)로 전환한 전국주택매매가격지수의 전년 동월 대비 하락 폭은 –6.19%까지 커졌다. 이창용 한은 총재도 지난 7일 토론회에서 "지난 2년간 집값이 40% 올랐다가 지난해 평균 19~20%나 떨어져 조정 국면을 보이고 있다"고 진단했다.

한은은 ”그간 소득 증가보다 빠른 주택가격 상승으로 인해 주택 구매 시 레버리지 활용이 확대돼 왔는데, 이에 따라 주택가격 및 가계대출의 금리 민감도가 커졌을 것으로 추정된다“고 분석했다. 이에 따라 주택가격의 조정과 가계부채 디레버리징(부채 축소)이 함께 진행될 가능성도 배제하기 어렵다는 시각이다.

한은은 2021년 8월부터 지난 1월까지 10차례에 걸쳐 기준금리를 연 3.5%로 3.0%포인트 인상했는데, 이같은 긴축 기조에 정부의 대출 규제가 더해지면서 은행 가계대출은 지난해 2조6000억원 줄어 연간 디레버리징이 현실화했다. 이날 한은이 발표한 '금융시장 동향'에서도 지난달 말 기준 예금은행의 가계대출 잔액은 1050조7000억원으로 전월(-4조7000억원) 대비 2조7000원 줄어 두 달째 감소세를 이어갔다. 가계대출 가운데 전세자금대출을 포함한 주택담보대출(잔액 798조6000억원)도 3000억원 줄었는데, 은행 주담대가 전월 대비 감소한 것은 9년 만이다.

올해 집값 조정은 금리, 기대심리, 순환주기 등을 따져볼 때 추가 하락으로 수렴한다. 올해 주택가격 상승률(부동산원 주택매매가격지수 기준)에 대해 한국건설연구원(–2.5%), 대한건설정책연구원(수도권 아파트 기준 –3~-4%), 주택산업연구원(–3.5%) 등 국내 부동산 관련 기관은 3~5% 하락을 예상하고 있다.

한은은 특히 주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 앞으로 주택가격 하락기대 심리가 상당 기간 이어지면서 주택가격의 하방요인으로 작용할 것으로 내다봤다. 국면전환 모형에 의하면 주택가격 하락기대 국면은 약 10개월 정도 더 지속될 수 있는 것으로 나타났다. 과거 주택경기의 순환국면을 보면 주택경기 둔화·하강 국면은 평균 3년 안팎 지속된 것으로 분석됐다.

또한 한은은 ”최근 매매·전세가격이 동반 하락하고 있는데, 이는 주택경기 둔화 및 디레버리징을 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 지적했다. 통상 매매시장과 전세시장은 가격이 서로 다른 흐름을 보이는 경향이 있지만 최근에는 대출이자 부담에 따른 전세수요 위축으로 매매·전세가격의 동반 하락 속에 전세가율의 내림세가 지속되는 상황이다.

무엇보다 부동산 경기 부진이 금융불안을 키울 수 있다는 점이 우려되는 대목이다. 한국은행으로서는 물가 대응과 더불어 금융 안정화를 꾀해야 하는 맨데이트(책무)가 있기 때문에 이 문제를 심각하게 바라보지 않을 수 없다.

한은은 ”그간 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(exposure·위험노출액)는 향후 부동산 경기 부진이 심화될 경우 금융시스템의 불안요인으로 작용할 가능성이 있다“며 ”특히 분양시장 경기가 둔화되면서 중소업체를 중심으로 한 건설사의 재무여건과 부동산 금융 리스크가 높은 일부 비은행 금융기관의 건전성에 대한 우려가 증대되고 있다“고 진단했다.

분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 높아진 금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관 PF 대출 취급 기피 여파 등으로 일부 사업 지연·중단이 불가피할 것으로 봤다. 완공 전 사업장도 주택시장 호황기에 착공물량이 증가했지만 최근 높은 분양가 등으로 전국 아파트 청약경쟁률이 떨어지고 있는 점을 고려할 때 앞으로 미분양 재고가 점차 늘어날 것이라고 예상했다.

이같은 분양시장 위축으로 중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 상장 종합건설사 주가에 내재된 예상부도확률(EDF)이 오르면서 건설업체의 재무위험이 커지고 있는 상황이다. 기업이 1년 이내에 보유자산을 시장가치로 처분해도 부채를 충당하지 못하는 확률인 종합건설업 평균 EDF의 경우 지난 1월 말 기준 5.39%로 전산업 평균(1.34%)보다 크게 높은 수준이다.

금융권별로 부동산 금융 관련 리스크를 평가한 결과 은행의 경우 대출규제 강화, 고신용 위주의 차주 구성, 공적기관 보증(전세자금 등) 확대 등으로 리스크가 제한적이지만, 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있는 것으로 지적됐다.

비은행 금융기관은 부동산 PF 관련 고위험 익스포저와 아파트 외 사업자 대출 비중이 높아 기관들의 자본적정성과 유동성이 저하될 가능성이 상대적으로 높다. 시장성 차입 의존도와 금융기관 간 연계성이 높은 만큼 향후 고위험 PF 사업장의 부실이 현실화되면 주로 유동성 리스크가 부각됐던 지난해 하반기 때와는 다른 양상의 신용 리스크가 확산할 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.

고위험 사업장 대출 비중은 지난해 6월 말 기준 은행이 7.9%, 여전사 11%, 보험 17.4%, 증권사 24.2%, 저축은행 29.4% 등으로 나타났다. 브릿지론의 경우 위험 지역 소재 사업장을, 본 PF 대출의 경우 공정률 60% 이상 또는 분양률 50% 이하인 사업장이 고위험사업장으로 분류된다.

부실우려 사업장 PF 대출 전체 연체율을 보면 지난해 9월 초 기준 0.61%로 1년 전(0.25%)보다 두 배 이상 커졌는데, 같은 기간 은행(0.07%→0.14%)보다 비은행 금융기관(0.31%→0.77%)의 증가 폭이 컸다.

한은은 ”부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관에 대한 신용 경계감 확산과 이에 따른 금융불안을 미연에 방지할 수 있도록 한계부문을 조기에 식별하고 정리를 유도해 거래상대방 위험(카운터파티 리스크)을 낮추는 것이 긴요하다“며 ”특히 부동산 PF 금융의 경우 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다“고 강조했다.