[업다운뉴스 강성도 기자] 새해 들어서도 부동산 시장의 선행지표인 미분양이 10년 전 침체 수준으로 악화했다. 주택시장 부진이 깊어지면서 전국의 미분양 주택이 한 달 새 10% 늘어나면서 7만가구 선도 넘어섰다.

부동산 시장의 ‘뇌관’으로 여겨지는 미분양이 빠르게 해소되기는 어려워보이지만 정부는 ‘악성 미분양’이 낮은 수준이고, 8개월째 접어든 미분양 증가세도 둔화 기미를 보이고 있기 때문에 시장에 개입할 위기 상황까지는 아니라는 판단이다.

국토교통부가 28일 발표한 '1월 주택통계'에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 7만5359호로 전월(6만8148호)보다 10.6% 증가, 2012년 11월(7만6319호) 이후 10년 2개월 만에 최대치를 찍었다.

다만, 증가 그래프는 다소 꺾였다. 지난해 5월(2만7000가구) 이후 증가세를 탄 미분양 물량은 지난해 11월(1만810호), 12월(1만80호) 연속 1만가구 이상씩 급등했지만 지난달엔 7211가구 늘어 오름 폭이 둔화한 것이다. 정부가 1·3 대책을 통해 분양 관련 규제를 대거 완화한 효과가 반영된 것으로 풀이된다.

1년 전 미분양 규모(2만1727호)에 비해서는 3.5배 급증했다. 지역별로 지난달 수도권 미분양은 1만2257가구로 10.7%(1181호) 늘었고, 미분양의 84%를 차지한 지방은 6만3102가구로 10.6%(6030호) 증가했다.

당국이 미분양 ‘위험선’으로 보는 6만2000가구(20년 장기 평균치)를 지난해 12월 넘어선 뒤 한 달 만에 7만가구까지 돌파했지만, 정부는 건설업계에서 요구하는 미분양 주택 매입 등의 특단 조치를 취할 계획이 현재로선 없다는 입장이다.

지난달 미분양 증가는 일시적 요인이 크게 작용해 일반적이지 않고, 부동산시장에 경고음을 키우는 악성 미분양 수준도 심각하지 않다고 판단하고 있기 때문이다.

지난달 증가의 경우 지난해 건설사들의 막바지 밀어내기 분양으로 미분양이 증가한 영향이 컸다는 분석이다. 지난해 1분기(6만5000호)와 2분기(5만1000호), 3분기(7만2000호)에 비해 4분기에 9만9000호로 공급이 급증했다. 4분기 분양 증가에 따른 미분양 물량이 신고되면서 지난달 수치를 밀어올린 셈이다. 또한 1월 미분양이 증가한 지역이 주로 비수도권 외곽이거나, 분양가가 인근 시세보다 높았던 곳이 주를 이룬 것으로 나타났다.

‘악성 재고’로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 지난달 전국 기준 7546가구로 전월(7518호)에 비해 0.4%인 28가구 늘어나는 데 그쳤다. 원희룡 국토부 장관이 최근 건설업계 간담회에서 정부가 개입하는 데 선을 그은 근거의 하나가 준공 후 미분양 수준인데, 아직 장기평균의 4분의 1 수준에 불과하다는 것이다. 원 장관은 “현재 미분양 수준은 건설사의 가격할인 등 자구 노력으로 상당 부분 해소될 수 있는 일시적 마찰성 미분양이라고 보고 있다”고 밝혔다. 건설업계에서 요구하는 환매조건부 매입에 대해서도 최근 신설한 미분양 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 보증(5조원)으로 대응책은 충분하다는 스탠스다.

부동산 경착륙 방지 대책도 나오고 그 정책효과를 시장에서 확인하는 것도 필요한 만큼 미분양 추이와 위험 가능성에 대해서도 시간을 갖고 좀 더 지켜보겠다는 입장인 것이다.

그래도 이번 주택시장 침체기의 미분양 악화는 예전과 다른 상황이라는 점에서 시급한 해소가 필요하다는 목소리가 나온다.

한국건설산업연구원 경제금융·도시연구실은 지난 22일 공개한 ‘2023년 건설부동산 시장 여건 진단과 주요 이슈’ 보고서를 통해 급증하는 미분양 주택이 부동산시장 회복의 중장기적 부담요인이 될 것으로 분석했다. 연구실은 “공식적으로 확인되는 미분양 물량의 절대 누적 규모가 아직 과도하게 큰 것은 아니지만 물량 증가 속도가 과거 글로벌 금융위기 때보다 빠르고, 집계되지 않는 미분양 물량까지 감안한다면 이미 시장 회복에 부담이 되는 수준으로 미분양이 시장 내에 적체돼 있을 가능성도 있다”고 주장했다.

가파른 금리 인상과 글로벌 경기침체 등으로 외부 여건이 과거 글로벌 금융위기(2008년 16만6000호 정점) 당시에 비해 훨씬 불리해 정부의 부동산 경기 부양책이 실행되는 경우에도 단기간에 물량 해소가 쉽지 않을 가능성이 크다는 지적이다.

연구실은 “지난해 금리 인상과 공사 원자재가격 상승 등 악재가 동시에 발생하면서 기존에 추진돼 오던 분양사업들의 수익성이 크게 악화된 상태”라며 “이 때문에 미분양 물건들의 해소가 신속히 이뤄지지 못한다면 개발사들과 건설사, 금융사들의 연쇄적인 손실 발생이 불가피해 건설시장과 부동산금융시장 전반에 중요한 위기를 초래할 가능성이 있다”고 밝혔다.