[업다운뉴스 강성도 기자] 7일부터 부동산 규제 빗장이 또 하나 풀린다. 당초 지난달 시행 예정이었다가 연기된 분양권 전매제한 완화책이다. 지난 4일 국무회의에서 주택법 시행령 개정안이 의결되면서 수도권의 전매제한 기간이 최장 10년에서 공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되는 것이다. 또한 비수도권은 최장 4년까지 적용하던 것을 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 줄이고 그 외 지역은 아예 전매제한을 없앤다. 이같은 전매제한 완화는 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다.

지난해 하반기부터 침체기에 빠져든 주택시장의 경착륙을 방지하기 위해 규제지역 해제, 금융대출과 재건축 기준 완화 등으로 보폭을 키워온 부동산 규제 완화가 분양권을 사고파는 길까지 넓히고 있다. 

이같이 분양권 전매제한 규제가 크게 풀리게 되면서 전통적인 분양 성수기인 4월의 아파트 분양시장 기상도를 그려보는 주택사업자의 인식이 크게 개선됐다. 급격한 거래절벽 속에 커진 미분양 공포로 안 팔릴까, 팔려도 남는 게 없을까 봐 관망해왔던 사업 주체들의 봄 특수 기대감도 반년째 이어진 아파트 분양시장 전망 회복 흐름을 타고 살아나는 모양새다.

주택산업연구원(주산연)은 4월 전국 아파트 분양전망지수가 전월(73.6)보다 11.6포인트(p) 오른 85.2로 집계됐다고 6일 밝혔다. 주택사업을 하는 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사(500여곳) 대상 설문을 통해 공급자 입장에서 분양 예정 또는 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 이 특화지표에서 전국과 수도권, 지방광역시 모두 전월에 비해 10p 이상 상승하며 모처럼 80선을 회복했다. 지수가 100을 넘어야 분양 전망이 긍정적임을 뜻하는데, 아직 분양시장 기상도는 ‘맑음’이 아닌 ‘갬’ 수준을 보이고 있는 셈이다.

그래도 회복세는 뚜렷하다. 지난해 10월 37.1로 역대 최저치를 찍은 뒤 정부의 부동산 규제 완화책에 대한 정책효과 기대감이 지속해서 반영되면서 6개월 연속 상승세를 보이고 있다. 전국 기준으로 80선 회복은 지난해 5월(87.9) 이후 11개월 만이다. 특히 상승 폭은 1·3부동산대책 효과에 대한 기대감이 반영된 지난 2월(71.1·+12.4p)에 이어 이번 침체기에서 두 번째로 높았다.

지역별로 서울은 지난달 82.2에서 이달 86.5로 올랐고, 인천(61.3→85.2), 경기(72.7→87.2)도 큰 폭으로 상승하면서 수도권 전망지수는 86.3으로 14.2p나 급등했다. 세종의 오름 폭(64.7→92.9)이 가장 두드러진 반면 충북(85.7→76.9)은 전월 최고치 전망에 따른 기저효과로 유일하게 지수가 떨어졌다.

주산연은 "전국적으로 전망치가 상승하며 작년 하반기 이후 크게 증가한 분양시장에 대한 부정적 인식이 다소 완화됐다"며 “직접적으로 영향을 미칠 수 있는 분양권 전매제한기간이 대폭 단축된 영향으로 판단된다”고 짚었다. 그러면서 "다만 현재까지는 시장이 완전히 회복됐다고 보기 어렵기 때문에 정부정책 효과가 어떻게 나타날지 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다.

반년째 지속된 분양 심리 개선에도 분양가격과 분양물량은 다소 낮아질 것으로 전망됐다. 분양가격 전망지수는 90.9로 2.0p 하락하고, 분양물량 전망지수도 84.4로 0.1p 떨어졌다. 지난해 10월(95.4) 기준선 100 밑으로 내려온 가격지수는 매월 등락을 거듭하다가 2,3월 이어진 연속 상승세가 멈췄다. 물량지수는 지난해 12월 68.2까지 떨어진 이후 올해 추세적으로 상승 흐름을 보이고 있지만, 지난해 4월(114.2)과 견주면 현저히 낮은 수준이다.

분양가격 전망치 하락과 관련해 주산연은 "미분양 물량 누적을 막기 위한 아파트 단지의 할인 분양이 일부 영향을 미쳤을 것으로 보인다"고 분석했다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1560만2400원으로 전년 동월 대비 9.04% 오르고, 전월 대비로는 0.71% 떨어졌다. 지난 2월 전국 신규 분양 민간 아파트 물량은 6717가구로 전년 동월(1만2888가구) 대비 48% 줄었다.

미분양물량 전망지수는 116.9에서 100.0으로 16.9p나 하락했다. 지난해 12월 135.8까지 치솟았던 이 지수가 올해 들어 증가세 둔화가 이어지고 있지만 여전히 부동산 시장의 ‘뇌관’으로 여겨지는 미분양발 위기감을 낮추지 못하는 수준이다. 전국 아파트 미분양물량은 지난해 정부가 위험수위로 보는 6만호(6만8148호)을 넘어선 뒤 올해 들어 1월 7만5359호, 2월 7만5438호로 증가세다.

주산연은 “전매제한기간 단축, 무순위 청약요건 폐지 등 정부가 청약규제를 대폭 완화한 것이 미분양물량 증가세를 늦추고 있는 것으로 판단된다‘며 ”여전히 물량수준은 증가하는 상황으로, 지역별 분양경기 변화추이와 분양가격 등을 고려해 미분양 현황을 모니터링할 필요가 있다“고 제언했다.

경기 둔화기에 부동산 시장 연착륙을 위한 다양한 정책이 쏟아지고 있지만 얼어붙은 분양시장에 훈풍을 불러올지는 여전히 불투명한 상황이다. 분양시장을 살리기 위한 규제가 풀리다 말았기 때문이다.

직방은 분양권 전매제한 완화가 이뤄지는 이달 전국에서 1년 전보다 87% 증가한 2만7399가구(30가구 미만·임대·사전청약 제외)가 분양될 것으로 전망했는데, 함영진 빅데이터랩장은 ”분양권 양도세율이 높은 만큼 분양권 거래 시장의 회복에는 한계가 있을 것으로 보인다“고 지적했다. 정부는 올해 들어 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 현행 60%에서 기본세율(6~45%)로 낮추겠다는 방침을 밝혔다. 현재 분양권 양도세율은 취득 후 1년 내 처분할 경우 시세 차익의 70%, 1~2년 내 처분 시에는 60%가 적용되지만 양도세율 조정은 법 개정 사항으로 국회 의결을 거쳐야 한다.

아울러 시행령 개정으로 분양권 전매제한이 풀리더라도 실거주 의무가 폐지되지 않아 매도가 어려운 상황이다. 수도권 분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안이 통과되지 않아 전매제한 완화 조치가 사실상 무력화될 수 있다는 우려가 커지는 대목이다. 예컨대 서울 둔촌주공 재건축 단지의 경우 연말에 분양권을 팔 수는 있지만 실거주 의무 2년 족쇄가 풀리지 않으면 팔지 못하게 된다.

여당 국민의힘이 '분양권을 팔 수는 있지만 살아야 하는' 입법 공백을 부각하면서 "시행령 개정에 맞춰 실거주 의무 폐지를 위한 주택법 개정이 조속히 시행돼야 한다"(박대출 정책위의장)고 '거야' 더불어민주당의 협조를 요청하는 이유다. 규제 완화와 유지 사이에서 우려되는 모순적인 상황이 부동산 침체 탈출의 정책효과를 반감시키는 만큼 ’국회의 시간‘이 주목되는 시점이다.